Как узаконить и согласовать перепланировку квартиры: пошаговая инструкция

Содержание

1. Перепланировка и переустройство: в чем разница
2. Изменения в законах о перепланировке с 2024 года
3. Как узаконить сделанную ранее перепланировку
4. Какая перепланировка считается незаконной
5. Штрафы за незаконную перепланировку в 2024 году
6. Можно ли оставить незаконную перепланировку: судебная практика
7. Куда обратиться, чтобы узаконить перепланировку
8. Сколько стоит узаконить перепланировку
9. Согласование перепланировки: пошаговая инструкция и советы эксперта

Наши эксперты

1. Елена Сутырина - адвокат МКА "Последний дозор"
2. Михаил Боровский - кандидат юридических наук, адвокат
3. Валерия Ходенева - кадастровый инженер ООО "Сахгеокадастр"

Чем перепланировка отличается от переустройства

Если речь идет об изменении границ квартиры (владелец объединил смежные квартиры или, наоборот, одну жилплощадь поделил на две), изменении ее площади либо об обустройстве в квартире новых помещений (допустим, одну комнату поделили на две), то это перепланировка. К перепланировке относится и объединение двух комнат или, например, увеличение комнаты за счет коридора (при этом общие границы квартиры и ее площадь могут не измениться).

Как сообщал ранее Росреестр, к перепланировке относятся:

• перенос или демонтаж стен внутри квартиры,
• устройство новых дверных проемов,
• устройство еще одного окна или расширение окна,
• увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений (например, когда расширяют комнату за счет коридора или кладовки),
• устройство дополнительного санузла или кухни либо, напротив, их ликвидация.

Обязанность хозяина квартиры при перепланировке - внести соответствующие изменения в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) либо образовавшиеся после проведения работ помещения поставить на кадастровый учет и оформить права на них.

А вот если в пределах квартиры устанавливают, меняют или переносят инженерные сети (допустим, водопроводные трубы или электропроводку), переносят сантехническое, электрическое или другое оборудование, то это считается не перепланировкой, а переустройством. При переустройстве достаточно лишь внести изменения в техпаспорт на помещение.

"Перепланировка - это, например, когда переносят и разбирают перегородки в квартире, расширяют жилплощадь за счет вспомогательных помещений, обустраивают или переоборудуют уже существующий тамбур, - поясняет кандидат юридических наук, адвокат Михаил Боровский. - Переустройство может предусматривать, например, установку электрической плиты вместо газовой, перенос нагревателей, это может быть прокладка новых или замена уже имеющихся трубопроводов или устройств для установки душевых кабин и джакузи и так далее".

Следует также отличать перепланировку и переустройство от реконструкции. Последняя предполагает изменение площади, высоты или количества этажей объекта недвижимости. Например, если делают пристройку к жилому дому или возводят мансардный этаж. Реконструкцию можно проводить только на основании разрешения на строительство.

Изменения о перепланировке в законодательстве в 2024 году

С 1 апреля 2024 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс и закон о госрегистрации недвижимости. Было уточнено и изменено официальное понятие перепланировки и порядок ее оформления.

"С одной стороны, процедура стала проще, - говорит адвокат МКА "Последний дозор" Елена Сутырина. - Теперь после проведения перепланировки не нужно вносить изменения в технический паспорт на квартиру. Однако вместе с тем у хозяина жилой площади появилась обязанность вносить данные о перепланировке в ЕГРН. Перепланировка не будет считаться законченной, пока сведения о ней не внесены в реестр".

Вместе с тем направить документы для изменения сведений в ЕГРН должен не собственник, а комиссия в муниципалитете, которая утверждает перепланировку.

Как узаконить сделанную ранее перепланировку

Какая перепланировка незаконна

Не все виды работ в квартирах разрешены. И даже если их уже провели, оформить документы не удастся, а, скорее всего, придется вернуть жилье в прежнее состояние.

Вряд ли удастся узаконить:

• снос несущих стен
• перенос "мокрых зон" (кухни и санузла) в другие точки квартиры - так, что они окажутся над жилыми комнатами соседей снизу. Однако в квартире на первом этаже перенос мокрых зон допускается (поэтому именно многокомнатное жилье на первом этаже часто дробят на мелкие студии с санузлами в каждой);
• ликвидацию двери между кухней с газовой плитой и другими помещениями (к примеру, часто собственники пытаются сделать здесь красивую арку). Это вызвано соображениями безопасности - дверь на кухню предотвратит быстрое распространение газа по всей квартире при его утечке;
• устройство теплого пола за счет присоединения его к батареям отопления (при этом увеличивается расход тепла на квартиру, хотя плата остается прежней, а также повышается риск протечек).

