Сдача квартиры в долгосрочную аренду: что нужно знать собственнику

1. Выгодно ли сдавать жилье в аренду
2. Долгосрочная и краткосрочная аренда: что выбрать
3. Какие квартиры лучше сдавать в аренду и выгодно ли это
4. Как подготовить квартиру к сдаче в аренду
5. Как лучше сдавать квартиру: через риелтора или самостоятельно
6. Как определить ежемесячный платеж за квартиру
7. Как составить договор найма
8. Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду
9. Какие налоги нужно платить при сдаче квартиры в аренду
10. Эксперты отвечают на популярные вопросы
11. Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду
12. Можно ли сдавать квартиру в ипотеке
13. Нужно ли страховать квартиру перед сдачей в аренду
14. Стоит ли оформлять арендаторам регистрацию

Выгодно ли сдавать жилье в аренду

Сейчас инвестиции в жилье на российском рынке перешли в разряд сберегательных, говорит руководитель агентства недвижимости "PRO ОБМЕН" Екатерина Никитина. Покупка квартиры и сдача ее в долгосрочную аренду может принести собственнику 4-6% годовых.

Доходность зависит от соотношения цены жилья и арендной платы. В некоторых городах с недорогим жильем покупать квартиру под сдачу в аренду может оказаться заметно выгоднее, чем в Москве или другом крупном городе с высокими ценами.

В столице существует тенденция реорганизации административных зданий в небольшие апартаменты, рассказывает руководитель отдела аренды агентства недвижимости ЕГСН Сергей Ковалев. Цена при покупке такой недвижимости существенно ниже, чем у однокомнатной квартиры, однако арендная плата намного выше, утверждает он. Из минусов - больший налог на недвижимость, невозможность зарегистрировать жильцов ни по месту жительства, ни по месту пребывания.

Можно сравнить доходность квартиры с другими финансовыми инструментами. Например, в начале 2024 года, отказавшись от покупки квартиры или продав жилье, бесплатно полученное по наследству, и вложив деньги на банковский вклад, можно получать более высокий доход, чем от аренды. Но, конечно, в обоих вариантах нужно учитывать различные дополнительные траты времени и средств. Такие как:

• расходы на проведение сделки;
• поиск, куда вложить деньги, если проценты по вкладам снизятся;
• расходы на периодический ремонт квартиры, обновление мебели;
• простаивание жилья без дохода во время поиска квартирантов и пр.

Долгосрочная и краткосрочная аренда: что выбрать

Следует отличать долгосрочную аренду от краткосрочной (посуточной).

Краткосрочная аренда больше похожа на бизнес:

• жилье сдается на одну ночь или несколько дней;
• нужно постоянно искать, встречать и провожать арендаторов, мыть квартиру после их отъезда и пр.;
• доход выше.

Долгосрочная аренда дает, можно сказать, пассивный доход:

• в идеале вы пускаете арендаторов в свое жилье на несколько месяцев или даже лет и раз в месяц получаете от них плату;
• доход будет меньше, но и хлопот меньше.

Важно! По закону долгосрочной считается аренда на срок более 1 года. Однако на практике долгосрочной называют аренду даже на несколько месяцев, в отличие от краткосрочной-посуточной, где жилье сдается на несколько дней или недель, обычно туристам.

Далее поговорим о долгосрочной аренде.

Какие квартиры выгоднее сдавать

Арендаторы обращают внимание на такие моменты:

• число комнат. Самые востребованные на рынке - небольшие квартиры: студии, однокомнатные и двухкомнатные. Квартиры из трех и более комнат можно сдавать покомнатно - это может быть в сумме даже чуть выгоднее, чем сдать квартиру целиком, но и хлопот может быть больше (поиск и общение с тремя арендаторами, а не с одним, конфликты между ними и пр.);
• возраст дома. Пользуется спросом жилье в современных домах;
• транспортная доступность. Один из самых важных факторов. Жилье не обязательно должно находиться в центре города, это может быть и спальный район, но около станций метро в крупных городах, остановок общественного транспорта, железнодорожных станций;
• интерьер. Лучше, если квартира будет обставлена в стиле минимализма, без громоздких вещей и помпезности вроде богатой лепнины и золотой сантехники;
• этаж. Более востребованы квартиры на средних этажах или с красивым видом из окна.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду

Квартиру нужно подготовить к рекламе и сдаче в аренду. Многие не проводят ни косметического ремонта, ни уборки квартиры, отмечает Никитина. В результате приходится снижать арендную ставку. "Даже если неподготовленная квартира будет выставлена по вполне рыночной цене, обнаружив недочеты, арендаторы будут просить скидку". - объясняет риелтор.

