Сдача квартиры в краткосрочную аренду: что нужно знать собственнику

1. Что такое посуточная аренда
2. Законно ли сдавать квартиру посуточно
3. Какие квартиры лучше всего подходят для краткосрочной аренды
4. Алгоритм действий при сдаче квартиры посуточно
5. Как подготовить квартиру к сдаче в краткосрочную аренду: инструкция
6. Где лучше размещать объявления с предложением посуточной аренды
7. Как определить стоимость и какие расходы нужно закладывать в цену
8. Какие документы нужны для сдачи квартиры посуточно
9. Какие налоги нужно платить при сдаче квартиры в краткосрочную аренду
10. Типичные ошибки при сдаче квартиры в краткосрочную аренду
11. Как выгоднее сдавать квартиру: посуточно или на длительный срок

Что такое краткосрочная аренда

По закону долгосрочной считается аренда на срок более 1 года. Если срок меньше - она краткосрочная. Однако на практике краткосрочной, или посуточной, арендой называют наем на несколько дней или недель. Обычно этим пользуются туристы, сотрудники в командировках, приехавшие навестить родственников в больнице или студентов в университете.

В отличие от долгосрочной аренды, дающей практически пассивный доход, краткосрочная - это, скорее, предпринимательство, которым придется заниматься ежедневно, а иногда и круглосуточно (если, например, гости приезжают ночью). Но и доход от нее выше, чем при сдаче квартиры на месяцы и годы.

Законно ли сдавать квартиру посуточно

В законодательство недавно были внесены изменения, касающиеся краткосрочной аренды. Однако существенных изменений не произошло: было лишь установлено, что арендаторы не должны мешать соседям, вредить общему имуществу дома и т. п. Также арендодатели должны установить счетчики на коммунальные ресурсы в квартире (как правило, речь идет о приборах учета воды).

В законах есть запрет на организацию гостиничного бизнеса в жилых домах. Квартира, сдающаяся посуточно, формально не является гостиницей. Однако, если дело дойдет до суда с соседями, вероятно, придется это доказывать.

Суды могут встать на сторону соседей и запретить ваш арендный бизнес, если, к примеру:

1. Постоянные жители дома чувствуют существенные неудобства от арендаторов. Главным образом люди жалуются на шум от арендаторов или от уборки в квартире
2. Арендаторы слишком нагружают места общего пользования (лестничные площадки, подъезд, общие коридоры). Если арендаторы толпами ходят по подъезду, курят на лестнице или, еще хуже, сломали домофон и выбили стекло в подъезде - к вам возникнут обоснованные претензии как со стороны соседей, так и со стороны закона;
3. Квартира оборудована под проживание большого числа лиц (десять гастарбайтеров, ночующих на двухэтажных кроватях делают квартиру куда больше похожей на гостиницу, чем если в ней изредка останавливается на пару дней семья с ребенком);
4. Хозяин предоставляет квартиру на срок меньше суток и не для проживания;
5. Если один собственник сдает сразу несколько квартир посуточно в одном доме.

Опытные владельцы посуточного жилья указывают также, что нельзя оказывать какие-либо дополнительные услуги гостям - например, заказывать им такси, принимать вещи для сдачи в химчистку и т. п. Иначе бизнес опять же могут приравнять к гостиничному.

Какие квартиры лучше всего подходят для краткосрочной аренды

Количество комнат

Самыми популярными на рынке краткосрочной аренды являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры (45 квадратных метров в среднем).

Регион

Важно помнить, что спрос на посуточную аренду квартиры носит сезонный характер и сильно зависит от местоположения. Например:

• в Дагестане квартира будет приносить основной доход в период отпусков - с конца мая до начала октября;
• в Санкт-Петербурге наплыв гостей в период белых ночей в начале лета;
• в Сочи квартира может приносить доход как летом, так и зимой - в зависимости от ее близости к горам и к морю.

Самые популярные направления - Москва, Санкт-Петербург, Поволжье, Сочи, Краснодарский край и Калининград.