"При перепланировке запрещается сносить несущие стены, не допускается демонтаж вентиляции и так далее. - поясняет Михаил Боровский. - Такую перепланировку не согласуют, ведь она будет расцениваться как незаконная. Полный же перечень действий, которые запрещаются при перепланировке, нужно смотреть на сайте госоргана, который отвечает за согласование перепланировки в конкретном городе или регионе. Если речь идет о Москве, то здесь за это ответственна Мосжилинспекция".

Штрафы за незаконную перепланировку в 2024 году

Если перепланировка или переустройство были сделаны, но владелец квартиры официально это не оформил, то ему грозит штраф:

• от 2000 до 2500 рублей для физических лиц,
• от 40 000 до 50 000 рублей для организации же (юрлица).

"Помимо штрафа собственник квартиры с незаконной перепланировкой получит предписание от жилищной инспекции, согласно которому ему придется либо узаконить произведенные изменения, либо вернуть планировку квартиры в первоначальное состояние. За невыполнение предписания могут применяться более серьезные санкции - вплоть до принудительного демонтажа незаконных изменений и даже выставления квартиры на торги", - поясняет кадастровый инженер ООО "Сахгеокадастр" Валерия Ходенева.

Вряд ли можно быть уверенным, что надзорные органы никогда не заметят изменений в квартире.

Владелица трехкомнатной квартиры на юге Москвы Элина несколько лет назад решила переделать лоджию. Туда перенесли батарею из кухни, поставили диван и компьютер - и получился рабочий кабинет. Супруги знали, что это считается перепланировкой, однако поскольку не планировали квартиру продавать, решили не согласовывать такие работы и никуда об этом не сообщать. Но это решение было опрометчивым.

"Однажды пришел специалист для плановой проверки газового оборудования, - вспоминает Элина. - Мы, конечно же, его впустили, при этом нам даже в голову не пришло, что он может обратить внимание на нашу планировку - ведь какая связь между "Мосгазом" и БТИ? Однако буквально через неделю с нами связались по поводу незаконной перепланировки. В итоге мы были вынуждены убрать батарею с лоджии".

"Если о нарушении узнает Бюро технической инвентаризации (БТИ) либо управляющая компания, владельцу квартиры с незаконной перепланировкой придется восстанавливать первоначальный вид помещения, - подтверждает Михаил Боровский. - Если же он откажется выполнить предъявленные требования, на него могут подать иск в суд".

При этом если такой иск подадут...

• ...к собственнику жилплощади, то по решению служителей Фемиды его квартиру могут выставить на торги и продать с выплатой хозяину суммы от продажи (при этом вычтут расходы, потраченные на исполнение судебного решения). Обязанностью нового собственника будет вернуть квартиру в прежнее состояние.
• ... к нанимателю жилья (имеется в виду неприватизированная квартира), то суд расторгнет договор найма (то есть фактически выселит нарушителя). А квартиру приведут в прежнее состояние.

Можно ли оставить незаконную планировку: судебная практика

Квартиру с незаконной перепланировкой можно будет оставить в новом виде - но только по решению суда. Это возможно в случае, если в результате перепланировки не были нарушены интересы других жильцов и если такая переделка квартиры не угрожает их жизни и здоровью (п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса).

В судебной практике много исков о ситуациях с перепланировкой, рассказывает Михаил Боровский. Например, владелец двух многоуровневых квартир объединил их в одну. В получившуюся квартиру он включил машинное отделение лифта и часть его шахты. Таким образом, у его жилплощади стали больше этажность и площадь, а размер общего имущества в многоквартирном доме, наоборот, стал меньше. Более того, такая перепланировка ограничила доступ к общедомовому инженерному оборудованию. Уполномоченные органы обратились в суд, три инстанции отказали в иске о признании перепланировки незаконной. А вот Верховный суд не согласился с их вердиктом, и теперь дело рассматривается заново.

Важно! Мотивируя свое решение, Верховный суд отметил, что уменьшить размер общей площади в многоквартирном доме можно только в случае, если владелец квартиры, желающий присоединить эту площадь, получил согласие от всех других собственников, проживающих в его доме, а также если у него есть разрешение на такую перепланировку от местного органа самоуправления.

