Как говорит губернатор Московской области Андрей Воробьев, сегодня землю из сельхозназначения в ИЖС в регионе просто так не переведешь. "Если земля работает, мы на это не идем. Другое дело, когда есть запрос на неиспользуемые участки, примыкающие к населенным пунктам или производственным объектам. В этом случае перевод земли возможен при условии уплаты средств в бюджет", - отмечает глава региона. Проблема лишь в том, что, превратив пашню в дачный или коттеджный поселок, застройщики не всегда обеспечивают новых жителей достаточной инфраструктурой - дорогами, фельдшерскими пунктами, да даже элементарными энергетическими мощностями. Эти затраты ложатся на плечи муниципалитетов, которые теоретически могли бы покрыть их теми деньгами, что застройщик платит за перевод земли. Но суммы эти сейчас ничтожны и их ни на что не хватает.
К примеру, один гектар земли сельскохозяйственного назначения собственник сегодня может приобрести за 150 тысяч рублей. За перевод этой земли под дачи он заплатит в бюджет 400 тысяч, под ИЖС - 600 тысяч рублей. Затем собственник продает эту землю застройщику по цене от 12 до 20 миллионов рублей за гектар. При этом продавать он может не целиком, а хоть участками по 6-10 соток. О комплексном развитии территории в таком случае речи нет, даже на инженерную инфраструктуру места не хватает, не говоря уж о социальной. В итоге жители коттеджных поселков и новые дачники сидят на старых энергосетях, а учиться и лечиться ездят по бездорожью в соседние города, где им тоже не сказать, чтобы рады. В плюсе только первоначальный собственник земли, который положил в карман миллионы - и был таков.
По данным областного министерства сельского хозяйства и продовольствия, сегодня в Подмосковье не используются по назначению порядка 250 тысяч гектаров сельскохозяйственной земли. 57 тысяч считаются неликвидными, то есть возделывать их никто не возьмется. Да и остальные вполне могут уйти под застройку, если не найдется желающих реализовывать на них сельскохозяйственные проекты. В областном минсельхозе предлагают повысить плату за изменение вида использования таких земель в 10 раз. То есть собственник, желающий заработать на превращении пашни в СНТ или ИЖС, должен будет заплатить за гектар не 400 и 600 тысяч рублей, а 4 и 6 миллионов. Еще одно предложение минсельхоза: определить минимальный размер участка в два гектара. Это отсечет тех предприимчивых граждан, кто приобретает, например, гектар земли для строительства птицефабрики, а потом меняет назначение, дробит гектар на участки поменьше и продает их под коттеджи.
"К предложениям отношусь резко положительно. Нововведения позволят тем, кто действительно хочет работать на земле, развиваться, а не зависеть от аренды", - рассказал "РГ" владелец "Истринской сыроварни" Олег Сирота. Он приводит в пример собственное хозяйство, где 46 гектаров земли у него в собственности, а еще 600 - в аренде. "И все мои начинания, получается, зависят от собственника, который сегодня молчит, а завтра может заявить о том, что будет продавать мои пастбища под застройку", - сетует фермер. По его словам, как только стоимость перевода земель повысят, сельхозугодья сильно упадут в цене, в которую сейчас заложена легкая возможность смены разрешенного вида использования. "А снизятся цены - больше молодых стартаперов смогут прийти в сельское хозяйство", - резюмирует Сирота.
Ростов-на-Дону
- Реформа, которую предложили власти Подмосковья, должна ударить по тем девелоперам, которые делали большие деньги при переводе земель из сельскохозяйственной категории под застройку, - считает риелтор Павел Костин. - Для бизнеса очень привлекательна продажа такуой земли. На этих участках вырастают целые коттеджные поселки, застройщик клятвенно обещает создать всевозможную социальную инфраструктуру, а в реальности ставит только жилые коробки. Жители потом требуют от властей обеспечить их хорошими дорогами и так далее. Для бюджета это влетает в копеечку. Проблема характерна не только для Подмосковья, но и для других регионов. Мы видим абсолютно спекулятивную схему бизнеса, который пользуется слабостью регулирования в этом вопросе. Надеюсь, меры, которые предложили в Подмосковье, помогут остановить перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию. Я за то, чтобы эта практика внедрялась и в других регионах.
Красноярский край
Виктор Бархатов, казначей правления садового некоммерческого товарищества "Кедровый", Красноярский край:
- У нас, конечно, не Московская область - участки под дачи или ИЖС покупают чаще в уже освоенных местах, в пригородных поселках. Можно даже в черте города найти по 150-200 тысяч рублей за сотку и начать строиться. Территории хватает, хотя про махинации с выведенной из сельхозооборота землей, конечно, все наслышаны - в прошлые десятилетия много полей и сенокосов в радиусе 30-40 километров от Красноярска застроили, а чиновники в районных администрациях свой карман на этом нагрели.
Тем не менее, увеличение платы за смену разрешенного использования земель в нашем крае, наверное, не актуально - само строительство коттеджных поселков идет не столь высокими темпами. Много участков под ИЖС годами стоят брошенными, дачи по 12-15 соток в некоторых СНТ продаются просто задешево. А тут просто пустой кусок земли, без коммуникаций, да еще стоимость вырастет - кому он будет нужен?!
Петрозаводск
В Карелии ведут активную работу по предоставлению жителям участков сельхозназначения вблизи водоемов и населенных пунктов. Есть такие земли и вокруг Петрозаводска. Как считают власти, их необходимо предоставить семьям, в том числе многодетным. В очереди на получение земли числятся около четырех тысяч многодетных родителей. Вот пусть они строят индивидуальное жилье и занимаются сельским хозяйством - сделают огород с теплицами, заведут живность. Если земля выгодна для проживания, ее надо передавать людям.
- Подобная мера по изменению условий перевода земельных участков под застройку и увеличение платежа за смену разрешенного использования актуальна прежде всего для Московской области, - прокомментировал "РГ" кандидат экономических наук Валерий Никонов. - Столица рядом и многие обеспеченные жители мегаполиса хотели бы построить хороший дом недалеко от Москвы. Для Карелии подобная тема не актуальна. Наоборот. Много неиспользованных земель - бывших сельскохозяйственных. На них можно строить и индивидуальное жилье. И, как заявили в республиканском правительстве, уже составлен список с более чем 20 населенными пунктами разных муниципалитетов.
Инвентаризацию земли в Карелии начали три года назад. Уже проанализировали 5,2 миллиона гектаров девяти районов. Главные задачи - выявление и максимальное освобождение найденных участков и вовлечение их в сельскохозяйственный оборот, изъятие земель у неэффективных собственников, которые использовали их не по назначению. Уже 49 участков на три тысячи гектаров предоставили крупным предприятиям Карелии, государственным сельхозпредприятиям и частному бизнесу. Они будут обрабатывать землю. Есть и участки, которые отдадут под жилищное строительство в разных муниципальных районах республики.
Подготовили Бровкина Марина, Светлана Цыганкова, Дмитрий Лапин