Оцените спрос и предложение. Иногда квартира в маленьком поселке около трассы на юг может быть дороже, чем такая же в столице, из-за того, что на весь поселок сдается всего пара-тройка квартир, а желающих переночевать по дороге на море много.

Локация в пределах города

Для арендаторов важны расположение квартиры.

В зависимости от локации и типа самых частых арендаторов могут быть востребованы квартиры, близкие к:

• туристическим достопримечательностям
• морю и пляжу (если речь о курортном городе)
• крупным транспортным узлам (вокзалы, аэропорты и т. п.)
• крупным больницам (для пациентов, ожидающих госпитализации, или их родственников)
• вузам (снимать будут, например, заочники, приезжая на сессию, родственники, навещающие студентов)

Другие параметры

Для арендаторов также важны:

• качество ремонта;
• чистота в квартире;
• наличие бытовой техники;
• хорошие отзывы о хозяине.

Несколько проще, чем квартиры, сдавать апартаменты. По сути это та же квартира, но здесь нет требований к соблюдению тишины (что может быть в то же время минусом для арендаторов, желающих выспаться), к владельцу не будет претензий, что он использует квартиру не для проживания и т. д.

Алгоритм действий при сдаче квартиры посуточно

Пошаговый план сдачи квартиры в посуточную аренду:

1. сделайте ремонт
2. купите мебель и бытовую технику
3. дайте объявление
4. обеспечьте встречу арендатора или удаленный доступ в квартиру
5. заключите с ним договор и возьмите залог
6. проводите арендатора
7. проверьте квартиру и верните залог
8. проведите уборку

Как подготовить квартиру к сдаче в краткосрочную аренду

1. Сделайте быстрый косметический ремонт, выбирая недорогие, но прочные материалы.

Выбирайте нейтральный интерьер, где легко и быстро можно прибраться, но с яркими акцентами (картины на стенах, светильники, пледы и подушки и т. п.). Фото таких квартир может привлечь больше арендаторов.

2. Продумайте меблировку.

Самым важным элементом являются спальные места - желательно, чтобы их было больше двух, тогда в квартире смогут остановиться семьи с детьми или небольшие компании друзей.

Обычно в одну из комнат ставят двуспальную кровать, остальные места - это раскладные диваны или, реже, кресла.

Желательно предусмотреть:

• В прихожей - вешалка для верхней одежды, место для обуви, место, куда можно присесть, место для сумок и чемоданов
• На кухне - обеденный стол и четыре стула или табурета, шкаф для посуды
• В комнате - спальное место, стол журнальный или небольшой письменный и стул, пара кресел (можно раскладных).

3. Оснастите жилье бытовой техникой. Потребуются:

• чайник,
• плита,
• холодильник,
• микроволновка,
• стиральная машина,
• утюг,
• фен,
• телевизор.

В последние годы даже важнее телевизора - бесплатный Wi-Fi.

Если в районе часто отключают горячую воду, стоит установить водонагреватель.

4. Закупите расходные материалы:

• постельное белье (количество комплектов с запасом, чтобы успевать его стирать, сушить и гладить между заездами гостей);
• чистые полотенца (большие банные и маленькие для рук),
• стиральный порошок,
• средство для мытья посуды;
• мыло,
• шампунь и гель для душа,
• туалетная бумага.

На кухне, чтобы арендатор мог, заехав, отдохнуть с дороги, должны быть:

• несколько пакетиков чая,
• банка кофе,
• сахар.

Приветствуются бутылка растительного масла и соль.

5. Продумайте, кто будет встречать и провожать гостей, а также убираться в квартире.

Арендаторам, как правило, нравится "удаленное заселение" - когда они просто заходят в квартиру и покидают ее без встречи с хозяином.

Для этого у входной двери вешают маленький сейф с кодовым замком, в котором прячут ключ от квартиры. При этом нужно продумать и доступ в подъезд - скажете ли вы арендаторам код от домофона или же придется покупать специальное устройство, которое будет им открывать дверь.

