За последние пять лет цена квадратного метра в новостройках выросла в среднем в 2,5 раза, сообщает "Циан.Аналитика". Эксперты проанализировали 119 крупных российских городов. На вторичном рынке с зимы 2018-2019 годов стоимость "квадрата" выросла лишь вдвое. Основной рост пришелся на 2020-2021 годы и на второе полугодие 2023 года, отмечают эксперты.
При этом сильнее всего метр дорожал в небольших городах. Так, в Каспийске стоимость нового жилья выросла в 4,4 раза, в Кисловодске и Новороссийске - в 4 раза, в Нижнем Тагиле - в 3,9 раза. Тогда как, например, в Москве и Санкт-Петербурге за этот период "квадрат" подорожал вдвое, в Екатеринбурге - в 2,1 раза.
Аналитики выделили три группы городов с наибольшим ростом цен. Во-первых, это южные локации (Краснодарский, Ставропольский края, Дагестан). С начала пандемии и распространения удаленной работы эти регионы благодаря комфортному климату пользуются большой популярностью для переезда. Во-вторых, это города, где пять лет назад были самые дешевые квартиры. За счет эффекта "низкой базы" здесь было больше возможностей для увеличения стоимости жилья. "Обычно в этих городах менее развитые рынки жилья и низкая конкуренция, что дополнительно способствует ускоренному росту цен", - отмечают эксперты. В-третьих, это города с высокой долей промышленности, в том числе предприятий военно-промышленного комплекса. Сейчас рост цен замедляется, отмечает эксперт "Циан.Аналитики" Елена Лапшина. "Однако в городах с низкой конкуренцией на рынке новостроек и невысокой обеспеченностью населения новым качественным жильем потенциал увеличения цен сохраняется. Благоприятные условия для роста цен сложились также в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики", - считает она.
Рынок недвижимости в российских регионах очень разнороден и развивается по очень разным сценариям, отмечает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Так, на Дальнем Востоке всегда было мало новых домов, поэтому любая стройка распродается на этапе котлована по высоким ценам. Краснодар и Челябинск (где квартиры за пять лет подорожали в 3,6 и 3 раза) в принципе были недооцененными городами в плане недвижимости, говорит эксперт. В Челябинске цены на жилье были аномально низкими в сравнении с похожими регионами еще несколько лет назад. При этом нельзя сказать, что были ниже зарплаты и качество жизни. Сейчас цены догнали реальную ситуацию. "В Краснодаре также цены были низкими, а за последние годы еще и жилой фонд существенно обновился, предложение расширилось за счет активной застройки, - рассуждает Чернокульский. - Когда здесь начал расти спрос - все стали инвестировать в жилье, активно переезжать из разных регионов России, то активизировались застройщики, запустили большое количество новых проектов. При этом цикл реализации проекта занимает несколько лет. Пока некоторые из них реализовывались, рынок снова поменялся: закрыли аэропорт, инфраструктура города не успела развиться настолько, чтобы новые жители чувствовали себя комфортно. Жилье построили, а цены теперь, скорее всего, будут снижаться".
Динамика цен в небольших городах может быть несколько искажена, считает профессор Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. В небольших и тем более малых городах часто не было предложения новостроек, девелоперы справедливо опасались, что рост предложения не найдет достаточного платежеспособного спроса, поясняет он. Часто средняя цена квадратного метра определялась по единичным сделкам. "В момент возвращения спроса на фоне пандемии и оживления промышленного производства цены пошли вверх, а за счет эффекта низкой базы и средних показателей по единичным сделкам рост стоимости может быть впечатляющим", - говорит он.
Для решения вопросов развития малых и небольших городов нужно стимулировать индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которое вполне может насытить локальные рынки качественным жильем, считает Цыганов. Для этого нужно развивать транспортную и социальную инфраструктуру, облегчать доступ к коммуникациям, решать вопросы с выделением земли под застройку, кредитования индивидуального жилищного строительства". Все это содержится в нацпроекте "Жилье и городская среда", добавляет эксперт.
Инвестиционный спрос в ближайшее время ощутимо сократится, полагает эксперт Общественного совета при минстрое Илья Пономарев. Задача сохранения и роста объемов строительства, считает он, лежит в плоскости планомерного изменения типологии жилья в сторону комфортной малоэтажки и скорейшего развития дополнительных источников спроса - создания фонда комфортного наемного жилья.