Сделайте косметический ремонт

Ремонт:

1. должен быть долговечным (будет и меньше нареканий жильцов, и меньше затрат при последующем освежении ремонта). Используйте износостойкие материалы;
2. не должен отнять у вас много сил и времени. Чем быстрее вы сделаете ремонт, тем быстрее сдадите квартиру и начнете получать доход;
3. не должен отнять много денег.

Сравните предполагаемые затраты на ремонт с тем, за сколько по соседству сдаются квартиры с недавним ремонтом и без ремонта. Поделив стоимость ремонта на разницу в ценах аренды, можно понять, за сколько месяцев окупится ремонт. Желательно, чтобы срок был не слишком большим.

Лучше, если интерьер квартиры будет современным и неназойливым, светлых и нейтральных тонов. Яркие акценты в интерьере арендаторы сделают сами.

Предпочтительнее покраска стен, перекрасить проще, чем поклеить новые обои, замечает частный риелтор Артем Селивановский.

Купите мебель и бытовую технику

Мебель опять же должна быть нейтральной, в "отельном" стиле. Белые стулья, простой деревянный стол, бежевый шкаф и т.п.

Оснастите жилье бытовой техникой. Должны быть, как минимум:

• плита;
• микроволновая печь;
• стиральная машина;
• холодильник;
• желателен утюг.

Лучше брать модели среднего ценового сегмента - они прослужат дольше дешевой техники, но их проще ремонтировать, чем дорогие образцы.

Заранее уточните у арендатора, нужно ли закупить посуду в квартиру, так как некоторые заселяются без нее, предупреждает Селивановский.

Также по-разному решается вопрос с наличием постельного белья, фена и других мелочей.

Если по наследству досталась квартира с "советским" ремонтом, а денег на серьезное обновление интерьеров нет, хотя бы приведите ее в порядок. Можно:

• стены и потолок перекрасить в светлый оттенок или поклеить новые обои;
• паркет отциклевать или заменить линолеумом;
• мебель починить.

Поставьте в старый шкаф современную посуду, технику или книги. Кровать или диван хорошо будут смотреться с новыми декоративными подушками и покрывалом. Смените шторы.

А главное - заберите из квартиры все личные вещи. От одежды до элементов декора, сумок и рюкзаков и т.п. Найти арендатора в захламленное жилище будет гораздо сложнее, а плату придется снизить. Также следует убрать вещи, требующие ремонта - треснувшие кружки, утюг, который почти не греет, остановившиеся часы и т.п.

Приберитесь

Непосредственно перед сдачей квартиры в ней нужно как следует прибраться:

• вымойте полы;
• проверьте и отмойте сантехнику;
• наведите порядок на кухне;
• вымойте окна, протрите зеркала;
• протрите светильники и лампочки. В квартире должно быть светло. Замените перегоревшие лампочки, треснувшие стекла;
• проверьте работоспособность бытовой техники;
• проверьте работоспособность ручек и замков на входной и межкомнатных дверях;
• устраните неприятные запахи. Один из "народных способов" - перед приходом потенциальных арендаторов сварить кофе, чтобы в жилье приятно пахло;
• выбросьте мусор.

Если нет времени и желания убираться самостоятельно, воспользуйтесь услугами клининговой компании. Но за это придется заплатить. Московские цены - 5 тыс. руб. за генеральную уборку и 2 тыс. руб. за поддерживающую. Зато при самостоятельной уборке можно найти проблемные места, требующие ремонта, и тут же устранить поломки.

