Недавно принят закон о применении счетов эскроу при строительстве индивидуального дома по договору подряда. Что это даст покупателям домов и самим строителям?
Евгений Квасенков: В первую очередь это дает гражданам уверенность в безопасности их финансовых взаиморасчетов - что подрядчик не исчезнет с деньгами заказчика, не выполнив свои обязательства по договору и не построив дом. Все денежные средства, которые причитаются подрядчику в рамках строительства, будут заморожены, "депонированы" на специальном счете в банке, и подрядчик не будет иметь к ним доступ до момента завершения строительства.
Механизм эскроу-счетов хорошо себя зарекомендовал в многоквартирном домостроении, где он действует на обязательной основе с 2019 года. В индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) он появился с марта 2022 года, но был распространен только на комплексные поселки (малоэтажные жилые комплексы) - когда застройщиком возводятся организованно целые очереди из индивидуальных жилых домов, обеспеченные инфраструктурой.
Второй вариант строительства дома - то, чего касается новый закон, - это "точечное" строительство с использованием счетов эскроу на земельном участке гражданина по договору подряда. Закон вступит в силу с 1 марта 2025 года.
На какие деньги тогда подрядчик будет строить?
Евгений Квасенков: Безусловно, он может строить за счет собственных средств, если у него есть такая возможность. Но если это крупный подрядчик, который думает на перспективу и хочет масштабировать свой бизнес, то есть, к примеру, строить несколько домов одновременно, то необходимого объема денежных средств у него может не оказаться. Тогда появляется понятие "проектное финансирование", когда подрядчик уже самостоятельно обращается в банк для получения кредита на строительство.
Подрядчикам придется платить проценты по кредитам, а это увеличит стоимость домов.
Евгений Квасенков: До конца 2025 года действует пилотная программа ДОМ.РФ по субсидированию процентов по кредитам подрядчикам. В ней участвует шесть банков. Они предоставляют льготные кредиты по ставке не выше 1% годовых. На субсидирование выделен 1 млрд рублей, этого должно хватить на строительство не менее 1 млн квадратных метров жилья.
Здесь есть интересный момент - к примеру, по префаб-технологии из домокомплектов можно построить дом буквально за 3-6 месяцев. То есть реальная плата по кредиту будет еще меньше. Кроме того, нужно понимать, что миллиард выделен именно на субсидирование процентов, это не объем выдач.
Если говорить о более далекой перспективе, то доступность процентных ставок по кредитам подрядчикам будет обеспечиваться благодаря денежным средствам, причитающимся ему по договору с заказчиком, которые в полном объеме до завершения стройки будут храниться на эскроу в том же банке, что исключает необходимость дополнительного привлечения кредитующим подрядчика банком платного фондирования (капитала) на эти цели.
Помимо закона об эскроу на подряд буквально на днях Госдумой был принят закон-спутник об освобождении услуг подрядчиков, использующих счета эскроу, от уплаты НДС. Это 20% от стоимости их услуг, что весьма весомо.
Также отмечу, что использование счетов эскроу повышает доступность ипотечного кредитования, потому что банку-кредитору тоже становится понятно, что деньги, которые он предоставил в виде кредита, никто не заберет до завершения стройки, а значит, банк гарантированно получит залог в виде земельного участка с построенным на нем домом. Это естественным образом поможет увеличить лояльность банков к выдаче ипотеки на ИЖС, простимулирует платежеспособный спрос.
Будет ли теперь использование эскроу-счетов обязательным при строительстве дома по подряду?
Евгений Квасенков: Обязательности там нет. Стороны могут договориться об использовании счетов эскроу. Если вы считаете, что эскроу не нужен, вы можете построить дом без него, оплачивая строительство по прежним схемам.
Но при этом, если вы хотите, например, получить льготный ипотечный кредит в рамках обновленных условий "Семейной ипотеки", то это можно сделать только при использовании счета эскроу. В то же время по ряду других льготных программ, например, по "Дальневосточной и Арктической ипотеке", по "Сельской ипотеке", так же как и по ипотечным кредитам на рыночных условиях, требований по использованию эскроу нет.
Обязательно ли по закону об эскроу на подряд строить дом по типовому проекту или с использованием домокомплекта?
Евгений Квасенков: Нет, не обязательно. Вы можете использовать домокомплекты или типовые проекты, они имеют свои преимущества.
Но можно строить и по индивидуальному проекту.
Думаю, такой вопрос возникает, поскольку в законе написано, что в случае, если подрядчик использует домокомплекты, то такие-то сведения о домокомплекте он должен внести в информационную систему на сайте строим.дом.рф.
