Артем Васильевич, как реагирует строительная отрасль на изменения в ипотечных программах?
Артем Ковшов: Хочу подчеркнуть: льготная ипотека как таковая не отменяется. Просто она будет носить точечный характер, то есть круг ее получателей ограничат, условия оформления ужесточат. Начинается переход на адресные программы. И это закономерно, ведь льготная ипотека появилась как мера поддержки в 2020 году, в ковидный период, когда многие отрасли экономики просто остановились. Кстати, у нас в республике ни одна строительная площадка даже на день не прекращала работу, кроме как для проведения мероприятий надзорных органов.
Выпадающие доходы банков при оформлении льготной ипотеки компенсируются за счет государства, а это триллионы рублей. Бесконечно поддерживать отрасль таким образом невозможно, рынок должен выравниваться самостоятельно. Ведь в 2015 - 2017 годах льготной ипотеки не было, но в стране наблюдался всплеск строительства, рынок регулировал себя сам.
Мы провели расчеты и сравнили конечную стоимость для покупателя однокомнатных и двухкомнатных квартир, приобретаемых по льготной и стандартной ипотекам в разрезе 13 лет (средний срок выплаты кредита на жилье) и 30 лет (максимальный срок выплаты). К примеру, приобретая квартиру в сданном доме, человек может оформить ипотеку под 16% годовых, а по льготной программе в строящемся доме - под 8%. Вроде бы выгода второго варианта налицо, однако на практике застройщики зачастую стараются максимально поднять цену еще несданного объекта. В итоге люди больше выигрывают, покупая жилье по стандартной стоимости и по обычной ипотеке, чем когда оформляют льготный заем на новостройку, но по максимальной стоимости.
Дальнейшее развитие ситуации во многом будет зависеть от конъюнктуры рынка и ключевой ставки. Мы прогнозируем, что к 2026 - 2027 годам останутся точечные льготные программы непосредственно Центробанка и отдельные у каждого банка (уже сегодня ряд кредитных организаций предлагают выгодные варианты по ипотеке более широкому кругу клиентов, чем предусматривают программы ЦБ).
Уверен, цены на жилье не будут сильно колебаться. Сейчас по Уфе они максимальные из-за ажиотажа, связанного с изменениями ипотечных программ. Многие, кто планировал в этом году приобрести квартиру, предпочли сделать это до 1 июля. Учитывая, что в 90% случаев покупка жилья - не спонтанное решение, а запланированное, то вряд ли объем продаж по итогам года будет сильно завышен. Соответственно, баланс восстановится.
Какой механизм, на ваш взгляд, сможет компенсировать сокращение программ по ипотеке?
Артем Ковшов: На протяжении уже 10 лет в республике действует программа "Жилстройсбережения". Она позволяет за несколько лет накопить деньги на первоначальный взнос для ипотеки на приобретение жилья по низкой процентной ставке. Нужно лишь каждый месяц в течение трех-шести лет перечислять на банковский счет не менее 3000 рублей. Из бюджета Башкортостана на эти накопления начисляется госпремия - 30% от суммы ежемесячного взноса, но не более 5000 рублей.
Условно, если человек в течение трех лет вносит на накопительный счет по 10 тысяч рублей, то к его 360 тысячам государство субсидирует еще около 100 тысяч рублей. Фактически можно собрать первый взнос на приобретение однокомнатной квартиры. Кроме этого, программа позволяет воспитать в человеке ответственного и добросовестного заемщика, у которого появляется привычка ежемесячно откладывать деньги на счет. Эти граждане, как правило, не нарушают сроков платежей - таким людям банки доверяют больше.
Действительно хватит на первоначальный взнос? Квартиры-то сегодня дорогие, плюс многие банки подняли первоначальный взнос до 30% от стоимости жилья.
Артем Ковшов: Все зависит от квартиры и кредитной организации. Но, к примеру, у республиканского Фонда развития жилищного строительства сегодня можно приобрести жилье в Уфе за 90 тысяч рублей за "квадрат". Квартира площадью 40 кв. м обойдется в 3,6 миллиона, то есть необходим первоначальный взнос в 1,08 миллиона рублей. Если человек откладывал по 10 тысяч рублей в месяц по программе жилстройсбережений в течение пяти лет, то у него на счету будет 600 тысяч собственных средств и 180 тысяч от республики. То есть всего 780 тысяч, нужно добавить совсем немного, и первый взнос есть. Кстати, чтобы получить максимальную премию от региона, нужно каждый месяц пополнять вклад на 16 670 рублей, и тогда по истечении шести лет накапливается 1,56 миллиона рублей (из них 360 тысяч из казны республики).
