В ближайшие пять лет, по результатам опроса, проведенного ДОМ.РФ и ВЦИОМ, хотят купить квартиру и обладают для этого необходимыми доходами 6,8 млн российских семей. Из них 3,5 млн семей хотят приобрести жилье на этапе строительства. При этом большинство россиян хотели бы приобрести двух- или трехкомнатные квартиры площадью 55-80 кв. м (81% респондентов с доходами не ниже средних, планирующих покупку квартиры в ближайшие пять лет). Еще 9% опрошенных рассматривают квартиры с четырьмя и более комнатами. О желании купить однокомнатную квартиру заявили лишь 10% граждан. При этом желаемая площадь однокомнатной квартиры, по мнению опрошенных, 40 кв.м, двухкомнатной - 55 кв.м, трех- и четырехкомнатного жилья - 80 и 100 кв.м соответственно.
В то же время, отмечает ДОМ.РФ, запросы граждан не соответствуют фактической квартирографии строящегося жилья. Застройщики подстраиваются под финансовые возможности покупателей.
В результате малогабаритные квартиры и студии формируют более половины общего предложения нового жилья. Доля просторных квартир с тремя и более комнатами (на которую приходится 50% потенциального спроса) не превышает 15%.
"Для выправления ситуации ДОМ.РФ предлагает модифицировать меры господдержки, в частности, дополнительно снизить ставки по льготным ипотечным программам при покупке жилья большей площади (от 55 кв. м). Это позволит переориентировать жилищное строительство в первую очередь на нужды семей, которые планируют или уже воспитывают детей", - сказал руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
Покупку просторного жилья уже стимулирует "Дальневосточная ипотека". Кредит под 2% можно получить на сумму до 6 млн руб. Однако если приобретается квартира площадью более 60 кв.м, то лимит кредита увеличивается до 9 млн руб.
Меры, позволяющие стимулировать спрос на многокомнатные квартиры, обсуждаются давно, отмечает руководитель Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. Говорилось, например, о программах trade-in, чтобы семьи, которые планируют расширяться, могли автоматически рассчитывать на более привлекательные условия ипотеки на покупку большей квартиры при появлении второго и последующих детей.
Если ориентироваться на рыночный спрос, то на первый план выйдут малогабаритные квартиры и студии, чье главное достоинство - индивидуальная жилплощадь, пусть маленькая, но своя, говорит профессор Финуниверситета при правительстве России Александр Цыганов. Поэтому при ее приобретении основной критерий выбора - как можно дешевле. Но реальная потребность у граждан - в ином и существенно более просторном жилье или отдельном доме. И если мы будем стимулировать приобретение исключительно на основе анализа рыночного спроса, то получим массивы "человейников", в которых будет некомфортно жить и квартиры в которых потом будет сложно продать. Последнее снижает вероятность быстрой реализации плана покупателя на использование малогабаритки в качестве первого взноса. Есть и риск формирования "гетто" с национальной или социальной спецификой, состоящих из микрорайонов с домами с превалированием малогабаритных квартир.
Поэтому и обсуждаются программы дополнительного стимулирования приобретения полноформатных квартир, которые нужны семьям для полноценной во всех смыслах жизни. Это может быть дополнительное стимулирование кредитной ставки, увеличение величины кредитного лимита для больших квартир, а также применительно к ИЖС программы выделения земли, подключения коммуникаций и кредитования строительства или приобретения дома, учитывающие оптимальный размер площади. "Бесспорно, встанет вопрос об оптимальном размере квартиры или дома, стимулировать приобретение дворца все же не требуется. Но это вполне решаемая задача, понимание этого у Минстроя и ДОМ.РФ есть", - говорит Цыганов.
Малогабаритные квартиры - не самое подходящее жилье даже для семей с одним ребенком, говорит член Генсовета "Деловой России", владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров. Но превалирующее большинство подобных предложений от застройщиков характерно для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, Ленинградской области и городов-миллионников, где ко всему прочему есть большое количество вузов и, как следствие, студентов, отмечает он. В других локациях предложение компактных лотов и спрос на них существенно ниже.
При этом высокая стоимость жилья и ипотеки вынуждают граждан рассматривать варианты с менее комфортными условиями по квадратуре. Снижение ипотечной ставки при покупке квартиры большей площади, предлагаемое ДОМ.РФ, определенно привлечет какую-то часть покупателей, но говорить о высокой эффективности этой меры преждевременно. "Одним из главных тормозящих факторов сегодня является высокий первоначальный взнос. Копить приходится гораздо дольше, и материнского капитала, как ранее, на него уже не хватает. После его повышения до 30% многие семьи отложили покупку квартиры. Еще одна причина популярности "однушек" - лимиты на стоимость жилья по льготным программам. В крупных городах найти многокомнатную квартиру в пределах 6 млн руб достаточно проблематично. "Очевидно, что куда более эффективными мерами поддержки могли бы стать снижение первоначального взноса либо по принципу "Дальневосточной ипотеки" увеличение кредитного лимита", - считает Прохоров.
Сейчас квартирография отвечает реальному спросу и покупательской возможности, отметили в пресс-службе Level Group. Действующие условия льготных программ делают доступной для многих регионов лишь покупку самых бюджетных вариантов нового жилья. "Чтобы скорректировать спрос, необходимо комбинировать госипотеку с рыночной. Одной из возможных мер может быть увеличение кредитного лимита для семейных квартир и привязка этой суммы к площади. Не стоит забывать, что квадратный метр в двух- или трехкомнатной квартире по стоимости ниже стоимости "квадрата" в студии. Также могут быть введены ограничения на минимальную площадь покупаемой с госипотекой квартир - от 30 кв. метров. Исключить спекулятивные сделки поможет запрет на субсидирование переуступок ДДУ между физическими лицами", - считают эксперты.
Еще одним видом господдержки могло бы стать увеличение налоговых вычетов при покупке просторного жилья. Сейчас россиянин может один раз получить налоговый вычет при покупке квартиры на сумму до 2 млн руб (то есть вернуть 260 тыс. руб.), говорит председатель Ростовской областной коллегии адвокатов "Паритет" Надежда Швырева. Увеличение лимита, к примеру, до 3 млн руб. с введением дополнительных критериев, например, по минимальной площади квартиры, позволит вернуть уже 390 тыс. руб. К этому добавляется вычет на уплаченные проценты по ипотеке, который также можно было бы увеличить. В 2020 году россияне подали 5,3 млн заявлений на вычеты при покупке жилья и уплате процентов. С ростом финансовой грамотности и существенным облегчением процедуры число желающих воспользоваться этим только растет, отмечает Швырева.
В случае появления мер по стимулированию спроса на просторное жилье застройщики достаточно быстро смогут изменить планировки в сторону увеличения доли многокомнатного жилья, уверяют участники рынка. "Застройщики всегда ориентируются на спрос и закладывают его в финмодель будущего проекта. Существующие проекты ориентированы на нынешнюю рыночную ситуацию. Более того, самые востребованные лоты раскупаются еще на этапе "котлована", и к моменту ввода дома в эксплуатацию распродана уже большая часть квартир. Если изменения будут приняты, то застройщик сразу учтет эти изменения", - говорит Прохоров. Это вопрос гибких планировок, говорит Гарипов. Сейчас большинство застройщиков переходят к планировкам, позволяющим переформатировать проект в достаточно сжатые сроки.