Уборку можно делать самостоятельно или же нанять для этого горничную. Важно, чтобы вы или горничная жили неподалеку от сдаваемой квартиры. Между выездом одних гостей и заездом других может быть лишь несколько часов.

Чтобы не быть постоянно привязанным к сдаваемой квартире из-за частой уборки, можно в объявлении указать минимальный срок сдачи в 3-4 дня. Но это может снизить поток арендаторов.

Важно заранее решить вопрос со стиркой постельного белья. Его можно забрать для стирки у себя дома, постирать на месте между заездами гостей (но вывешивать на сушку в этой же квартире не стоит) или сдавать в прачечную (это повлечет дополнительные расходы).

Как лучше всего сдавать жилье в краткосрочную аренду?

Перед тем, как создать объявление, лучше определить для себя, каким образом вы будете сдавать квартиру в посуточную аренду.

Есть два варианта:

• Заниматься размещением объявлений и поиском арендаторов самостоятельно;
• Передать полномочия по поиску арендаторов риелтору или предпринимателю в этой сфере (чтобы он сдавал жилье, так сказать, в субаренду).

Самостоятельная сдача квартиры посуточно

Плюс: весь доход от квартиры идет напрямую арендодателю. Также нет посторонних людей в общении хозяина с гостями - коммуникация оперативнее и проще.

Минус: огромная потеря времени. Каждое действие, будь то процесс заселения и выселения жильцов, уборка и ремонт квартиры, размещение объявления и реклама, лежит на собственнике.

Сдача квартиры посуточно с помощью посредников

Плюсы:

• он будет находить жильцов намного быстрее, чем если бы вы делали это сами, возьмет на себя организацию уборки, процесса заселения, проследит за состоянием квартиры
• умеет профессионально решать вопросы с дебоширами и неплательщиками

Минус:

Стоимость услуг. Комиссия может достигать 20-50% от арендной платы.

Договор доверительного управления заключается с управляющей компанией или предпринимателем в сфере посуточного бизнеса, объяснил сооснователь сервиса для управления посуточной недвижимостью RealtyCalendar Илья Формальский. "Для сдачи квартиры в аренду и ее обслуживания у представителей посуточного бизнеса быть целая команда, - отметил он. - В том числе администратор и горничная, которые выполняют весь цикл работ по сдаче квартиры посуточно".

Где лучше размещать объявления с предложением посуточной аренды

Как правило, объявления о посуточной аренде размещают в интернете. Есть два варианта:

1. доски объявлений на сходную тематику, форумы и чаты
2. специальные сайты-сервисы по аренде жилья.

Сайт выступает посредником между нанимателем и владельцем квартиры.

Плюсы:

• Большие рекламные бюджеты на самопродвижение. Такие сайты будут в топе по выдаче в запросах поисковиков.
• Защита арендодателя. Если арендатор внес предоплату, но так и не приехал, деньги ему не вернут. Это определенная гарантия, что в "закрытые" бронированием даты квартира не будет простаивать
• Аудитория больше, чем у досок объявлений - сюда идет целевая аудитория - именно те, кто хочет в ближайшее время арендовать жилье
• Большее доверие квартирантов и, соответственно, большее число бронирований - им также дают определенные финансовые гарантии, помощь при проблемах и т. п.
• Отзывы. Позитивные отзывы предыдущих арендаторов могут повысить интерес к квартире
• Можно посмотреть и оставить отзыв о квартиранте. Иногда - отказаться заселять неблагонадежных.

Минусы:

• Затраты времени. Как правило, есть у таких сервисов система проверки владельца (нужно документами доказать, что у вас есть право сдавать квартиру, иногда прислать видео из квартиры и т. п.).
• Сложности с коммуникацией с сервисами - иногда они подолгу отвечают, неясны причины проблем, могут встать на сторону квартиранта в спорной ситуации
• Большая конкуренция - покупатель видит массу объявлений об аренде жилья в нужном районе в нужные даты
• Необходимость использовать специальные сервисы при размещении объявлений на нескольких сайтах, чтобы избежать бронирования жилья на одни и те же даты.
• Штрафы со стороны сервисов за накладки с бронированием, проблемы с заселением и пр.
• Отзывы. Негативные отзывы предыдущих арендаторов могут снизить интерес к квартире
• Затраты на оплату сервисов. Комиссия сервисов составляет обычно от 15% стоимости бронирования квартиры.