Как лучше сдавать квартиру: через риелтора или самостоятельно

Возможностей для самостоятельной сдачи квартиры в аренду становится все больше: есть огромное количество сервисов, сайтов с объявлениями, инструкций и советов в интернете. Однако и риелторы по-прежнему востребованы. Основной вопрос - готовы ли вы заплатить за снижение рисков и экономию времени.

Плюсы и минусы самостоятельной сдачи жилья в аренду

Плюсы:

1. Экономия средств. Вы не тратите деньги на оплату услуг риелторов;
2. Свобода в выборе арендаторов и оформлении договора. Вы лично контактируете с арендатором, сами назначаете время показа квартиры, можете оценить его в личном общении.

Минусы:

1. Огромные временные затраты. Давать объявления, отвечать на звонки, встречаться и общаться с потенциальными арендаторами - все это требует массу времени;
2. Неграмотное составление договора. Он должен быть юридически правильно составлен и максимально защищать интересы каждой из сторон. Любая ошибка может привести к долгим судебным разбирательствам с арендатором. Перед составлением договора можно проконсультироваться с юристом;
3. Придется осваивать искусство красивой подачи жилья - как его сфотографировать для объявления, что улучшить в интерьере, о чем рассказывать арендатору при просмотре.

Совет эксперта: Не скупитесь на хорошую фотосъемку вашей квартиры. "Качественные фото привлекают куда больше внимания, даже если квартира без дорогого ремонта", - указывает Селивановский. Съемка однокомнатной квартиры от профессионала обходится в среднем в 3 тыс. руб., двухкомнатной - в 4000 тыс.

1. Отсутствие должной проверки арендатора. Вам самим придется искать всю подноготную будущего жильца. Установить возможные судимости, подлинность паспортных данных. Также стоит пообщаться о нем с другими арендодателями. Если не отсеивать сомнительных квартирантов, в дальнейшем могут возникнуть проблемы с получением оплаты или неприемлемым поведением арендатора.

Совет эксперта: "Тех, кого планируете заселять, необходимо проверить хотя бы первично, то есть узнать в открытых источниках, нет ли о них негативных отзывов как о жильцах, - советует Никитина. - Можно просмотреть их социальные сети, чтобы понять, какие у людей взгляды и интересы".

Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду через риелтора

Плюсы:

1. В России регулярно меняется законодательство, касающееся недвижимости. Риелторы обычно в курсе изменений;
2. У риелторов есть "черные списки" арендаторов. Они знают об актуальных мошеннических схемах, связанных с арендой квартиры, и помогут собственнику не стать их жертвой;
3. Риелтор берет на себя ведение переговоров, обсуждение деталей договора, условий проживания и оплаты. "Он знает, какая ситуация на рынке недвижимости, поэтому поможет провести переговоры так, чтобы, с одной стороны, не спугнуть потенциально хорошего арендатора, а с другой - чтобы выбить для собственника наилучшие условия. Например, если жильцы хотят проживать с домашними животными, то можно поднять арендную ставку", - поясняет Никитина;
4. Риелтор может реально оценить требования владельца квартиры. К примеру, многие собственники требуют, чтобы арендаторы не были приезжими из ближнего зарубежья. Тогда как, отмечают риелторы, зачастую это гораздо более аккуратные квартиранты, чем местные жители. Поверив риелтору и сдав им жилье, некоторые владельцы позже, напротив, ищут в арендаторы только приезжих;
5. В дальнейшем можно попросить помощь риелтора в решении возникших проблем с жильцами, хотя делать это он уже и не обязан (без дополнительной оплаты).

Наталья из Санкт-Петербурга через риелтора сдала квартиру семье с детьми. Через некоторое время квартиранты сослались на проблемы с деньгами, но предложили вместо арендной платы сделать ремонт на лоджии. Через несколько месяцев, которые они прожили бесплатно, выяснилось, что ремонт не начинался. Однако когда Наталья попросила их съехать из квартиры, квартиранты потребовали оплатить давно уже закупленные ими для ремонта лоджии материалы, которые Наталье были не особенно нужны, а цены на них, на ее взгляд, были завышены. Наталья обратилась к риелтору, через которого сдавала жилье, и та помогла решить вопрос - наниматели оплатили проживание и съехали.