Если нет ни типового проекта, ни домокомплекта - не проблема, в этом случае подрядчик должен внести сведения о своем, скажем так, индивидуальном проекте дома, который он готов построить.
Также в системе будет информация о договоре подряда, уведомления о начале, о завершении строительства и проч. Помимо прочего, это будет формировать деловую репутацию подрядчиков. Можно будет посмотреть, сколько домов он взял в работу, сколько договоров исполнил в срок, сколько не исполнил. Недобросовестные строители постепенно будут вымываться с рынка.
Уже сейчас желающие построить дом могут воспользоваться порталом строим.дом.рф - здесь можно найти проект, выбрать подрядчика, подать заявку в банки на ипотеку. К слову, на нем уже более 70 подрядчиков предлагают для строительства порядка 330 проектов домов с применением эскроу, и эти цифры постоянно увеличиваются.
Подрядчики пока с осторожностью относятся к новому закону и сомневаются, что эскроу заработает на загородном рынке.
Евгений Квасенков: Мнения разные, и, да, есть строители, которые говорят, что закон работать не будет. Но в 2019 году, когда вводили счета эскроу в многоквартирном строительстве, было ровно то же самое: "Рынок встанет, никто ничего строить не будет". Строили, и сейчас строят. И плюс-то какой - ни одного обманутого дольщика. А думаете, нет на загородном рынке случаев, когда подрядчики пропадали с деньгами?
Мы на площадке "ЦИАН" провели опрос среди людей, которые хотят иметь собственный дом. Оказалось, что строить через подрядчика пока готовы 13%. Но если будут внедрены механизмы строительства с эскроу, то количество людей, которые готовы строить через подрядчика, увеличивается в три раза - до 39%. Потенциал спроса на самом деле огромный, и для подрядчиков это своего рода "окно возможностей".
Подрядчики боятся потребительского терроризма. Например, что они почти достроят дом, и уже в финале заказчик откажется пустить строителей на площадку, они физически не смогут достроить, оформить акт приема-передачи, и в итоге все средства вернутся с эскроу к покупателю.
Евгений Квасенков: Акт приема-передачи в ИЖС - это не новая история. Сейчас эти правоотношения регулируются в договорном порядке. То есть вы как стороны договора все существенные условия можете указать в договоре: как будет осуществляться приемка, возможно, ее этапность, что является существенным и несущественным, кто кому должен обеспечить куда доступ, условия раскрытия счета эскроу в каждом конкретном случае.
Так же это будет работать с 1 марта в рамках закона, но обязательным условием раскрытия счета эскроу станет регистрация права собственности на построенный дом. Если заказчик, физлицо, необоснованно уклоняется от подписания акта приема-передачи, значит, он не выполняет свои обязательства, предусмотренные договором. Также законом предусмотрена новелла, что по истечении определенного периода в отсутствие соответствующих действий со стороны заказчика подрядчик сам может подать уведомление о завершении строительства и тем самым, в случае положительного решения по нему (получения от уполномоченного органа уведомления о соответствии), обеспечить регистрацию права собственности заказчика на дом. После этого счет эскроу раскроется.
Думаю, что опасения потребительского терроризма сильно преувеличены. Я посмотрел статистику одного крупного банка. За анализируемый период им было проведено порядка 10 тысяч ипотечных сделок на ИЖС. Порядка 85% этих сделок закрылись актами приема-передачи без взаимных претензий в установленный срок. Оставшиеся 15% - там где-то половина на половину: в половине случаев были претензии к подрядчику по качеству произведенных работ. В половине, наоборот, подрядчик заявлял, что его не пустили что-то сделать, что форс-мажор случился и так далее.
Как будет решаться вопрос, если половина дома построена, а дальше или подрядчик, или заказчик решили разорвать договор?
Евгений Квасенков: В этом случае они должны достигнуть соглашения о цене - что кому причитается. Если соглашение не достигнуто, то решается в судебном порядке.
У подрядчиков есть юристы, которые грамотно составят договор. А как это будут делать покупатели? Мало у кого уже есть опыт в строительстве дома.
Евгений Квасенков: Законом предусмотрено, что минстрой должен разработать примерную форму договора подряда. Но надо понимать, что это не 100-процентное руководство к действию. Есть существенные условия договора, которые в обязательном порядке должны быть в нем (например, цена договора, предмет договора и другие). Все остальное - условия, которые могут устанавливаться по усмотрению сторон.
