Как подчеркнул вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов, вопрос, с какого момента считать человека настоящим хозяином может возникнуть при продаже им жилья. Если человек официально владел квартирой недолго, то ему придется заплатить налоги. Однако бывает, что супруг долгое время оставался так называемым скрытым собственником: совместное имущество было записано на вторую половинку и он в реестрах не числился. Если же мужа включить в число собственников семейной квартиры, а потом выставить его на продажу, то может возникнуть проблема: супруга посчитают слишком молодым собственником, а потому ему выставят счет из налоговой. В целом, как подчеркивает адвокат, сегодня так называемый скрытый собственник может столкнуться с рядом проблем. Так что некоторые вопросы стоит урегулировать законодательно.
В данном случае в суд обратился некий гражданин В. Он получил в наследство от умершей супруги квартиру и тут же продал жилье. Налоговая выставила человеку счет, указав, что срок владения гражданином квартиры составил менее трех лет, соответственно, с продажи нужно заплатить налог. С такой логикой согласились и нижестоящие судебные инстанции. Однако они были не правы, и Первому кассационному суду пришлось объяснять, в чем именно.
"Для каждого из супругов минимальный предельный срок владения имуществом, приобретенным в совместную собственность супругов, исчисляется с даты приобретения имущества на имя одного из них, в частности - с даты государственной регистрации права собственности на такое имущество за одним из супругов, - сказано в обзоре. - Переход имущества в единоличную собственность одного из супругов в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, не изменяет такой порядок исчисления срока владения".
Таким образом, срок владения надо отсчитывать с момента покупки общей квартиры. "Исходя из положений ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации к их числу относятся доходы, получаемые от продажи объектов, находившихся в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения, который составляет пять лет и более, - поясняет юрист практики разрешения семейных и наследственных споров МГКА "Бюро адвокатов "Де-юре" Екатерина Мишина. - Для целей налогообложения этот срок владения учитывается не только для супруга, на чье имя зарегистрирована недвижимость, но и для его второй половинки. То есть, для налогового права "видны" оба супруга. Если, например, один из них умер, а второй унаследовал за ним недвижимость, а потом ее продал, срок владения для него считается с момента, когда недвижимостью начал владеть первый супруг".
По ее словам, это напрямую вытекает из положений Семейного кодекса Российской Федерации, который устанавливает, что все имущество, нажитое супругами в период брака, находится в их общей совместной собственности. "То есть, кодекс говорит о том, что права на такое имущество есть у обоих, даже если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) указан один собственник. Однако на практике это не совсем так, - продолжает юрист. - Например, если супруги решили подарить квартиру, нажитую в браке, своему ребенку, то дарителем по договору будет только тот супруг, за которым имущество зарегистрировано в ЕГРН. Второй супруг не становится стороной договора. Он только дает в нотариальной форме согласие на распоряжение имуществом".
Казалось бы, ничего существенно не меняется, второй супруг так или иначе принимает участие в сделке, говорит юрист. "Однако на него не распространяются нормы о договоре дарения. Например, он не может потребовать отмены дарения, если обращение одаряемого с вещью, представляющей для дарителя большую ценность, может привести к ее безвозвратной утрате, - продолжает Екатерина Мишина. - Второй супруг может даже и не знать о том, что собственник по реестру распорядился общим имуществом. Его согласие на отчуждение движимого имущества предполагается, а если продается, например, квартира или доля в ООО без его нотариального согласия, то он может оспорить сделку только, если другая сторона была недобросовестной. То есть, знала или должна была знать об отчуждении объекта без согласия супруга".
Причем, по словам Екатерины Мишиной, до 1 сентября 2022 года второй супруг был лучше защищен. "Он мог оспорить сделку в любом случае, если отсутствует его нотариальное согласие", говорит она. Однако в закон были внесены изменения. Теперь действует правило: если покупатель не знал и не должен был знать, что сделка совершается в отсутствие необходимого по закону согласия третьего лица, сделку нельзя оспорить. "Это было сделано для защиты гражданского оборота, - поясняет юрист. - Чем больше сделок сохраняют свою действительность, тем устойчивее оборот. Он становится предсказуемым, и большее количество лиц стремится заключать сделки". Однако получается, что теперь второму супругу сложнее оспорить сделки.
"Возвращаясь к супругу, чьи права не зарегистрированы на объект недвижимости, можно сказать, что сейчас он практически остается без защиты, ведь в паспорте супруга-продавца может и не стоять штамп о заключении брака, - говорит Екатерина Мишина. - Иным же образом проверить, состоит ли лицо в браке, контрагент не может. Гражданский оборот "не видит" второго супруга, если в ЕГРН не указано напрямую, что объект находится в общей совместной собственности. Такое указание вносится крайне редко и по желанию обоих супругов. Обязанности указывать эту пометку в ЕГРН нет".
В свою очередь, Никита Филиппов напоминает, что эту ситуацию предлагалось изменить, внося в обязательном порядке сведения об общей совместной собственности при регистрации перехода права. В Госдуме рассматривался законопроект, предполагавший, что регистратор будет обязан запрашивать в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния информацию о наличии брака у каждого обратившегося с заявлением о регистрации перехода права собственности. Причем заявление мог подать один из сособственников. Если же регистратор имеет сведения о возникновении права общей совместной собственности в силу закона, то он регистрирует его и без заявления.
"Отмеченные поправки должны были сделать второго супруга "видимым" для гражданского оборота, однако законопроект в этой части был отклонен. Остается надеяться, что реформаторы все же вернутся снова к этому вопросу, дабы защитить обоих супругов и их контрагентов", заключил адвокат.