Накануне сворачивания столь полюбившейся россиянам восьмипроцентной ипотеки некоторые участники рынка рассуждали о "неизбежном" снижении цен на новое жилье после ухода "льготников". Однако профессионалы предупреждали, что ни большого, ни даже малого падения цен не будет, потому что крупные застройщики запустили собственные механизмы поддержания и стимулирования спроса.
"Девелоперы уже предлагают удобные рассрочки и траншевые ипотеки. Тело кредита разбивается на несколько этапов, и выплачивать ипотеку существенно проще", - объясняет гендиректор агентства "Прайд Групп" Алексей Бондарев. "Рассрочка позволяет зафиксировать цену и избежать переплат. В дальнейшем, когда процентные ставки снизятся, всегда можно будет перейти на ипотеку", - отмечает глава агентства MTG Мария Тарасова. К тому же ряд адресных программ, таких как семейная ипотека, пусть и с более жесткими, чем раньше, условиями, продолжат субсидироваться государством. Не сидят сложа руки и банки, предлагая ипотечным клиентам плавающие ставки. Все эти усилия фактически исключают резкие ценовые скачки в сегменте нового жилья.
"Если застройщики и задумаются о снижении цен, то скорее это снижение включат в скидку по ипотечным продуктам, снизив ставку", - отмечает Бондарев. Не следует ожидать и снижения объемов предложения: все крупные девелоперы Петербурга полны решимости запустить ранее заявленные проекты и своевременно завершить ранее начатые стройки. В связи с этим "мы увидим аккуратный рост цен на новостройки и стагнацию цен вторички", полагает специалист.
Но, похоже, что для вторички даже просто "бег на месте" в новой ситуации становится проблематичным делом. Здесь и так не было льготных ипотечных программ, а с ростом ключевой ставки Банка России до 18 процентов кредиты на покупку бывшего в употреблении жилья может позволить себе лишь очень незначительная доля потенциальных заемщиков.
"Ставки, превышающие 15 процентов, делают приобретение недвижимости на вторичном рынке крайне невыгодным. Большинство покупателей просто не будут готовы брать такие кредиты из-за значительных переплат", - уверен эксперт по недвижимости Георгий Патанин. Так, например, купив квартиру в стандартную ипотеку на вторичном рынке за 15 миллионов рублей, покупатель за два-три года переплатит в три раза больше, чем при покупке аналогичной квартиры на первичном рынке с помощью одной из действующих программ льготной ипотеки. По мнению эксперта, даже при условии некоторого снижения цен на недвижимость в ближайшие три года приобретение жилья на вторичном рынке останется экономически невыгодным.
Несмотря на худшую доступность кредитных средств, в пользу вторички всегда была более низкая цена квартиры, но сегодня и этот фактор не столь однозначен. По данным сервиса "Яндекс. Недвижимость", хотя медианная цена квадратного метра в петербургских новостройках сегодня на 20 процентов выше, чем на вторичном рынке, однако медианная полная стоимость жилья на первичном рынке оказалась даже немного ниже, чем на вторичном. "Секрет" в том, что площадь продаваемых б/у квартир в среднем почти на 10 квадратных метров больше, чем в новых домах. Этот бонус фактически делает их более дорогими лотами. А значит, и продаются они труднее и дольше.
Как подсчитали специалисты агентства "Дорогая, я дома", в июле 2024 года на вторичном рынке города экспонировалось 28,4 тысячи квартир, а средняя цена выставленных квартир составляет 9,4 миллиона рублей.
Лишенный какой-либо господдержки, вторичный рынок, теряя покупателей, впервые начал проседать по цене. По данным агентства недвижимости "Невский Простор", сразу в нескольких районах Петербурга, среди которых престижные Петроградский и Курортный, за прошедшие полгода зафиксировано снижение цен на вторичное жилье - в диапазоне от 2,56 до 2,83 процента. И хотя в целом по городу метр вторички за январь - июнь 2024 года подорожал на полтора процента, это существенно ниже уровня инфляции и темпов роста цен на первичное жилье. То есть фактически все вторичные квартиры за это время подешевели, даже если формально чуть-чуть подросли в цене.
По данным "Авито Недвижимости", в Петербурге год к году средняя цена квартиры на вторичном рынке выросла на 3,8 процента. В Ленинградской области средняя стоимость вторичного жилья в первую неделю августа 2024 года составила 5,21 миллиона рублей - показатель не изменился за прошедший месяц и увеличился на четыре процента в сравнении с августом прошлого года, комментирует Сергей Еремкин, управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости компании.
"Я думаю, что до осени мы можем увидеть дальнейшее снижение цен, но оно будет незначительным, примерно на один процент в месяц. Это снижение не продлится долго - на два года оно точно не растянется", - комментирует ситуацию эксперт рынка недвижимости Алла Шинкевич, предполагая, что период адаптации к изменившейся реальности может занять около полугода.
По ее словам, как уже было в подзабытые времена, когда ставки по ипотеке достигали 35 процентов, покупатели "будут выстраивать длинные цепочки сделок, привлекая дополнительные средства от продажи существующей недвижимости", а ипотечные кредиты будут брать лишь в крайнем случае и на короткие сроки. Таким образом, рынок вторичного жилья, оправившись от удара высоких банковских ставок, постепенно усилит свое значение в качестве финансового ресурса для первичных покупок.
Рынок вторичной недвижимости в Санкт-Петербурге будет оставаться активным, несмотря на временное снижение цен, уверена Шинкевич. Эксперт не исключает, что в обозримом будущем и в сегменте вторичного жилья появятся дополнительные выплаты и субсидии от государства, которые поддержат спрос. Ведь вторичка и первичка - сообщающиеся сосуды, и кризис одного из них не сулит ничего хорошего другому.