• Можно доверить агентству не только собственно поиск арендатора, но и делегировать ему последующее общение с жильцами, а при необходимости и поиск новых. В этом случае риелторы будут решать мелкие проблемы с квартирой, контролировать получение арендной платы, проверять состояние жилья и пр. Но придется делиться доходами с агентством. Это обходится в среднем в 10-15% от месячной арендной платы, говорит Сергей Ковалев.

Регулярно навещайте и осматривайте квартиру, советует Никитина. Собственник имеет на это законное право, которое обычно прописывается в договоре найма. Однако многие предпочитают лишь звонить арендаторам и верить им на слово. "В итоге можно получить просто убитую квартиру обратно, а все заработанные за аренду деньги потратить на ее восстановление. В квартире необходимо появляться, чтобы убедиться, что там все нормально, что живут те же люди, что состояние жилья не ухудшается существенно. Не хотите ездить каждый месяц - делайте один визит хотя бы через два-три месяца", - говорит эксперт.

Минусы работы с риелтором:

1. Расходы на его услуги. "Если мы берем аренду стоимостью до 80 тыс. руб., то в 99% случаев комиссию оплачивает наниматель, то есть арендатор," - уточняет Ковалев. Если дело касается элитного жилья, то тут риелтора оплачивает собственник, комиссия составляет 50% от арендной платы. Обычно ее выплачивают вместе с первым платежом за квартиру, однако в договоре о найме можно указать другую дату оплаты;
2. Помимо комиссии, существуют скрытые расходы - например, за качественную фотосъемку квартиры или за ее рекламу. Попробуйте заранее уточнить все возможные расходы и договориться с агентством на фиксированную плату за услуги;
3. Недобросовестные риелторы (и это мы не говорим об откровенных мошенниках, которые встречаются на рынке недвижимости). Интересы некоторых агентств часто заключаются не в том, чтобы сдать квартиру на ваших условиях, а в скорейшем получении комиссии за услуги. Потому бывают случаи, когда риелторы занижают стоимость арендной платы или соглашаются на невыгодные собственнику условия, не уведомляя его. Агентство, стремясь поскорее сдать жилье, может скрыть часть информации о потенциальных жильцах или приукрасить ее. Вы можете указать в договоре с агентством, что все окончательные решения по жильцам и пунктам договора с квартирантами принимаются вами.

Как определить ежемесячный платеж за квартиру

Прежде всего, стоит посмотреть, по какой цене сдаются похожие квартиры по соседству. Это легко сделать через сайты объявлений (но учитывайте, что там указаны именно пожелания собственника, а реальная плата может быть пониже). Далее скорректируйте эту цифру конкретно под вашу квартиру.

Если оценивать квартиру самостоятельно, без риелтора, можно столкнуться с проблемами, замечает Ковалев.

• поставив заниженную цену, можно надолго снизить свои возможные доходы;
• поставив завышенную цену, можно искать арендатора очень долго и опять же недополучать прибыль.

Риелторы знают о неочевидных факторах, которые влияют на величину арендной платы. "Банально - "сезонность". Например, сдавая одну и ту же квартиру в январе, мае или августе цена аренды будет разная. Иногда разница доходит до 10%", - замечает Ковалев.

Лучше всего сдавать квартиру в период с конца лета по начало осени. В это время в крупных городах начинается деловой сезон, приезжают учиться в другие города студенты, спрос высокий и арендная плата в этот период возрастает.

Несколько факторов, определяющих размер арендной платы:

• стоимость квартир в новостройках выше, чем в старом фонде. Здесь меньший износ здания, более удобные подъезды и квартиры, более продвинутая придомовая территория;
• квартиры на средних этажах оцениваются выше, чем на первом и последнем, где больше риски проблем из-за погоды (протекающая крыша) или ЖКХ (прорыв трубы). Некоторые арендаторы готовы доплачивать за красивый вид из окна;
• ценятся квартиры со свежим ремонтом, универсальным интерьером (светлые тона, простая мебель) и набором бытовой техники;
• стоимость аренды может подняться из-за благоустроенного двора и отремонтированного подъезда. Если подъезд чистый, фасад красивый, есть парковки, зеленый двор, детские, спортивные, собачьи площадки и прочие опции;
• аренда дороже в районах с богатой инфраструктурой - при наличии по соседству магазинов, транспортных узлов, детских садов, школ, поликлиник и т.п.