"Размещая объявления на таких сайтах, можно увеличить стоимость проживания на сумму комиссии площадки. В этом случае арендодатель получит на руки ту сумму, на которую рассчитывает" - заметил Формальский.

Составляя заголовки объявления, владельцы идут двумя путями:

1. Функциональный. В заголовке объявления обозначают основные параметры и преимущества квартиры. Например: "2-комн. квартира рядом со спорткомплексом", "двухместный номер с 1 кроватью стандарт с видом на реку", "Новая квартира в элитной высотке с видовой площадкой на крыше".

В этом случае просмотров может быть меньше, поскольку многое ясно из заголовка, зато кликать по объявлению будет именно целевая аудитория - те, кому нужна двушка рядом со стадионом, вид на реку и пр.

2. Эмоциональный. Хозяева придумывают названия своему жилью, например - "Студия "Живи и отдыхай", "Еловый бор" "Квартира с ирисами", "Апартамент Yellow" и т. д. Такое объявление привлекает больше внимания и выглядит более оригинально, возможно, кликать по нему будут чаще и в каких-то случаях снимут ваше жилье именно из-за этого налета особой атмосферы.

Четко обозначьте в объявлении финансовые условия. Если в разговоре с вами арендатор выяснит, что, например, указанная стоимость - это цена за одного проживающего или что в выходные вы делаете наценку, это будет раздражать потенциального квартиранта и чревато плохими отзывами.

Как определить стоимость проживания

Проще всего посмотреть цены на аналогичные посуточные квартиры поблизости. Определив среднюю ставку, скорректируйте ее в зависимости от:

• состояния квартиры
• состояния дома
• условий проживания в вашей квартире (количество спальных мест, наличие бытовой техники и пр.)
• индивидуальных особенностей жилья (например, квартира в старом доме может проигрывать квартире в новостройке, но жилье в красивом старинном здании может быть и дороже по цене).

В идеале в состав арендной платы нужно включить затраты на ремонт (как уже проведенный, так и неизбежный через несколько лет), на уборку, на рекламу, на страхование квартиры, налоги и коммунальные платежи. Учитывайте: маловероятно, что в квартире будут арендаторы каждый день. Скорее всего, какое-то время она будет простаивать и не приносить дохода.

Чтобы быть уверенным в заселении арендатора, с него обычно просят частичную предоплату, которая не возвращается при отказе от заезда. Остальная сумма выплачивается, когда арендатор уже вошел в квартиру.

Также существует практика брать залог. Обычно в 1-3 тыс. руб. Если при выезде арендатора в квартире все в порядке, залог возвращают.

Какие документы нужны для сдачи квартиры посуточно

Владелец квартиры и арендатор должны заключить договор. Это упростит решение возможных проблем в будущем. Как собственнику, так и съемщику рекомендуется проверить документы друг друга.

Даже если заселение удаленное - попросите арендатора прислать фото паспорта, а также возьмите залог. Это снижает риск нанесения урона квартире.

Краткосрочный договор (на срок менее года) не нужно регистрировать в Росреестре. Но заключать договор о найме нужно, даже если арендатор снял квартиру лишь на сутки. Оформляется договор в двух экземплярах - один для арендатора, второй для собственника.

Какие документы предоставляет арендатор

Арендатор должен предъявить:

• Паспорт или свидетельство о рождении (для детей младше 14 лет) каждого, кто будет проживать в квартире

Какие документы предоставляет собственник

Со стороны собственника могут потребоваться:

• Паспорт
• Документы о правах на квартиру (выписка из ЕГРН с указанием собственника, договор купли-продажи и т. п.)

