По данным Дом.РФ, доля семейной ипотеки среди всех льготных программ в 2023 году составила 47 процентов. Казалось бы, с 1 июля ее роль должна возрасти - с учетом отмены "всеобщей" льготной программы для новостроек под восемь процентов. Однако после изменения условий семейная ипотека перестала быть массовой, полагают эксперты.
- Она стала доступной не всем семьям с детьми, что укладывается в логику обновленной программы - сделать меры поддержки адресными, - отметил в комментарии "РГ" исполнительный директор финансового маркетплейса "Выберу.ру" Ярослав Баджурак. - По нашим оценкам, ограничение для родителей с детьми старше шести лет "отрезало" от программы двух из трех потенциальных заемщиков. То есть спрос на новостройки по этой госпрограмме может обвалиться больше, чем на 60 процентов.
Новые условия семейной ипотеки вызвали неоднозначную реакцию на рынке, считает основатель агентства недвижимости "Планета-312" Зарита Акматова.
- С одной стороны, продление программы до 2030 года дает определенную стабильность и возможность долгосрочного планирования для семей. С другой - введенные ограничения существенно сужают круг потенциальных участников. Особенно остро эта проблема стоит в крупных городах и экономически развитых регионах, где люди часто откладывают рождение ребенка на более поздний срок, - полагает Зарита Акматова.
По ее мнению, ограничение может стать сдерживающим фактором, в частности для Петербурга и Ленинградской области. Из-за высокой стоимости жилья и жизни в целом в этих регионах семьи часто решаются на покупку более просторной квартиры, когда дети уже подросли. Многие из них просто не успеют воспользоваться программой, считает эксперт.
Предполагается, что в 35 регионах и малых городах семейная ипотека без ограничений по дошкольникам подстегнет жилищное строительство.
- В теории льгота для семей на таких территориях может повысить спрос со стороны потребителей, - рассуждает Ярослав Баджурак. - Следовательно, застройщики могут активизироваться с запусками новых проектов. Но тут есть другой стоп-фактор: ключевая ставка остается высокой, стоимость проектного финансирования также возросла. Поэтому мы вряд ли увидим массовые запуски новых объектов в текущей рыночной ситуации, ведь льготных программ кредитования для застройщиков нет.
Оценивать актуальность семейной ипотеки для малых городов сложно, подчеркивает коммерческий директор "О2 Групп" Артем Медведев. Конечно, их жилфонд требует обновления - в основном это дома 1950-80-х годов постройки. Однако новое жилье строится только в развивающихся промышленных моногородах.
- Для таких территорий семейная ипотека будет актуальна. В остальных случаях эту возможность окажется сложно реализовать на практике. В отдаленных регионах семьи, как правило, стремятся переехать из малых городов в более крупные. Без комплексного подхода - развития промышленности и социальной сферы - ипотека в малых городах останется лишь формальной возможностью, - поясняет эксперт.
По мнению Зариты Акматовой, льготная программа все же может несколько оживить рынок жилищного строительства в регионах, хотя вряд ли она кардинально изменит ситуацию. В СЗФО семейная ипотека может иметь значение для таких городов, как Великий Новгород, Петрозаводск и Псков, где вероятен небольшой рост спроса на новостройки, уточняет специалист.
Как решать квартирный вопрос семьям с детьми старше шести лет в регионах с возрастным ограничением? У них есть возможность взять льготный кредит на индивидуальное жилищное строительство или покупку частного дома, подчеркивает Ярослав Баджурак. Правда, с помощью этой программы нельзя строить дом самостоятельно или хозспособом, но вполне может оживиться рынок строительства коттеджей и таунхаусов.
- Чего абсолютно точно не стоит ждать, так это резкого снижения цен на жилье, - предупреждает Артем Медведев. - На это влияет и постоянный рост себестоимости строительства, и финансовая модель. Девелоперы сейчас предлагают разные продукты - как совместно с банками, так и собственные. Это краткосрочное субсидирование ставок, траншевая ипотека. Популярный инструмент - рассрочка с низким первоначальным взносом и отложенным платежом основной суммы до конца строительства. Лучше пользоваться тем, что застройщики предлагают сейчас. Ведь вместе с "привыканием" рынка и эти предложения тоже закончатся.
Надо ли снова менять условия семейной ипотеки? Расширение программы потребует значительных бюджетных расходов, отмечают эксперты. Но можно рассмотреть возможность установления разных лимитов кредита или ставок для разных регионов в зависимости от уровня цен на недвижимость и экономической ситуации, полагает Зарита Акматова. Территориям с дефицитом новостроек помогло бы включение в эту программу вторичного рынка жилья - и ожидается, что уже к концу июля правительство РФ представит такое предложение.
Камила Фазлыева, руководитель ипотечного бюро:
- Семейная ипотека по определению не может быть основным инструментом приобретения жилья - только дополнительным. Многие рассматривают ее как главный инструмент на рынке, но это в корне не верно. Помощь государства в этой сфере должна быть целевой. Для оздоровления рынка жилья необходимо развитие других, альтернативных инструментов решения квартирного вопроса. В частности, это может быть программа жилищных накоплений.