Сейчас законодательством предусмотрена двойная ответственность застройщика за плохое качество новостройки, говорится в пояснительной записке к документу. Эта сфера регулируется и законом о долевом строительстве, и законом о защите прав потребителя.
Законопроект призван обеспечить единообразный подход - размер и необходимость уплаты неустойки, процентов и штрафов будет, за редким исключением, регулироваться законом о долевом строительстве. При спорах о качестве квартиры неустойка не сможет превышать стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков. Дольщик будет вправе получить возмещение иных причиненных ему убытков сверх неустойки, отмечают авторы документа - например, компенсировать стоимость аренды помещения за период устранения недостатков в новой квартире.
Предусмотренные законопроектом размеры неустоек с избытком компенсируют инфляционные потери потребителя - так, при размере ключевой ставки 16% (а размер неустойки будет привязан к ставке ЦБ) проектируемый размер неустойки за нарушение требований к качеству строительства составит 39% годовых. В то же время законопроект подготовлен в целях снижения затрат физических и юридических лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, отмечают разработчики законопроекта.
"Мы стремимся защитить тех, кто именно улучшает свои жилищные условия, а не извлекает финансовую выгоду из мер господдержки, приобретает жилье в "предпринимательских" целях. Защищаем семьи, защищаем дольщиков, - подчеркивает член Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов. - Мы прописали гарантии для людей в случаях, если, например, застройщик не исполняет взятые на себя обязательства, строит некачественно, сдает не вовремя, в нарушение сроков и так далее. Мы гарантируем выплаты неустоек, гарантируем покрытие непредвиденных расходов на аренду жилья в случае несвоевременной сдачи купленной недвижимости. Делаем все, чтобы люди чувствовали себя в безопасности".
"Мы с оптимизмом смотрим на любые законодательные инициативы, которые могут устранить правовую неопределенность в отношениях между дольщиками и застройщиком, - говорит директор юридического департамента GloraX Дмитрий Новиков. - Существующая сейчас ситуация применения двойных санкций к застройщику чрезмерна, приводит к необходимости учитывать данные риски и хеджировать их на будущее, что ведет к удорожанию строительства". Благой инициативой была возможность для покупателя приобрести жилье не только с отделкой, но и укомплектованное мебелью и бытовой техникой, используя ипотечный, а не более дорогой потребительский кредит, говорит управляющий партнер компании-девелопера TOUCH Сергей Шиферсон.
"Однако одновременно она стала почвой для всплеска потребительского экстремизма. В том числе из-за юридических неопределенностей, которые пока еще присутствуют в законодательстве. Изменения, вносимые законопроектом, регулируют эти нюансы, в том числе устраняя двойную ответственность застройщика. Они не только четко определяют зону его ответственности в разрезе правового поля, но и защищают от недобросовестных покупателей, работая на снижение уровня потребительского экстремизма", - говорит Шиферсон.
Борьба с потребительским терроризмом участников долевого строительства началась три года назад, отмечает адвокат в сфере недвижимости Анастасия Поликыржа.
Вводились моратории на взыскание неустоек, определенные правила приемки квартир, обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
"Но законодатель постоянно размышлял о внесении изменений в закон о долевом строительстве. Цель - ограничить застройщика и его денежные средства от бесконечных исков участников строительства, так как девелоперы сталкиваются с судебными производствами, арестами, повальными обращениями дольщиков за взысканием денежных средств! С накруткой юридического с сообщества о необходимости предъявления иска в суд", - говорит адвокат.
Ранее суды, разбирая иски о качестве новых квартир, исходили из применения к дольщикам закона о защите прав потребителей, где устанавливался штраф в 50% за неисполнение обязательств, неустойка в 1% за каждый день неисполнения обязательств по устранению недостатков в квартире, поясняет Поликыржа.
Теперь же предлагается ввести неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки ЦБ, действовавшей в период нарушения, от стоимости расходов на устранение дефектов. При этом неустойка гражданину - физлицу (не предпринимателю) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более суммы, необходимой для устранения дефектов. Также предусматривается штраф в 5% от присужденной суммы. Моральный вред возмещается только при наличии вины застройщика, то есть участнику придется доказать, что моральные страдания вызваны именно ненадлежащим качеством квартиры.
Суды и сейчас сильно сокращают размеры неустоек и штрафных санкций, отмечает Поликыржа. Принятие законопроекта еще существеннее уменьшит размеры взысканных сумм и, скорее всего, запугает дольщиков обращаться в суд, так как, по мнению законодателя, дольщики не потребители и не должны обогащаться за счет средств девелопера, говорит она.
Проблемы потребительского терроризма в сфере долевого строительства не существует, уверен сопредседатель Союза потребителей России Анатолий Голов. Если покупатель квартиры отсудил что-то за недостатки жилья, значит эти недостатки действительно есть, качество строительства оставляет желать лучшего, отмечает он. При этом в суд, по его оценке, обращаются лишь около 5% от числа потребителей, которые столкнулись с дефектами в новой квартире и могли бы это сделать. Новый законопроект, по его мнению, снижает ответственность застройщика и убирает для него стимулы устранять недостатки. Застройщику будет проще вообще не устранять недостатки, а если потребитель выиграет в суде - просто выплатить ему неустойку в размере стоимости требуемого ремонта.