Даже если владелец попытается утаить незаконную перепланировку от всех служб (что все-таки нельзя гарантировать на 100%), все равно может возникнуть ситуация, когда это решение ему выйдет боком. Так, например, произошло с жителем Санкт-Петербурга.

"У нас в двушке еще с 1990-х годов была перенесена одна стена, и мы об этом никому не сообщали, - рассказывает пенсионер. - Два года назад жене потребовалась дорогостоящая операция на сердце, и, чтобы не брать кредит и никого из близких не беспокоить, мы решили обменять нашу двушку на однушку. Нашли вариант для покупки, а вот с продажей нашей квартиры возникли проблемы. Потенциальные покупатели, приходившие на просмотр, сразу замечали, что у нас перепланировка (дом-то типовой), и после этого давали задний ход. Мы поняли, что без процедуры согласования квартиру нам не продать, поэтому все равно пришлось брать кредит. Ну а перепланировку потом мы все-таки узаконили - не захотели больше рисковать".

Отметим, что от штрафов и обязанности вернуть все, как было, владельцы освобождаются, если переделанное помещение находится в аварийном доме или в здании, подлежащем сносу и реконструкции. Это прописано в Жилищном кодексе.

Куда обратиться, чтобы узаконить сделанную ранее перепланировку

Определить порядок действий в ситуации, когда нужно оформить документы на уже сделанную перепланировку, должны власти региона. Как правило, начать нужно с обращения в муниципалитет. Там подскажут, занимается ли этими вопросами какое-либо подразделение городской администрации или же, например, Госжилинспекция.

В принципе, действовать нужно тем же путем, что и при согласовании перепланировки (когда вы оформляете изменения заранее, еще до проведения работ).

Как правило, обратиться в органы власти по поводу перепланировки можно:

• лично,
• подав заявление через МФЦ,
• воспользовавшись порталом госуслуг.

Можно также действовать через суд - в этом случае, если вы уверены, что перепланировка не нарушает ничьи права и какие-либо нормы, можно сразу получить решение о том, что квартиру разрешено оставить в новом виде.

Сколько стоит узаконить перепланировку

Само согласование перепланировки бесплатно.

Однако существуют коммерческие компании, которые предлагают услуги по оформлению перепланировки. Стоимость их работ варьируется в зависимости от конкретной ситуации.

Цены на услуги зависят, например, от сложности перепланировки (согласование по проекту - ориентировочно от 25 тысяч рублей, согласование по техническому заключению - от 50 тысяч рублей), региона и города (в Москве и крупных городах цены обычно выше), объема работ, говорит Валерия Ходенева. Точную стоимость лучше узнавать непосредственно в компании.

При оформлении перепланировки иногда требуется оплатить госпошлину, говорит Елена Сутырина:

• если в результате перепланировки образовались новые помещения - к примеру, две отдельные комнаты из одной, то госпошлина за регистрацию права составит 2 тысячи рублей для граждан и 22 тысячи рублей -для организации.
• если новых комнат не образовано, то госпошлина не взимается.

Согласование перепланировки: пошаговая инструкция

Вопрос о том, что нужно узаконить перепланировку, встает уже после проведения работ. Если же владелец квартиры хочет сделать все правильно с самого начала, то еще до начала ремонта нужно заняться согласованием перепланировки.

Когда согласование не требуется

Прежде чем начать согласование, нужно определить, требуется ли оно, уточняет Валерия Ходенева.

Как поясняет эксперт, согласования не требуют, например:

• работы, которые не связаны с переносом или возведением стен, образованием новых помещений, проемов в них;
• работы, не затрагивающие инженерные системы;
• косметический ремонт.

Шаг первый. Готовим документы

Если согласование все же необходимо, придется собирать документы.

Важно! Если при перепланировке к квартире присоединяются общие помещения, то проведение общего собрания собственников и получение на нем согласия всех соседей - обязательно.

В Москве, если проведение работ происходит по типовому проекту перепланировки, заявителю вместо представления отдельного проекта достаточно указать в запросе номер такого типового проекта и серию своего дома, поясняет Михаил Боровский. Типовые проекты перепланировки можно найти на сайте Мосжилинспекции.

Шаг второй. Подготовка проекта

Чтобы власти могли согласовать (или не согласовать) перепланировку, необходим ее проект. Это обязательный документ, в который входят графические и текстовые материалы (чертежи и необходимые описания), оформленные в виде буклета. Из проекта видна и существующая планировка квартиры, и будущая.