Программа "Жилстройсбережения" вошла в перечень лучших практик по линии Агентства стратегических инициатив. Мы ожидаем, что в будущем ее начнут применять по всей стране, потому что она позволяет стимулировать спрос на жилье. Главное преимущество жилстройсбережений перед льготной ипотекой - широкий охват заемщиков с различным уровнем дохода.
Понятно, что с ростом ключевой ставки для граждан в какой-то степени увеличатся сроки накопления средств на первый взнос по ипотеке, а также вырастут ежемесячные платежи. Однако, уверен, рынок стабилизируется.
В любом случае сейчас наши застройщики обладают огромным градостроительным потенциалом в целом по всем крупным городам. Льготная ипотека помогла реализовать большой объем жилья, создать запас прочности по будущим площадкам. Сегодня 98% проектов реализуется исключительно с эскроу-счетами, то есть застройщик получает деньги только после ввода дома в эксплуатацию. Многие компании теперь предпочитают не возводить один-два дома, а заниматься комплексной квартальной застройкой, нередко вкладывая собственные средства в развитие инфраструктуры.
Еще один механизм для увеличения спроса - арендное жилье. Уже сегодня зачастую застройщики в своих жилых комплексах 30% квартир отводят под сдачу в аренду. Сейчас этот рынок должен стать более прозрачным. С одним из застройщиков мы запускаем проект по возведению жилого арендного дома, который полностью выкупит госкорпорация "Дом.РФ". Жить в нем будут работники одного из крупнейших предприятий Уфы. Но это очень сложная финансовая модель. Срок окупаемости достигает 30 лет.
Начатые объекты будут достроены? Недавно сообщалось, что сдан последний дом обманутых дольщиков. Можно ли сказать, что эта тема закрыта?
Артем Ковшов: Обманутые дольщики - это участники долевого строительства, которые зарегистрировали квартиры в Росреестре и не получили их. Для приобретения соответствующего статуса люди должны были предоставить документы, подтверждающие, что они действительно купили квартиры: договоры долевого участия, квитанции об оплате и так далее. Те, кто смог это сделать, получили либо жилье, либо компенсацию. Были приняты решения по всем домам, включенным в Единый реестр проблемных объектов. За последние пять лет мы восстановили права 10 тысяч человек, достроили 79 проблемных домов. Около четырех тысяч обманутых дольщиков получили компенсационные выплаты на 10 миллиардов рублей. Так что на сегодняшний день поручение президента РФ выполнено.
Но мошенники продолжают обманывать граждан, заключая договоры инвестирования, накопления, мены, дарения и так далее. Но это уже совершенно другая история. Законные механизмы приобретения жилья для граждан - только договор купли-продажи готового жилья и договор долевого участия о приобретении квартиры в строящемся здании. При этом, напомню, во втором случае застройщик получает деньги граждан лишь после ввода объекта в эксплуатацию.
Кадров для строительной отрасли хватает?
Артем Ковшов: У нас нет проблем с кадрами, получившими высшее образование, а вот с рабочими руками беда. Сейчас особенно остро ощущается дефицит водителей и крановщиков. Многие из представителей этих профессий отправились в зону СВО отдавать долг Родине. В то же время растет количество женщин-крановщиков. Девушки сегодня составляют около 5% работников отрасли. В основном это штукатуры, маляры, отделочники.
Вакантными остаются около 30 - 40% рабочих мест, которые вынужденно закрываются за счет приглашения иностранной рабочей силы из Таджикистана, Узбекистана. Мы решаем проблему благодаря взаимодействию с колледжами. И в первую очередь стараемся совместно с другими ведомствами вернуть уважение к рабочим профессиям. Постепенно это удается. Недаром сегодня зарплата у ряда "синих воротничков" достигает 100 тысяч и более рублей.