По закону арендодатель может повышать арендную плату в соответствии с договором или, как минимум, раз в год (если в договоре этот момент не прописали).

Не забудьте взять с арендатора залог. Размер залога в законах не прописан, но обычно равен размеру месячной платы. Если арендатор сильно повредит квартиру, поломает бытовую технику, возместить ущерб собственник сможет за счет залога. В то же время залог может быть засчитан как оплата последнего месяца проживания при окончании аренды.

Квартплата обычно делится между собственником и арендатором. Гость платит за электричество и воду по счетчикам, хозяин - за все остальное. Также арендатор обычно платит за интернет и телефон, если ими пользуется. Но это лучше прописать в договоре.

Как составить договор найма

Не стесняйтесь заключать договор найма жилья, даже если сдаете квартиру знакомым или просто "хорошим людям". Договор упростит отношения между хозяином и квартирантом - все спорные моменты можно будет разрешить цивилизованно, в соответствии с тем, как это прописано в договоре. Все подробности и важные нюансы о составлении договора найма квартиры можно узнать здесь.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду

Для сдачи квартиры требуется минимальный пакет документов, поясняет Никитина:

1. документы, подтверждающие личности арендатора и арендодателя (паспорта);
2. правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, документы о получении наследства и т.п.);
3. выписка из ЕГРН, подтверждающая, что именно данный человек является собственником недвижимости;
4. договор найма жилого помещения и акт приема-передачи недвижимости по данному договору.

Возможно, потребуется подготовить дополнительные документы:

1. Доверенность на право сдачи объекта в аренду и получение денег (если собственник, который, например, постоянно проживает за границей, сдает жилье через родственников или друзей);
2. Несколько дополнительных экземпляров договора о найме (если у квартиры несколько владельцев);
3. Письменные согласия других собственников на сдачу жилья (опять же если совладельцев несколько);
4. Письменное разрешение органов опеки (если собственник квартиры - несовершеннолетний);
5. Договор поднайма (если жилье неприватизированное, то есть находится в социальном найме). Для заключения договора поднайма нужно получить согласие от муниципалитета, который в данном случае исполняет роль собственника квартиры, а также согласие от всех жильцов квартиры;
6. Согласие банка (если за квартиру не выплачена ипотека).

Если срок найма жилья - от одного года и более, договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Чтобы избежать лишних хлопот, на практике договор аренды обычно заключают на 11 месяцев, а затем продлевают его или заключают новый.

Какие налоги нужно платить при сдаче квартиры в аренду

Существует несколько способов уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду.

1. Оформить себя самозанятым. В этом случае необходимо будет платить налог на профессиональный доход - НПД. По словам Никитиной, это одно из самых простых и выгодных решений. В таком случае можно платить 4% налога, если недвижимость сдается физлицу или 6% - если арендатор - это компания (юрлицо). Самозанятый не может нанимать работников или запрашивать услуги у других фирм по договору. Он обязан сам приводить квартиру в порядок, сам продавать и сам уплачивать налог. Если вы являетесь государственным или муниципальным служащим и сдаете в аренду собственную квартиру, то вы также можете оплачивать НПД. Если годовой доход превысил 2,4 млн рублей, а месячный 200 тыс. руб., НПД прекращает действовать. В таком случае нужно изменить форму уплаты налогов.
2. Заплатить налог на доходы физлиц (НДФЛ). Это 13% от дохода. Для этого до конца апреля следующего года нужно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог.
3. Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Здесь также есть два варианта:
4. патентная система налогообложения (ПСН). Государство само рассчитывает ваш примерный годовой доход от сдачи жилья. Нужно заплатить 6% от него в качестве налога. Рассчитать стоимость патента поможет сервис. Патент оформляется на срок от 1 до 12 месяцев. Также придется оплачивать взносы на пенсионное и медицинское страхование (если доход менее 300 тыс. руб. в год, то это фиксированная сумма в 45 842 руб.) и 1% от дохода с аренды квартиры, если тот превысил 300 тыс. руб. в год;
5. упрощенная система налогообложения (УСН). На данной системе у собственника есть два варианта - платить 6% с доходов (УСН "Доходы") или 15% с доходов за вычетом расходов (УСН "Доходы минус расходы"). Первый режим подходит для малых ИП, второй - для крупных.

