Документ, который разработала Генпрокуратура, предусматривает, что в случае изъятия помещения организацией-кредитором в счет уплаты долга долг считается погашенным независимо от того, за какую цену продают это жилье, рассказала "РГ" участвовавшая в совещании зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Такая практика действует во многих странах. Принять такой закон просто необходимо, считает она, подобные истории сегодня встречаются все чаще. Сыграла роль, в частности, околонулевая ипотека, при которой цена квартиры завышается, продать жилье по этой цене невозможно. "Квартиры продаются на аукционе дешевле, чем покупались на рынке, люди остаются без квартир, но с долгами", - говорит Разворотнева.
Если заемщик не платит по кредиту и отказывается продать недвижимость самостоятельно, квартира выставляется на публичные торги. В интересах банка-продавца реализовать непрофильный актив как можно быстрее, отмечает президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков" Кирилл Кулаков. Поэтому, как правило, на торги квартира выставляется по цене в 80% от рыночной стоимости, а сама стоимость определяется оценщиком, которого пригласил банк. Если объект привлекателен, то он может быть реализован за 85-90% рыночной стоимости. Интересы банка в этом случае не пострадают: у него остается первоначальный взнос, все внесенные платежи и средства от продажи жилья, поясняет Кулаков. При существенном повышении стоимости квартиры в ходе аукциона разницу между кредитом и полученными средствами вернут заемщику. При другом варианте развития сюжета - в случае если аукцион не вызвал интереса у покупателей - цену опускают на 10-15%, на следующем аукционе - еще на 20%. Таким образом, квартира может быть продана ниже рыночной стоимости на 40%. В этом случае банк не возмещает всю стоимость кредита и заемщик остается должен ему, хотя потерял все - и квартиру, и первоначальный взнос, и внесенные платежи. "В таких случаях списание долга заемщика выглядит разумным: потерявшая ипотеку семья и так находится в кризисном состоянии, возможность выплачивать долги по ипотеке за квартиру, в которой не живешь, близка к нулю. Так что эта инициатива - разумный шаг, направленный не на поощрение неплательщиков, а на снятие непомерного долгового бремени с людей, попавших в сложную ситуацию", - считает Кулаков. В случае принятия закона банки ужесточат требования к заемщикам, более строго отсеивая тех, кто вряд ли сможет выплатить кредит.
Ситуация, при которой залоговая квартира продается с торгов дешевле, чем она была оценена банком в качестве залога, достаточно распространенная, говорит руководитель департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) Григорий Начинкин. За последний год на электронной торговой площадке РАД более 70% залоговых квартир были проданы ниже начальной стоимости, которая, как правило, и есть цена залога. Одна из распространенных причин - это обременения, с которыми продается квартира. Например, прописанные в ней жильцы или неузаконенные перепланировки. Новый собственник будет вынужден снимать эти обременения сам, поэтому не готов платить за квартиру рыночную стоимость, тогда как банк оценивал ее для залога без каких-либо обременений. Фактическое и моральное устаревание квартир, меняющийся спрос на рынке жилья и завышенная оценка банков на этапе залога также влияют на результаты торгов. В итоге дисконт может достигать 30-40% от первоначальной стоимости жилья.
Предлагаемое решение будет способствовать более пристальному анализу кредитных рисков, связанных как с заемщиком, так и потенциальным предметом ипотеки на предмет его стоимости и ликвидности, считает профессор Финуниверситета при правительстве РФ Александр Цыганов. Отчасти это будет способствовать и снижению предложения околонулевых ипотечных программ. Но лишь отчасти, так как и сегодня взыскать разницу в случае более низкой цены при реализации залогового имущества довольно сложно и долго, этим занимаются коллекторы, отмечает Цыганов. Может получить развитие страхование финансовых рисков кредитора на случай невозможности полного урегулирования долга только на основе продажи залога. Этот вид страхования предусмотрен российским законодательством, но не развит. При этом страховой тариф также будет учитываться в стоимости недвижимости. Альтернатива - также предусмотренное законодательством страхование ответственности ипотечного заемщика, когда покупатель должен будет заключить такой договор самостоятельно, выбрав страховщика. "Отметим и важный социальный эффект: многие не считают справедливым наличие долга после продажи квартиры, так как ментально прочно связывают кредит и недвижимость. Практика списания остатка долга существует, например, в США, у нее есть как плюсы, так и минусы. Считается, что одной из причин ипотечного кризиса 2008 года как раз стала возможность отдать дом банку и больше не быть должником", - добавляет эксперт.
Сейчас не в пользу заемщиков играет и большой разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья. Более низкие ипотечные ставки на новостройки дают возможность продавать новые квартиры по ценам на 20-30% дороже, чем вторичное жилье. При этом после ввода дома в эксплуатацию квартиры "автоматически" переходят на вторичный рынок, где продать их по той же цене невозможно. И это не считая различных финансовых механизмов, разработанных банками и застройщиками, при которых ежемесячный платеж по ипотеке может быть ниже, но это "удобство" закладывается в завышение стоимости жилья. Соответственно, увеличивается и долг перед банком.