Предложение было высказано главой Дагестана Сергеем Меликовым на совещании по теме "Жилищное строительство. Проблемные вопросы", состоявшемся в Махачкале. Основное внимание на нем уделили незаконному строительству высоток. По словам Сергея Меликова, в республике выявлено 457 многоквартирных домов, которые построены с нарушениями. Около 400 из них в Махачкале.
"РГ" писала об этой проблеме не раз. В последней публикации ("Квадратные метры вне закона". - "Экономика Северного Кавказа", N 25 от 6.02.2024 г.) говорилось о том, что власти Махачкалы анонсировали открытие телефонной горячей линии по вопросам незаконного строительства. С помощью нее жители смогут оперативно получить всю необходимую информацию о различных объектах, в том числе узнать о наличии у застройщика правоустанавливающих документов на возведение многоквартирных домов.
Сейчас функции контролирующего органа возложены на управление государственного строительного надзора минстроя Дагестана. Как рассказал его начальник Шамиль Максудов, в нем работают 17 инспекторов, при этом в базе надзора более 800 строящихся объектов. Такое количество сотрудников физически не успевает проверить все стройки.
"Возможно ли осуществлять контроль над столькими объектами силами 17 инспекторов? Фильм "300 спартанцев" смотрели? Примерно такое же соотношение было в сражении при Фермопилах - как у нас с объектами незаконного строительства. На одного человека по несколько десятков", - отреагировал на эту информацию Сергей Меликов. Он предложил создать профильную структуру и набрать необходимый штат работников. Премьер-министр Дагестана Абдулмуслим Абдулмуслимов поддержал инициативу. Соответствующее предложение по структуре и штатам поручено подготовить до первого апреля этого года.
Другая инициатива властей - создание единого реестра застройщиков по принципу светофора. В "зеленую" зону войдут застройщики, работающие с использованием эскроу-счетов и разрешением на строительство, в "желтую" - имеющие только разрешение на строительство, в "красную" - не имеющие правоустанавливающих документов.
Эскроу-счета - еще одна головная боль строительной отрасли республики. Как было сказано на совещании, в регионе лишь 11 домов (или около двух процентов) возводятся с использованием эскроу-счетов. Хотя плюсов этой системы немало.
- Переходя на систему эскроу-счетов, застройщик получает сразу целый комплекс преимуществ перед теми, кто остался работать по старой схеме. Банк на сегодняшний день может финансировать до ста процентов проекта, предоставлять средства на исходно-разрешительную документацию, на строительство инфраструктуры и работать по льготным программам ипотеки, - говорит управляющий директор Южного регионального центра АО "Банк ДОМ.РФ" Кирилл Зарочинцев.
Но дагестанские предприниматели продолжают работать по старым схемам. Как результат - в регионе тысячи людей, оставшихся без квартир по причине того, что стройка оказалось замороженной из-за отсутствия необходимых документов.
- До 2019 года жилищно-строительный кооператив был одной из альтернативных форм долевого строительства,-рассказывает врио министра строительства и ЖКХ Дагестана Александр Нестеров. - После внесения поправок в Федеральный закон N 214-ФЗ с 2019 года эта форма привлечения средств граждан для возведения жилья фактически оказалась вне закона. Сейчас основная масса недобросовестных застройщиков оформляет с клиентами не договоры долевого участия, а, например, предварительные договоры, втягивает их в схемы строительства через ЖСК, торгует квартирами по договорам займа. Таким образом, люди, отдающие многомиллионные суммы за квартиры, дольщиками как таковыми не становятся, застройщик по этому закону ответственности перед ними в полной мере не несет. Покупка квартир в домах, которые строятся физическими лицами, индивидуальными предпринимателями и ЖСК, не позволяет республике, в случае неисполнения обязательств застройщиком перед гражданами, применять действующие механизмы для восстановления их прав.
Он добавил, что наличие разрешения на строительство не всегда является подтверждением правомерного статуса, так как, прежде всего, необходимо сформировать земельный участок в соответствии с градостроительными нормами.
- При обращении собственника администрация муниципалитета формирует градостроительный план земельного участка. В нем отображаются параметры застройки: сколько этажей можно возвести, какое количество квадратных метров застроить, а сколько должно остаться для благоустройства двора и организации проездов. На основании этого документа проектируется объект, разрабатывается документация и проводятся экспертизы, и только тогда выдается разрешение на строительство, - уточнил Александр Нестеров.
Некоторые застройщики, получив отказ в выдаче разрешения на строительство домов, добиваются положительного для себя решения через суд. Однако в минстрое Дагестана попросили покупателей жилья с осторожностью относиться к таким документам.
В ведомстве пояснили, что подобное разрешение на строительство всегда находится в зоне риска, и сложно предугадать, с какими проблемами столкнется застройщик до завершения строительства. Кроме того, вышестоящая судебная инстанция может отменить решение нижестоящей.