Налоги для ИП являются наименее популярным среди собственников, сдающих квартиры в аренду, замечает Ковалев. Существует ряд минусов:

• размер налогов для ИП выше, чем для самозанятых;
• оформление и закрытие договоров ИП занимает значительное время;
• необходимость вести бухгалтерию и создавать ежеквартальные отчеты для государства.

Оформление ИП представляет интерес для людей с несколькими квартирами, сдаваемыми в аренду, и для тех, чей доход сильно превышает требования для самозанятых.

Популярные вопросы

Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду?

Может. И это самый удобный способ легализовать деятельность по сдаче жилья в аренду.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке?

"На законодательном уровне нет никаких положений, запрещающих собственнику квартиры, приобретенной в ипотеку, сдавать ее в аренду, - говорит Никитина. - Однако некоторые банки в частном порядке могут включить в ипотечный договор пункты, по которым собственник при желании сдавать объект в аренду должен получить на это разрешение. На практике такое встречается нечасто. Если владелец квартиры вовремя вносит ипотечные платежи, то банку неважно, как он ее использует - для самостоятельного проживания либо для сдачи внаем".

Нужно ли страховать квартиру перед сдачей в аренду?

"Страхование не является обязательным ни для собственника, ни для арендаторов. Однако и тем, и другим лучше воспользоваться этим инструментом, - считает Никитина. - Это позволит уберечься от потерь в случае каких-то проблемных ситуаций - поломок, затопления соседями и т. д. Затраты на оплату страховки совсем небольшие (в Москве от 2,7 до 4,5 тысяч рублей за суммы от 600 тыс. руб. до 1 млн рублей), но могут спасти от серьезных расходов на устранение последствий".

Стоит ли оформлять арендаторам регистрацию?

Если гости планируют жить в арендованной квартире более 90 дней, то оформить им прописку после заключения договора о найме необходимо, иначе арендодателю грозит штраф на сумму до 5-7 тыс. руб.

Часто арендаторы просят оформить прописку на ребенка, чтобы устроить его в ближайшую школу или садик. Уже зарегистрированные в жилье родители могут оформить регистрацию ребенку даже без согласия собственника.

Оформление регистрации по месту жительства (постоянной прописки) для жильцов в арендованной квартире обычно не делают, сообщает Ковалев, так как оно сопряжено с массой трудностей для арендодателя:

• Выселить арендатора с постоянной пропиской хозяин квартиры может только через суд. Процесс серьезно затянется, если у жильцов появились дети с постоянной пропиской - их до выселения надо обеспечить жильем;
• Никакое соглашение не даст возможности снять жильцов с учета в одностороннем порядке;
• Жильцы с пропиской по месту жительства обладают правом пользоваться квартирой (но не претендовать на нее).

Постоянная прописка и наем жилья - это вещи несовместимые, отмечает эксперт. Все основные потребности арендаторов, как правило, удовлетворяет регистрация по месту пребывания (временная прописка).

С временной пропиской особых проблем обычно не возникает: жильцы могут оставаться в квартире до истечения срока аренды, далее их и их детей выписывают по заявлению собственника. Если же владелец хочет выселить их раньше срока, придется делать это через суд и доказывать, что они, например, наносят ущерб квартире, мешают спокойствию соседей или используют квартиру не для жилья.

Срок действия регистрации по месту пребывания определяет собственник самостоятельно. В случае, если время, на которое квартиру будут сдавать в аренду, не указано, то срок равняется 5 годам.