Возможно, также потребуются дополнительные документы. Например:

• доверенность на сдачу объекта в аренду и получение за это денег (если собственник, например, проживает за границей)
• письменные согласия сособственников (если у квартиры несколько владельцев) на сдачу жилья в аренду или доверенность от них
• согласие органов опеки (если владелец жилья несовершеннолетний)
• согласие муниципалитета (если квартира неприватизированная)
• согласие банка (если это ипотечная квартира, которая находится в залоге у банка).

Часто встает вопрос, нужно ли оформлять арендаторам временную регистрацию. На сайте МВД прямо сказано, что зарегистрироваться по месту пребывания нужно, если человек приезжает на срок более 90 дней. В этом случае речь уже не о краткосрочной аренде. Но если по какой-то причине регистрацию по месту пребывания нужно оформить, сделать это можно через портал госуслуг.

Второй вопрос - коммунальные услуги. Если человек без регистрации проживает в квартире более 5 дней, то нужно сообщить об этом в управляющую организацию - они начнут начислять на этого человека квартплату. Однако этот вопрос решается установкой счетчиков на воду и электроэнергию (но эти приборы учета есть почти в 100% квартир) - если оплата идет по счетчикам, то претензий к владельцу жилья со стороны коммунальщиков, как правило, не возникает.

Какие налоги нужно платить при сдаче квартиры в краткосрочную аренду

У арендодателя есть три варианта уплаты налогов.

1. НДФЛ, или налог на доходы физлиц. Это 13% от общего дохода. Согласно новому закону о прогрессивной шкале НДФЛ со следующего года размер налога будет расти в соответствии с размерами доходов. Например, если суммарный доход хозяина квартиры будет выше 200 тыс. руб. в месяц или 2,4 млн руб. в год, то НДФЛ вырастет до 15%.

Выбрав этот вариант, арендодатель должен будет до 30 апреля следующего года подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах и чуть позже заплатить с них налог.

2. Налог на профессиональный доход. Для этого нужно оформить самозанятость (можно сделать через приложение "Мой налог", залогинившись через портал госуслуг). Нужно будет заплатить налог в 4% от дохода, если арендатор является физлицом, или 6%, если квартиру снимает юрлицо.

Однако тут есть нюансы:

• Самозанятый не может нанимать работников или заключать договор с другими компаниями об услугах. Если вы нанимаете горничную для уборки квартиры, то этот режим перестанет действовать.
• Суммарный доход арендодателя за год не должен превысить 2,4 млн руб. Иначе режим также перестает действовать.

3. Оформить себе статус индивидуального предпринимателя (ИП). Этот вариант стоит использовать, если у арендодателя несколько квартир или большие доходы.

Выплата арендодателем налогов через статус индивидуального предпринимателя - наименее популярный вариант, говорит руководитель отдела аренды агентства недвижимости ЕГСН Сергей Ковалев. Размер налогов выше, чем для самозанятых. Требуется вести бухучет и каждый квартал предоставлять государству отчеты. Однако для собственника с несколькими квартирами у такого варианта есть неоспоримый плюс - для арендодателя-ИП практически нет ограничений по величине дохода, нет запрета нанимать сотрудников, можно вести полноценный бизнес.

ИП может:

• оформить патент на сдачу квартиры в аренду. При этом государство высчитывает примерную прибыль арендодателя, 6% от этой суммы нужно заплатить как налог. Примерно рассчитать стоимость патента можно здесь: www.patent.nalog.ru/info/ Дополнительно необходимо оплачивать взносы на пенсионное и медицинское страхование. Если доход от квартир превысит 300 тыс. рублей в месяц, то надо будет дополнительно выплачивать 1% с доходов, а сумма взносов при этом станет фиксированной - 45 842 рублей каждый.
• воспользоваться упрощенной системой налогообложения. При этом можно платить 6% с доходов или 15% с доходов за вычетом расходов. Первый вариант подходит для ИП с небольшими доходами, второй для крупных.