Обычно, уточняет Валерия Ходенева, проект перепланировки включает:

• обмерный план квартиры;
• план с предлагаемой перепланировкой,
• разрезы (схемы помещений с разных сторон),
• ведомость проемов (размеры дверей и окон),
• спецификация материалов (какие будут применяться, например, при возведении новой перегородки),
• техническое заключение о возможности и безопасности выполнения перепланировки.

Как правило, проект разрабатывает специалист с соответствующим допуском саморегулируемой организации, специализированная компания либо БТИ.

Требования к проекту перепланировки в разных регионах могут отличаться. Поэтому перед разработкой проекта рекомендуется ознакомиться с актуальными требованиями в городской администрации.

Подавать документы нужно в орган, который занимается согласованием перепланировок в вашем регионе. Лично, через МФЦ, а в ряде регионов - через портал госуслуг.

Шаг третий. Ждем согласования

Решение о согласовании или об отказе в нем принимается не позднее чем через 45 дней со дня представления владельцем квартиры необходимых документов. При этом нужно иметь в виду, что если документы были поданы через МФЦ, срок принятия решения будет отсчитываться не с момента подачи, а с даты передачи их в уполномоченный орган многофункциональным центром.

Через три рабочих дня после принятия решения документ выдают или направляют по адресу заявителя либо в МФЦ.

Могут ли отказать в согласовании перепланировки?

В согласовании перепланировки, увы, могут отказать. Это произойдет в случае, если:

• владелец квартиры не предоставил все необходимые для переустройства документы и не предъявил по требованию чиновников недостающую информацию в течение 15 рабочих дней с момента направления ему уведомления либо представил документ в ненадлежащий орган,
• если проект перепланировки в квартире не соответствует требованиям законодательства.

Шаг четвертый. Проведение работ

После согласования перепланировки можно начинать собственно ремонтно-строительные работы. На что обратить внимание?

Срок действия согласования перепланировки, как правило, составляет год с момента его выдачи. При этом Валерия Ходенева рекомендует обратить внимание на следующие нюансы:

• в некоторых регионах этот срок может быть увеличен до 18 месяцев.
• продление разрешения на перепланировку возможно один раз на срок до шести месяцев.
• если вы не уложитесь в срок, перепланировка будет считаться незаконной, и вам придется ее узаконить, что потребует дополнительных расходов и времени.

Рекомендуется:

• Заранее уточнить точный срок действия согласования перепланировки в вашем регионе.
• Планировать ремонт с учетом этого срока, заложив запас времени на непредвиденные обстоятельства.
• При необходимости своевременно подать заявление на продление разрешения.

Шаг пятый. Завершение перепланировки

После завершения работ необходимо:

получить новый технический план, где зафиксированы изменения.

• уведомить власти о завершении работ (через МФЦ, при личном визите или через портал госуслуг, в зависимости от региона), приложить к этому уведомлению новый технический план. Если образовались новые помещения (например, квартиру разделили на две), нужно уже на этом этапе оплатить госпошлину за регистрацию прав на них;
• согласовать дату и время осмотра помещения комиссией. Она проконтролирует, выполнены ли работы согласно проекту и не нарушены ли нормы.

Важно! "В России, как правило, требуется приглашать комиссию на стадии, когда видны конструкции, до начала финишной отделки (оклейка обоев, штукатурка и т. п.), - уточняет Ходенева. - Это обязательное требование в некоторых регионах, но даже если в вашем регионе это не строго обязательно, настоятельно рекомендую сделать так".

Что делает комиссия?

• Проверка соответствия проекту. Комиссия оценит, соответствует ли перепланировка утвержденному проекту и строительным нормам.
• Выявление отклонений. Позволяет выявить и устранить любые отклонения ранее финальной стадии, избежав дорогостоящих переделок в дальнейшем. Специалисты могут заметить потенциальные проблемы с конструкцией или нарушения правил безопасности, которые не всегда очевидны непрофессионалам.
• Фиксация выполненных работ. Акт осмотра комиссии служит официальным документом, подтверждающим выполнение перепланировки. Это может быть необходимо при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или при возникновении споров.

В дополнение к этому можно приглашать комиссию на критические этапы работ - например, при монтаже балок, колонн или других важных конструктивных элементов, уточняет Валерия Ходенева.

Если у комиссии нет возражений, то власти сами направят документы в Росреестр для внесения в ЕГРН новых сведений. Вы через некоторое время можете запросить выписку из ЕГРН и посмотреть, верно ли внесены сведения в реестр.