Коммерческая недвижимость в последние годы стала одним из наиболее популярных защитных активов (которые позволяют увеличить капитал, несмотря на быстро меняющуюся рыночную конъюнктуру), говорится в совместном исследовании CORE.XP и Parus Asset Management. Объем инвестиций в нее в 2022 году вырос на 47% к 2021 году, а в 2023 году - еще на 129%, до 600 млрд руб.
Максимальную регулярную доходность (по арендным платежам) за последнее десятилетие заработали инвесторы в склады и офисы - 9,6% и 8,1% соответственно. Дивиденды, выплаченные инвесторам с владением акций российских эмитентов, составили 6,5% в среднем за год. А инвесторы в столичное жилье, по оценкам экспертов, заработали всего 1,5% дохода с аренды в среднем за 10 лет (с учетом затрат на коммунальные платежи и один за десять лет ремонт). Средства, вложенные в депозиты и облигации, за этот период позволяли в лучшем случае незначительно обыграть инфляцию.
В условиях высокой инфляции и жесткой денежно-кредитной политики частным инвесторам стоит все больше задумываться о портфельных инвестициях - распределять средства между различными видами активов, считают эксперты. В инвестиционном портфеле могут быть акции, облигации, индексные фонды, ПИФы, валюта, золото, а также недвижимость.
Вложения в офисы будут перспективны, поскольку такая недвижимость, построенная 15-20 лет назад, устаревает, необходимо появление более современных помещений. Склады также будут востребованы, поскольку электронная торговля и ретейл продолжают бурно развиваться, а обеспеченность складами в России пока крайне низкая (0,13 кв. м на человека против 1,2 кв. м в Германии).
В нынешнем году средства продолжат перетекать с депозитов в недвижимость, особенно во второй половине года с учетом предполагаемого снижения ключевой ставки, считают эксперты. Будет расширяться линейка закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости, в том числе с альтернативными активами (дата-центры, индастриал, рекреационные зоны и гостиницы, проекты в аграрном секторе, медицинские центры) и диверсифицированные ЗПИФы недвижимости с активами из разных секторов.
По итогам 2023 года доходность от сдачи в аренду была выше для торговой недвижимости, отмечает партнер NF Group Станислав Бибик. Средние ставки капитализации, в частности, в Московском регионе, составили 10-13%. Склады приносили 10-12%, офисы - 10-11%. За последние три-пять лет значительный рост инвестиционной привлекательности продемонстрировала складская недвижимость: если в 2019 году вакантность на рынке Московского региона составляла 2,7%, а запрашиваемая ставка аренды - 3,9 тыс. руб за кв. м в год, то по итогам 2023 года средневзвешенная ставка составляет уже 8,5 тыс. руб., а свободными на рынке остаются менее 0,1% площадей.
Также можно отметить текущий тренд в офисной недвижимости, в основном влияющий на рынок небольших розничных инвесторов - на рынке заявлен рекордный объем проектов, предлагающих к покупке небольшие офисы или этажи. В зависимости от локации рост цен от старта продаж до момента ввода здания в эксплуатацию может составлять от 20 до 50%. При этом доходность от аренды в случае входа в проект на завершающих стадиях строительства вряд ли превысит 8-9%. Такой альтернативный инвестиционный инструмент стал достаточно популярным среди частных и небольших инвесторов, отмечает Бибик. По итогам 2023 года объем спроса на покупку небольших офисов, этажей и зданий оказался рекордным и составил 358,5 тыс. кв. м.
В первом квартале нынешнего года количество инвестиционных сделок с недвижимостью, по предварительным данным IBC Real Estate, снизилось по сравнению с тем же кварталом 2023 года на 33%. Порядка 40% объема сделок пришлось на участки под строительство жилья, 20% - на складскую недвижимость, 17% - на офисы (продолжается тренд покупки офисов под собственные нужды). 12% сделок было связано с гостиничной недвижимостью (сетевые операторы наращивают портфели) и 11% - с торговой (фокус на встроенные помещения в Москве и ТЦ в регионах). Сдерживающий фактор для большинства сделок - высокий уровень ключевой ставки.