Я бы призвал всех внимательно читать условия договора перед подписанием. И вообще внимательно относиться к документам. А то бывают истории: женщина рассказывает, что подписала акт приема-передачи, потому что подрядчик ее очень хорошо попросил, настоял, слезу пустил, пообещал все исправить. Но дом-то в итоге не построен. И что тут сделать?
А как оценить качество строительства?
Евгений Квасенков: Счета эскроу - это больше про безопасность финансовых взаиморасчетов. Но вопросы качества тоже важны и тоже должны быть урегулированы.
Одним из инструментов может быть использование типовых проектов и домокомплектов (домов высокой заводской готовности, которые собирают на строительной площадке как "конструктор"). Второе - обращение к услугам профессиональных строителей, которые знают и соблюдают технологию строительства. И третье - весьма, на мой взгляд, перспективное направление - есть специализированные организации, строительные эксперты, которые оказывают услуги по контролю всех стадий строительства. Если стороны посчитают это необходимым, могут включить это в договор.
Строительный контроль, я считаю, не должен быть обязательным, но может быть как опция, например, в дополнение к кредитным продуктам. Банкам это тоже интересно с точки зрения управления качеством залога и кредитным риском. Это может, например, сдерживать рост процентных ставок и даже в ряде случаев приводить к их снижению.
Мы с крупнейшими ипотечными банками месяца два назад обсуждали такую возможность, концептуально они эту идею поддержали. Теперь нужно разработать модель, на каких принципах это может работать, кто с кем и как взаимодействует. Есть много открытых вопросов. Кто эти эксперты строительного контроля? Чем должна быть подтверждена их квалификация? Значит, должно быть какое-то обучение, образовательная организация, которая по результатам подтвердит их навыки. А если эксперт оказался недобросовестным? Должен быть механизм гарантирования его ответственности. Саморегулируемая организация, к примеру, или страхование, но на каких условиях они могут применяться?
Предполагалось, что летом будет запущена Единая ипотечная программа на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Сейчас об этом уже речь не идет?
Евгений Квасенков: ДОМ.РФ, как институт развития, действительно выступал с предложением запустить единую ипотеку на ИЖС, принципы которой будут сходны с положениями "Семейной ипотеки". В рамках обновленной программы это предложение в том числе и было реализовано.
Как будут идти до конца года выдачи по "Семейной ипотеке" на ИЖС, если они предусматривают счета эскроу, а закон об эскроу вступит в силу только с марта?
Евгений Квасенков: Да, сейчас переходный период. Строительство дома со счетами эскроу может идти по договору долевого участия в рамках 214-го федерального закона (то есть в организованных коттеджных поселках) либо по договору подряда с использованием счетов эскроу, которые предусмотрены нормами Гражданского кодекса. Для последних конкретные условия раскрытия могут устанавливаться сторонами самостоятельно. А с 1 марта следующего года, если вы решите по договору подряда использовать счет эскроу, будет уже специальное правовое регулирование в рамках нового закона. Например, на эту категорию счетов будет дополнительно распространена система страхования вкладов в размере до 10 млн руб. (такую сумму выплатят при банкротстве банка).
Но, подчеркну, и сейчас уже можно строить дома по договору подряда с использованием эскроу. "Семейная ипотека" продлена, и банки принимают заявки на льготные ипотечные кредиты, а подрядчики предлагают свои услуги.
Более того, в рамках "пилота" ДОМ.РФ первые 9 сделок по новому механизму уже успешно закрыты: дома построены и переданы счастливым новоселам, а деньги со счетов эскроу перечислены в счет оплаты услуг строителей.
Сколько коттеджных поселков сейчас строится с использованием эскроу?
Евгений Квасенков: Крупными девелоперами строятся десять таких поселков на 905 домов в Московской, Тверской, Иркутской, Ульяновской и Воронежской областях, а также в Пермском крае. В масштабах страны это немного. Проблема понятная - высокая инфраструктурная нагрузка и, как следствие, не всегда доступная для покупателей конечная стоимость жилья.
Но есть меры господдержки, которые позволяют создавать такую инфраструктуру с участием государства. Мы подготовили предложения по адаптации к ИЖС программы "Стимул". В пересчете на квадратный метр жилья обеспечение инфраструктурой загородных домов значительно дороже, чем многоквартирных. Мы предложили предусмотреть в программе отдельный лимит на ИЖС, чтобы такие проекты по эффективности сравнивались между собой, а не с многоквартирным домостроением. Очень надеюсь, что соответствующее мероприятие будет предусмотрено в новом нацпроекте "Инфраструктура для жизни".