"Первое, что необходимо понять: проблемы с застройщиком могут возникнуть на любом этапе - от заключения договора до получения ключей и даже после заселения. Поэтому бдительность нужно проявлять с самого начала. При выборе застройщика следует тщательно изучить его репутацию, историю реализованных проектов и текущее финансовое положение", - пояснила "Российской газете" доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г.В. Плеханова, кандидат юридических наук Наталья Свечникова.
Что касается оптимального этапа для покупки квартиры, единого мнения здесь нет. С одной стороны, покупка на начальном этапе строительства обычно дешевле, но риски выше. С другой, приобретение готового жилья безопаснее, но дороже. Золотой серединой часто считается этап, когда дом построен примерно наполовину. К этому моменту уже видно, что строительство реально идет, а цены еще не достигли максимума.
Однако даже самая тщательная подготовка не гарантирует стопроцентной защиты от недобросовестного застройщика. Если вы все же столкнулись с проблемами, важно действовать решительно и грамотно. "Первый шаг - это фиксация всех нарушений. Ведите подробную переписку с застройщиком, сохраняйте все документы, делайте фотографии и видеозаписи недостатков. Это пригодится при обращении в суд, если до этого дойдет. Следующий этап - подача официальной претензии застройщику. В ней необходимо четко изложить суть проблемы и ваши требования. Это может быть устранение недостатков, соблюдение сроков строительства или выплата компенсации. Важно отправить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы иметь доказательство ее получения застройщиком", - советует эксперт,
Если застройщик игнорирует претензию или отказывается удовлетворить требования, следующий шаг - обращение в суд. "В суде вы можете требовать различные виды компенсаций. Во-первых, это неустойка за нарушение сроков передачи квартиры. Ее размер определяется законом и составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Для физических лиц эта сумма удваивается. Во-вторых, можно требовать возмещения убытков. Например, если из-за задержки строительства вам пришлось арендовать жилье, эти расходы могут быть взысканы с застройщика", - говорит Наталья Свечникова.
В-третьих, приобретатель жилья имеет право на компенсацию морального вреда. Хотя суммы такой компенсации обычно не очень велики, это дополнительный способ воздействия на недобросовестного застройщика.
Если обнаружены существенные недостатки в квартире, которые невозможно устранить, можно требовать расторжения договора и возврата всех уплаченных средств. Кроме того, в случае выявления скрытых дефектов уже после заселения, у гражданина имеете право на их устранение в течение гарантийного срока, который по закону составляет не менее пяти лет.
Важно помнить, что в случае судебного разбирательства с застройщиком, который отказался добровольно удовлетворить требования, суд может назначить дополнительный штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя.
Отдельно стоит отметить, что с 2019 года в России действует система эскроу-счетов, призванная защитить средства дольщиков. При этой схеме деньги покупателя хранятся на специальном счете в банке и передаются застройщику только после завершения строительства. Это значительно снижает риски для покупателей, но не исключает их полностью.