Типичные ошибки при сдаче квартиры в краткосрочную аренду

1) Не подписали договор о найме жилья. Если все было оговорено лишь на словах, можно столкнуться с недопониманием. Например, арендатор посчитает, что он может выехать позже, чем считает арендодатель.

Кроме того, возможны проблемы с налоговыми органами и полицией.

"Сейчас существуют сервисы для удалённого подписания договора. Вам необязательно будет распечатывать бумажную версию и приезжать в квартиру для его подписания с каждым новым гостем. Электронный договор имеет такую же юридическую силу, как и бумажный", - сообщает Формальский.

2) Не взяли залог. Залог дисциплинирует жильцов и может возместить убытки, если к жилью относились не слишком бережно.

3) Не провели проверку арендатора. Желательно изучить потенциального нанимателя - есть сервисы, которые позволяют как минимум "пробить" номер телефона. Посмотрите отзывы собственников, в квартирах которых ранее жил человек.

4) Недостаточная подготовка квартиры к сдаче. Если вы не уделяете достаточного внимания уборке и ремонту жилплощади, вероятно появление негативных отзывов о проживании, что повлияет на спрос на квартиру и стоимость аренды.

5) Пренебрежение соседями. Если вы или ваши квартиранты начнете нарушать правила проживания в доме (например, жильцы будут слишком шуметь, дебоширить, мусорить или если вы будете сдавать сразу десяток квартир в одном подъезде), то высок риск того, что вас вызовут в суд и запретят сдавать вообще сдавать жилье в аренду.

Как выгоднее сдавать квартиру: посуточно или на длительный срок

Посуточная аренда жилья

Плюсы:

1. Заработок. Сдача квартир в краткосрочную аренду приносит 15% годовых, отметила Екатерина Никитина, руководитель агентства недвижимости "PRO ОБМЕН". Это в 2,5 раза больше, чем доход с квартир в долгосрочной аренде.
2. Меньший износ квартиры. Наниматели живут не настолько долго, чтобы успеть нанести вред жилью. Также они часто ведут себя аккуратно, зная про сумму залога.

Спрос на посуточную аренду жилья растет, отметил Формальский. Это связано с ростом внутреннего туризма в России и повышением общего уровня сервиса в сфере посуточной аренды жилья. "Если раньше "посуточная аренда" ассоциировалась с квартирой, доставшейся от бабушки, то теперь квартиры, сдающиеся посуточно - это уютные апартаменты, автоматизированный процесс заселения и стремление к высоким стандартам гостиничного бизнеса", - пояснил эксперт.

Минусы:

1. Высокая занятость, если вы собираетесь делать все самостоятельно. По сути это превращается в основную работу. Можно делегировать уборку горничной или клининговой компании, использовать электронные сервисы для бронирования, заселения и подписания договора, но это повышает расходы и снижает доходность.
2. Необходимость постоянно обновлять расходные материалы (шампуни и туалетная бумага, чай, кофе и т. п.).
3. Транспортная зависимость. Если собственник живет не по соседству со сдаваемой квартирой, то сдавать ее посуточно будет сложно, хозяин либо не будет успевать вести бизнес, либо будет тратить много времени на проезд
4. Риск повреждения квартиры и кражи имущества. При постоянной смене арендаторов сложно удостовериться в их добросовестности.
5. Зависимость от глобальных событий. Например, эпидемия может полностью парализовать работу посуточного бизнеса, так как люди не смогут или будут бояться выходить из дома. А упрощение турпоездок за границу может снизить интерес к туризму внутри страны.

Долгосрочная аренда

Плюсы:

1. Низкая занятость арендодателя в процессе. Возможность совмещать основную работу и получение доходов от аренды.
2. Большая лояльность соседей. Жильцы в доме успевают привыкнуть к нанимателю за долгий срок аренды.
3. Большая упорядоченность в законах. Порядок сдачи жилья в долгосрочную аренду более четко регламентируется законодательством.

Минусы:

1. Меньший заработок в сравнении с посуточной арендой. Долгосрочная аренда чаще всего приносит владельцам лишь 4-6% годовых.