Так, в соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса РФ (действует с 1995 года) земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда он предназначен для жилищного и иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет (если более длительный срок не установлен законом). В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка.
Кроме того, согласно статье 285 Гражданского кодекса РФ (также действует с 1995 года), земельный участок может быть изъят у собственника, если его использование осуществляется с нарушением требований законодательства РФ. В частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде.
Однако в настоящее время законодательством не установлено, что понимается под освоением земельного участка и каковы сроки освоения, которые нужно применять при оценке возможности изъятия земельных участков в соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, действующее законодательство не раскрывает, какие именно признаки указывают на то, что земельный участок используется с нарушением законодательства, в том числе когда это приводит к причинению вреда окружающей среде.
С одной стороны, такая неопределенность создает предпосылки к росту количества неиспользуемой, захламленной и загрязненной земли, появлению долгостроев, негативно влияющих на архитектурный облик населенных пунктов. С другой стороны, законодательная неурегулированность этих важных вопросов создает угрозу добросовестным землепользователям, которые даже при надлежащем использовании не застрахованы от того, что они будут привлечены к ответственности и участок будет изъят в судебном порядке.
Все эти проблемы решаются федеральным законом, который был разработан Росреестром. Он принят Госдумой и одобрен Советом Федерации, вступает в силу с 1 марта 2025 года.
"Законом сформирован прозрачный механизм регулирования использования земельных участков, подлежащих вовлечению в экономический и хозяйственный оборот. Задача принятых норм - не наказание собственников или изъятие у них земельных участков, а именно их возвращение на свои земельные участки для обеспечения надлежащего использования. Заросшие, захламленные и загрязненные земельные участки являются серьезной проблемой для ведения хозяйства, для развития населенных пунктов. На такие участки жалуются соседи. Они становятся небезопасными местами посещения детей и молодежи, например, когда на земельных участках десятилетиями находятся брошенные долгострои. Закон создает условия для решения данной проблемы. Это будет способствовать использованию земель в соответствии с их назначением и создаст дополнительную защиту для граждан, чьи участки расположены по соседству с заброшенными и захламленными территориями, для санитарно-эпидемиологической обстановки и архитектурного облика в населенных пунктах", - сказал руководитель Росреестра Олег Скуфинский.
В законе предусмотрено, что под освоением понимается приведение земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием. Согласно закону, срок освоения составляет три года. Участки, которые купят, подарят и т.д. после 1 марта 2025 года, нужно будет начинать осваивать с момента приобретения прав на них. По тем участкам, которые уже в собственности, срок будет исчисляться с 1 марта 2025 года.
Как уточнил руководитель Росреестра, принятый закон обратной силы не предполагает, поскольку это было бы несправедливо по отношению к гражданам и бизнесу.
Для чего устанавливать сроки освоения участков
Как уточняют в Росреестре, законом обеспечена защита правообладателей, которые по объективным причинам не могут начать использование участка сразу после оформления прав.
"Прежде всего это касается проблемных участков, которые заболочены, захламлены или заросли сорной растительностью. Человеку дается три года, чтобы провести все необходимые работы и подготовить участок к использованию (очистить его от мусора, осушить, выровнять рельеф и т.д.). Согласно закону, только после истечения трех лет, предназначенных для освоения земли, собственник начинает ее использовать по назначению - строить дом, магазин, объекты рекреационного назначения и т.д. С этого момента собственник несет ответственность за неиспользование земельного участка, и контрольные (надзорные) органы могут зафиксировать нарушения", - сообщил Олег Скуфинский.
К примеру, у правообладателя в собственности участок для строительства. Если он будет знать, в течение какого срока после оформления прав на участке должен появиться фундамент и завершенный строительством объект, он вовремя сможет это сделать и избежать нарушений.
В то же время закон защитит граждан от произвольных оценок со стороны проверяющих, поскольку будет однозначно понятно, используется земельный участок или нет. Перечень мероприятий по освоению земельных участков и конкретные признаки их неиспользования будут закреплены в соответствующих актах правительства РФ.
Что нужно предпринять для освоения участков
Росреестром уже подготовлен проект акта правительства РФ "Об установлении перечня мероприятий по освоению земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков". Он включает такие действия, как осушение и увлажнение (при необходимости), очистка участков от сорной растительности и отходов.
Таким образом, правообладатели будут знать, какие меры необходимо принять, если сразу после оформления прав на земельные участки их использование невозможно.
Другой проект постановления - "Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков". Он содержит конкретные признаки, которые позволят оценить, осуществляется ли использование земельных участков в соответствии с законом.
Таким образом, если земельный участок проблемный, но при этом приобретен для строительства, человек в течение трех лет может приводить его в порядок. Правительством РФ предлагается установить, что помимо трехлетнего срока освоения человеку дается еще пять лет для того, чтобы построить сам объект и зарегистрировать права на него. В противном случае земельный участок будет считаться неиспользуемым. Представляется, что для такого сложного процесса, как строительство, да еще и на проблемном участке, общий срок в восемь лет является вполне разумным и достаточным.
Как пояснил "Российской газете" председатель Комитета Государственной Думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов, срок на освоение нужен, чтобы новый собственник или арендатор привел участок в порядок для дальнейшего использования, т.е., по сути, провел подготовительные работы.
"Это защитит интересы граждан, для которых приобретение участка может быть затратным, и они не смогут сразу приступить к его использованию. Наша задача, с одной стороны, стимулировать граждан использовать землю, а с другой - оградить от произвола надзорных органов сразу после покупки земли. За неосвоение земельного участка ответственность не предусматривается. За дальнейшее неиспользование по окончании срока на освоение ответственность предусмотрена уже сейчас", - подчеркивает депутат.
