Случаи мошенничества могут быть как на рынке аренды, так и на рынке купли-продажи жилья:
- Субаренда. На рынке аренды частая схема обмана - несогласованная с собственником субаренда помещения, рассказала адвокат Мадина Ворукова. Это бывает и с коммерческой, и с жилой недвижимостью.
- Задаток. Позвонив по номеру телефона в объявлении потенциальный арендатор попадает на "риелтора", который предлагает перечислить задаток, после чего даст возможность просмотра объекта. Арендатор через электронные системы переводит деньги, без просмотра квартиры и проверки документов. После этого телефон риелтора уже не отвечает. Это схема обмана на небольшие суммы, отмечает Ворукова.
- Сговор с "риелтором". Квартиру сдают через риелтора. Вскоре после вселения арендатора, безо всяких нарушений с его стороны, владелец объявляет, что расторгает договор аренды. Предупреждает он об этом заранее, в тот срок, который установлен в договоре. Схема заработка тут - комиссия риелтора, которая не возвращается. Позже объект опять выставляют на аренду, и это потоковая история, говорит адвокат. Тут происходит сговор собственника с третьим лицом, которое представляется риелтором.
Целый ряд махинаций с документами бывает при купле-продаже жилья:
- Подделка согласия застройщика. Иногда в договорах долевого участия предусматривается, что переуступка прав (по сути - продажа квартиры еще до завершения строительства дома) возможна только с согласия застройщика, говорит Ворукова. Бывает, что собственники подделывают это согласие. "Всплыть" это может не сразу, а уже после длительных взаимоотношений по сделкам.
- Фальсификация нотариальной доверенности. Был случай, когда доверенность при сделке проверяли по базе нотариата, подтверждалась внесенная регистрационная запись, дата, совпадали фамилия, имя, отчество нотариуса, рассказывает Ворукова. Однако позже при возбуждении уголовного дела выяснилось, что доверенность поддельная: мошенники внесли на фальшивый бланк данные реальной доверенности, которая выдавалась на совершенно другие полномочия. Оспаривание сделки заняло несколько лет, рассказывает адвокат, потому что пришлось дожидаться завершения уголовного дела по факту фальсификации и только потом отменять в судебном порядке саму сделку.
- Фальсификация завещаний. Факты этого могут всплыть через 5-7 лет. Чаще всего это касается одиноких стариков, говорит Ворукова. Они подделывают завещание, в право собственности вступает мошенник, который затем перепродает квартиру. В Москве схема была поставлена на поток, было уголовное дело, в котором числилось 500 эпизодов. Позже город начинает оспаривать сделки, доказывая, что эти квартиры - выморочное имущество. Собственники лишались квартир и уплаченных за них средств.
- Фактически недееспособный продавец. Человек может быть признан недееспособным в судебном порядке. Но был случай, когда фактическую недееспособность продавца на момент подписания документов признали задним числом через два года после сделки, рассказывает адвокат. В качестве рецепта - не ограничиваться формальной справкой из психдиспансера, а приглашать психиатра непосредственно на сделку.
- Незаконные постройки. Собственники приобретают индивидуальные дома, апартаменты, квартиры, которые позже оказываются незаконными постройками. Это распространенная история и на юге страны, и в Москве. Требования о сносе позже предъявляются контролирующими органами текущему собственнику, предъявить претензию застройщику и вернуть средства крайне сложно. Нужно проверять законность возведения здания перед сделкой.
- Мошенничества через портал госуслуг. Это стало достаточно распространенной историей, говорит Ворукова, уже много дел, когда подделывают электронную подпись через госуслуги.
- Подделка паспорта владельца. Помимо того, что нужно тщательно проверить документы по базам, важно еще и убедиться, что продавец - действительно владелец недвижимости, а не мошенник, сделавший документы на его имя, говорит гендиректор "БЕЗОПАСНО.орг" Александр Тюгаев. Для этого лучше съездить в квартиру и поговорить с продавцом. Задавайте вопросы о недвижимости, потом бытовые, потом можно вновь спросить о недвижимости, переформулировав вопросы. Чтобы убедиться, что в паспорт не просто вклеено фото, обратите внимание на семейные фотографии - есть ли они и тот же на них человек или нет. Попросите посмотреть другие документы - загранпаспорт, водительское удостоверение. Если вдруг все документы поддельные, то все они будут недавно выданные, а фото везде - примерно одного возраста.
Подготовьтесь к этой встрече - запросите заранее хотя бы выписку из ЕГРН, где указаны переходы права собственности на эту квартиру. В ней нельзя посмотреть фамилии владельцев, но можно увидеть, насколько часто они менялись и расспросить продавца, почему. Если после неожиданных вопросов продавец начинает путаться в своей "легенде", возможно, с недвижимостью что-то не так.
Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно тщательно проверять объекты перед сделкой, оформить запрет регистрации сделок без личного участия, советует Ворукова. Лучше просить участвовать в сделке непосредственно собственника, а не его представителя по доверенности, проверить содержание доверенности не удастся. Можно также воспользоваться титульным страхованием, которое позволяет вернуть средства.