Льготная ипотека на новостройки завершается, "Семейную ипотеку" предполагается продлить, но конкретных условий пока не озвучено. Как все это скажется на спросе?
Антон Глушков: Никакого кризиса с 1 июля не произойдет. Объем распроданности строящегося жилья достаточно большой. Но уже в первом полугодии 2024 года по сравнению с тем же полугодием 2023 года объем ипотечных сделок сократился на 17%.
Сейчас большая часть девелоперов считает разные экономические модели, чтобы оставить доступным ипотечный платеж для населения.
Возродится околонулевая ипотека?
Антон Глушков: Околонулевая, наверное, нет. Это будет в размере тех же процентов, которые были по льготной ипотеке. Ключевым моментом является не величина субсидии, а на какой срок застройщик готов субсидировать. Например, если субсидирование предполагается на срок строительства объекта, то это не очень действенная мера. Срок ипотечного кредита сейчас ближе к 20 годам, а большая часть граждан пытается погасить ипотеку в течение 7-8 лет. Поэтому сейчас девелоперы ориентируются примерно на такой горизонт - порядка 7 лет субсидии. А потребитель понимает, что инфляция неминуема, и тот платеж, который сейчас важен, через 7-8 лет, конечно, становится уже не столь значимым. Весь опыт ипотечных сделок показывает, что все очень переживают, когда берут кредит, но потом очень радуются, когда живут в своей квартире, а ипотечный платеж становится не таким критичным для семейного бюджета, каким был вначале.
В связи с этим будут завышаться цены квартир?
Антон Глушков: Ответ здесь будет определяться рыночным путем. Если последние полтора-два года у нас был рынок продавца, то сейчас будет рынок потребителя. Поэтому просто взять и эту надбавку вставить в цену квадратного метра у застройщика при всем желании не получится.
С учетом новых программ от застройщиков спрос не упадет?
Антон Глушков: Спрос зависит от множества факторов: от региона, от цены и прочее. В крупных регионах такие программы будут запущены достаточно быстро. В мелкие муниципалитеты, где рентабельность очень небольшая, - не так быстро придут. Застройщики, конечно, подождут, посмотрят, что сделают лидеры рынка, и уже на их пример начнут ориентироваться.
Даже если предположить, что льготная ипотека у нас длилась бы бесконечно, объем сделок на первичном рынке неминуемо сокращался бы, потому что все, у кого есть возможность, стараются взять льготную ипотеку как можно скорее. В этом году объем ипотечных сделок сократился на 17%, очень похоже, что эта пропорция сохранится и в следующем году.
Завершение льготных программ сказывается на запусках новых проектов?
Антон Глушков: Конечно. Все понимали, что льготная программа продлеваться не будет, по "Семейной" ипотеке правила еще не утверждены, поэтому ситуация пока подвешенная. Большая часть компаний, которые не связаны какими-то обязательствами (например, обслуживание кредита по выкупу земельного участка), придерживают начало новых проектов. Но надо понимать, что значительная доля земельных ресурсов приобретена на кредитные ресурсы, и просто так их заморозить - это означает заморозить всю накопленную прибыль, которая была потрачена на приобретение этих земельных участков. Поэтому застройщики осторожно, но тем не менее будут заходить в новые проекты, но ориентироваться в большей степени на сегмент эконом-жилья.
Спрос на земельные участки и разного рода инфраструктурные моменты (цифровые программы, все, что напрямую не вкладывается в цену кв. м) будет, к сожалению, снижаться.
В каком году все это скажется на показателях ввода жилья?
Антон Глушков: В 2024 году снижение маловероятно - ввод жилья останется примерно таким, как и в 2023 году. Но исходя из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), наблюдается снижение ввода многоквартирных домов, планируемого в 2025 году, примерно на 15-20%. Смогут ли строители активизироваться и начать какие-то объекты более позднего ввода вводить раньше, чтобы эту цифру поднять и показатели стали аналогичными 2023-2024 году, зависит от спроса. Если спрос будет стабильный, строители, как и раньше, постараются построить быстрее. Если наполнение счетов эскроу достойным не будет, то, конечно, компаниям не остается другого варианта, кроме как максимально растягивать сроки строительства, перестраховываться, публикуя сроки сдачи в проектных декларациях, чтобы не нарушать эти сроки, гарантируя себе распроданность как минимум в 80% к моменту ввода в эксплуатацию. Или же девелопер будет вкладывать свои оборотные средства, чтобы завершить объекты, потом распродавая остаток после ввода, чтобы компенсировать затраты.