О развитии доступного арендного жилья говорят давно, но в последнее время его всерьез рассматривают как альтернативу льготной ипотеке. Даже сейчас, когда она еще действует, от 30 до 40 процентов россиян не могут позволить себе ипотечный кредит, отмечалось на парламентских слушаниях по этой теме. Если льготы отменят, число таких людей существенно увеличится. При этом съемные квартиры, в которых живут 13 процентов россиян, зачастую тоже обходятся недешево. В чем же тогда смысл арендного жилья? В том, что его планируют сдавать по субсидируемым ставкам - недорого.
Современные доходные дома почти не строятся не только из-за ограниченных местных бюджетов. В регионах сетуют на законодательные барьеры. Например, Жилищный кодекс РФ разрешает строить и сдавать в аренду только целый дом, а не один или несколько подъездов в нем. А в числе главных препятствий называют незаинтересованность застройщиков. По их оценкам, арендные дома могут окупаться полвека.
- Сегодня средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляет 125 тысяч рублей, - сообщил отраслевой эксперт Антон Глушков. - А средняя цена аренды в регионах - примерно 700 рублей за "квадрат". Если не учитывать стоимость денег, взятых на строительство, окупаемость арендного дома займет более 14 лет. Если же использовать только заемные средства при нынешней ключевой ставке, то затраты возрастут в 3,2 раза, а окупаться объект будет 47 лет.
Стоимость строительства арендного дома складывается из четырех составляющих, продолжил тему представитель института развития Денис Филиппов. Во-первых, это земельный участок. Во-вторых, сама "стройка" - от 8 до 30 процентов общей суммы в разных регионах. В-третьих, налоги. И в-четвертых - стоимость денег, привлекаемых на возведение арендного жилья.
Строители предлагают организовать "масштабное заимствование денежных средств у населения" - например, в форме облигаций. Но есть и другие идеи. Так, законодатели собираются разработать системные меры поддержки для застройщиков и нанимателей такого жилья. Для первых это может быть софинансирование проектов, налоговые льготы и субсидированные ставки по кредитам. А для вторых - субсидии на аренду жилплощади.
Но вопрос еще в том, захотят ли люди массово заселять доходные дома.
- Сегодня люди десятилетиями стоят в очереди на квартиру, - подчеркнул Денис Филиппов. - Но те средства, которые ежегодно закладываются на предоставление им жилья в собственность, можно направить на субсидирование аренды. И тогда большее число граждан смогли бы улучшить свои жилищные условия "в моменте". Но если человек согласился проживать в арендном жилье, субсидируемом за счет государства, - думаю, было бы справедливо, чтобы он уже не стоял в очереди на квартиру. У него должен быть выбор: ждать или получить жилье сейчас.
Экономика арендного жилфонда не работает еще и потому, что не выдерживает конкуренцию с теневым рынком, считает президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.
- Многие сдают жилье и не платят налоги, хотя они его получили в ходе приватизации и никаких инвестиционных расходов не понесли. При этом государство продолжает предоставлять очередникам квартиры по соцнайму, которые на следующий день можно приватизировать. При переселении из аварийного фонда жилплощадь также выдается в собственность. Возникает вопрос: может, лучше обеспечивать людей квартирами для жизни, а не капиталом в виде собственной недвижимости? Тогда у нас будет формироваться наемный фонд, - полагает эксперт.
Недавнее наводнение во многих регионах страны еще раз показало, что такого "запаса" катастрофически не хватает. В Республике Коми и других регионах Северо-Запада также с трудом находят маневренный фонд для жителей аварийных деревянных домов, сошедших со свай. Арендное жилье может выручить местные власти на случай таких локальных и масштабных ЧС.
Другие перспективные направления для развития наемного жилья - корпоративная и студенческая аренда. Если человек едет работать на другой конец страны, он вряд ли планирует сразу покупать там квартиру. Ему хватит и съемной, которая за счет субсидирования сдается по цене ниже рыночной. А через 5-10 лет предприятие предложит безвозмездную ссуду на выкуп жилплощади.
С тем, что арендный жилфонд надо развивать, соглашаются большинство экспертов. Но поддерживают ли их те, кто нуждается в улучшении жилищных условий, пока вопрос. Исследования показывают, что каждая пятая семья рассматривает аренду как долгосрочное решение квартирного вопроса. Но и от капитала в виде собственной недвижимости мало кто откажется.