Зачем нужно снижать количество неиспользованных участков
Проблема заброшенных участков постоянно озвучивается органами государственной власти, органами местного самоуправления, председателями садоводческих и огороднических товариществ. Когда за участком никто не следит, существует опасность возгорания сухой травы, которое потом перекидывается и на соседние участки, а иногда и на все товарищество.
Дачники не могут оперативно решить вопросы, связанные с деятельностью их объединений. Дополнительные проблемы возникают у председателя - это долги по взносам, которые неизбежно копятся у владельцев таких земель.
Немало случаев, когда правообладатели годами и десятилетиями не появляются на земельных участках. При этом особых мер воздействия на них законодательство не предусматривает. Вопрос об установлении ущерба собственникам других земельных участков и объектов недвижимости в большинстве случаев не решается.
На Петербургском международном экономическом форуме в июне этого года президент России Владимир Путин отдельно отметил важность вовлечения в хозяйственный оборот неэффективно используемых земель. Особенно земель с заброшенными объектами, которых десятки тысяч по всей стране.
Председатель Союза садоводов России Олег Валенчук отмечает: "Сейчас беда с брошенными участками в СНТ, в том числе с теми, что находятся на территории населенных пунктов. Это одна из самых наболевших проблем. Даже если человек захочет приобрести такой участок, особо помочь ему нечем: процедура по изъятию земли долгая и дорогая. Либо можно бесконечно искать собственника, с которым вести переговоры о продаже. Однако он может быть не мотивирован это делать, поскольку никаких мер воздействия против запустения земельных участков на сегодня нет. Закон наконец-то решил эту многолетнюю проблему садоводов".
Одной из тормозящих причин являлось отсутствие понятия "освоение земельного участка", а также признаков неосвоенного участка в СНТ и в населенных пунктах.
"Сейчас этот пробел в законодательстве устранен, и это важный положительный фактор как для вовлечения земельного участка в хозяйственный оборот, так и для сохранения прав на землю. Дело в том, что в Земельном кодексе есть алгоритм изъятия таких земель и есть сроки для изъятия - три года, если земля используется не по целевому назначению или не используется вообще. Но там же сказано, что срок освоения участка не входит в эти три года. То есть сначала мы осваиваем землю, а потом начинаем использовать ее в соответствии с видом разрешенного использования земли. В нашем случае - для ведения садоводства. С учетом нового закона получается, что в течение трех лет, которые установлены для освоения земли, к нам претензий вообще предъявлять не будут, а уж потом земельный контроль может и проверить, освоен ли участок, по целевому назначению используется или нет. На мой взгляд, это вполне справедливо. В принципе для садовода и огородника будет достаточно просто покосить траву и убрать отходы, а также выращивать хоть какую-то сельскохозяйственную продукцию. Закон здесь достаточно лоялен к гражданам и не предъявляет каких-то завышенных требований", - уточняет Валенчук.
Будут ли изымать земельные участки, на которых выявлены признаки неиспользования
Еще в 2005 году в КоАП была введена ответственность за неиспользование земельных участков для строительства, а в 2015 году - за неиспользование садовых или огородных земельных участков в случае, если сроки такого использования установлены федеральным законом.
В новом законе об освоении земель, а также в разработанных проектах подзаконных актов не предлагалось и не предлагается расширить основания для изъятия, увеличить штрафы за неиспользование земельных участков, а также снизить уровень законодательной защиты права собственности. Необходимо отметить, что даже если человек эти действия не выполнил, это не будет автоматически являться основанием для изъятия земельного участка, отмечают в Росреестре.
Как напомнили в ведомстве, изъятию земельного участка предшествует проведение контрольных (надзорных) мероприятий. Правообладатели участков, на которых будут выявлены признаки неиспользования, смогут устранить нарушения в установленном порядке.
Как будет работать новый закон
Выявление нарушений, связанных с использованием земельных участков, осуществляется и планируется осуществлять Росреестром в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора), а также уполномоченными органами местного самоуправления в рамках муниципального земельного контроля.
После выявления нарушения правообладателю земельного участка будет выдано предписание об устранении нарушения. В дальнейшем проводится проверка исполнения такого предписания.
"Важно отметить, что при назначении административного наказания физическому лицу учитываются характер совершенного правонарушения, личность виновного, его имущественное положение, обстоятельства, смягчающие ответственность, и обстоятельства, отягчающие ответственность. При первом выявлении нарушения штраф не назначается, наказание ограничивается только предупреждением. Если же правообладатель не устраняет выявленное нарушение, то Росреестр в течение 30 дней с момента истечения срока устранения нарушения уведомляет о такой ситуации уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Далее власти могут обратиться в суд с требованием об изъятии земельных участков в связи с их ненадлежащим использованием и об их продаже с публичных торгов", - пояснили в Росреестре.
Что делать собственникам, которые по объективным причинам не могут освоить земельный участок в срок
Если на таких участках будут выявлены признаки неиспользования, то обстоятельства по ним будут оцениваться в рамках рассмотрения дел об административных правонарушениях. При этом правообладатель земельного участка может предоставить материалы, подтверждающие обстоятельства, из-за которых невозможно исполнить ту или иную обязанность. Например, человек был в длительной командировке или долго болел.
Кроме того, после получения предписания об устранении административного правонарушения правообладатель может направить в контрольный (надзорный) орган ходатайство о продлении срока устранения нарушения.
Более того, в случае длительного отсутствия собственника он может передать свой земельный участок в аренду или безвозмездное пользование третьим лицам для поддержания его в надлежащем состоянии. Также не исключается привлечение третьих лиц на условиях возмездного оказания услуг по уборке территории.