08.02.2024 18:20
Экономика

В большинстве регионов купить жилье стало сложнее

Текст:  Марина Трубилина
Российская газета - Столичный выпуск: №29 (9271) Российская газета - Федеральный выпуск: №29 (9271)
В большинстве регионов льготная ипотека не привела к повышению доступности жилья, считает Банк России. Новым драйвером рынка, по мнению регулятора, станет семейная ипотека.
Читать на сайте RG.RU

Двигателями спроса на жилье в прошлом году, ставшем рекордным по вводу новостроек, были льготные ипотечные программы, говорится в докладе ЦБ РФ о региональных экономиках. Помимо этого, сыграли роль и локальные факторы. Так, на Северном Кавказе, в Краснодарском крае, Адыгее и Алтае поддержку спросу оказало развитие туризма. В Крыму популярна прибрежная и туристическая недвижимость, а большинство ее покупателей - жители других регионов.

Более 70% объема выдач ипотек с государственной поддержкой пришлось на льготную ипотеку на новостройки и семейную ипотеку. На узконаправленные программы - такие как "Дальневосточная" и IT-ипотека - пришлось менее 7%. Хотя именно на Дальнем Востоке "Дальневосточная ипотека" в 2023 году занимала треть рынка жилищного кредитования, увеличившись за год в полтора раза. На стартовавшую в ноябре прошлого года "Арктическую ипотеку" пришлось пока менее половины процента.

Правовые аспекты операций с жильем эксперты "РГ" разбирают в рубрике "Юрконсультация"

Однако в целом распространение льготных программ не обеспечило повышения доступности жилья, считают в ЦБ.

В третьем квартале 2023 года по сравнению с тем же кварталом 2021 года доступность жилья в большинстве регионов снизилась. Увеличение доступности, следует из материалов ЦБ, произошло в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге, Архангельской, Калининградской, Новгородской, Тульской областях и еще в полутора десятках регионов. Снижение доступности - в Калужской и Брянской областях, Ставропольском крае и в Дагестане, в Карелии, Омской и Кемеровской областях - всего более в четырех десятков регионов. Доступность оценивалась как площадь нового жилья, которое можно купить в ипотеку при средней ставке и сроке кредита при платеже в половину средней зарплаты.

Ввод жилья в минувшем году вырос в целом на 7,5%, а по многоквартирным домам - на 2,6 процентных пункта. Опережающий рост ввода жилья отмечен на Дальнем Востоке, Северном Кавказе и в Сибири. На Дальнем Востоке этому способствовали "Дальневосточная ипотека", проекты комплексного развития территорий и программа по созданию доступного арендного жилья. На Северном Кавказе - относительная дешевизна квартир и использование маткапитала при естественном приросте населения, завершение строительства проблемных домов на юге в целом. В Сибирских регионах широко возводятся панельные дома, что позволяет строить круглый год.

Эксперты раскрыли, какой льготной ипотекой выгоднее воспользоваться

Наименьший прирост ввода жилья за год отмечен в Центральной России за счет сокращения индивидуального жилищного строительства в Московской области, что связано с высокой базой 2022 года, когда завершались запущенные во время пандемии проекты в условиях действия программ льготной ипотеки, дачной амнистии и газификации. На Северо-Западе сдерживающий эффект оказал перенос сроков ввода домов в Калининграде из-за удорожания стройматериалов (прежде всего, металлоконструкций) и рабочей силы. Текущее строительство сократилось в Санкт-Петербурге, в том числе из-за дефицита свободных участков. Отсутствие инфраструктуры за пределами городов и перегруженность внутри них в качестве сдерживающих факторов отмечают Новосибирская и Орловская области, Красноярский край.

В большинстве регионов, отмечают в ЦБ, нет дефицита строящегося жилья, поэтому некоторые застройщики стали придерживать продажи. Например, две красноярские компании замедлили вывод в продажу новых квартир. Еще два участника рынка из Красноярска, выполнив план по наполнению счетов эскроу, временно приостановили продажи.

Цены на жилье росли медленнее, чем в 2022 году, - примерно на уровень инфляции. Наиболее существенно увеличились они в Приволжье, Сибири, на Урале и Северном Кавказе. В январе 2024 года крупнейшие банки ввели комиссии для застройщиков до 10% от суммы кредита по льготной ипотеке. Сейчас цена на одну и ту же квартиру отличается в зависимости от банка, в котором кредитуется покупатель. "Банк России видит в этом риски для ипотечных заемщиков и будет проверять корректность оценки банками справедливой стоимости ипотечных залогов", - отмечается в докладе.

И хотя ЦБ в целом выступает за охлаждение и отмену льготной ипотеки, эксперты видят и положительный эффект от нее. Так, льготная ипотека способствовала облегчению перехода застройщиков на проектное финансирование, отмечается в докладе. Активные продажи за счет поддержки государства позволили им быстро наполнить лимиты по счетам эскроу, получить финансирование по низким ставкам и сформировать задел по новым проектам на будущее.

Сейчас цена на одну и ту же квартиру отличается в зависимости от банка, где кредитуется покупатель

Новым драйвером рынка станет более адресная и социально ориентированная семейная ипотека, считают эксперты. Совершенствование ЦБ нормативного регулирования ипотечного кредитования будет способствовать постепенному возвращению разницы уровня цен на первичном и вторичном рынках к нормальным значениям. Также ожидается повышение привлекательности лотов за счет ремонта квартир без отделки в новостройках и предпродажной подготовки в виде косметического ремонта вторичных объектов.

Адресное субсидирование семейной ипотеки - гораздо более справедливое и эффективное использование средств федерального бюджета, чем предоставление такой поддержки всем, даже тем, кто в ней не нуждается, считает президент Фонда "Институт экономики города", член Общественного совета при минстрое Надежда Косарева. Кроме того, адресная социально ориентированная поддержка не будет составлять доминирующую долю ипотеки и не будет оказывать отрицательное влияние на повышение цен на рынке жилья.

Жилая недвижимость Центральный банк ДФО СКФО Краснодарский край Адыгея Республика Крым Ставропольский край Дагестан Московская область Москва Калужская область Брянская область Алтайский край Омская область Кемеровская область Тульская область Архангельская область Калининградская область Карелия Новгородская область Санкт-Петербург Новосибирская область Красноярский край Орловская область