В Кургане идет бурное строительство, особенно быстро растут многоэтажки в макрорайоне Заозерном на территориях комплексного развития, где за счет бюджета строят дороги, сети, соцобъекты. Между тем прироста населения пока не наблюдается. Кто же будет покупать новые квартиры?
Станислав Тястов: С моей точки зрения, объемы строительства в областном центре действительно немного превышают спрос. Одна из компаний, например, заявила, что в возводимом ею ЖК по проекту будут жить 33 тысячи человек, то есть фактически каждый десятый житель Кургана. В нынешних условиях такие амбициозные цели кажутся эфемерными. Раскупят ли эти квартиры? Нас с вами, наверное, это меньше всего должно волновать - прежде всего это головная боль самого застройщика. Профессионалы знают: рынок недвижимости подвержен рискам, сильно зависим от экономической и политической ситуации в стране и социально-экономического развития конкретного региона, платежеспособности населения. Азбучная истина: в период экономического спада строительство замедляется, а во время подъема - растет.
Вместе с тем девелоперский цикл достаточно длинный и начинается не с рытья котлована, а намного раньше. Сначала нужно найти участок, выкупить его, разработать проект, получить разрешение на строительство. Опять же с банком все документы согласовать. Напомню: система, когда застройщик получал деньги непосредственно от дольщиков, отменена, теперь все новостройки продают через эскроу - безопасные счета в банке, куда покупатели переводят свои средства. Так что все застройщики сидят на проектном финансировании и возводят дома на заемные средства. То есть решение о застройке того же Заозерного было принято не год-два назад, а намного раньше. Когда жилые комплексы задумывались, никто не знал, что отменят ипотеку с господдержкой, что в принципе сложнее будет одобрить ипотечный кредит. Поэтому, возможно, ввод новых ЖК замедлится, но вряд ли это будет критично для Зауралья.
Отмена льготной ипотеки уже сказалась на спросе?
Станислав Тястов: Уточним: с 1 июля отменили только ипотеку с господдержкой - ту, которая была "для всех" под 8 процентов годовых. А семейная под 6 процентов осталась, только ее немного видоизменили, ужесточили: если раньше по этой программе можно было приобрести квартиру семье с одним ребенком младше 6 лет либо двумя несовершеннолетними, то теперь она доступна только семьям с детьми в возрасте до 6 лет. Естественно, солидная часть потенциальных покупателей отсеялась. Вместе с тем в 37 субъектах РФ, в том числе в Курганской области, семейную ипотеку оставили на прежних условиях. Поэтому наш регион не так сильно пострадал от изменений, как крупнейшие города России. Например, в Москве рынок заметно просел и из-за лимитов: там в рамках этой программы можно будет взять кредит до 12 миллионов рублей, тогда как средняя стоимость однокомнатной квартиры - 19 миллионов.
В Кургане лимит - 6 миллионов рублей. В принципе, этого большинству семей достаточно на новую квартиру. Правда, если в прошлом году по семейной ипотеке можно было взять хоть пять квартир, сдавать их, к примеру, в аренду и за счет этого перекрывать ипотечный платеж, то теперь купить таким же образом вторую квартиру уже невозможно.
Слышала, что теперь курганцы чаще пользуются таким механизмом, как трейд-ин. Почему он стал привлекательным?
Станислав Тястов: Нельзя сказать, что трейд-ин (когда клиент получает квартиру в новостройке в обмен на старую) - самая популярная сейчас опция на рынке, но такие сделки действительно востребованы, их число растет. Главное их преимущество в том, что даже после выкупа старой квартиры человеку дают возможность в ней пожить, как правило, до ввода нового дома в эксплуатацию. Правда, квартиры в новостройках в основном сдаются без отделки, и на время ремонта покупателям, наверное, все-таки придется искать какое-то временное жилье.
Хочу обратить внимание, что выкупом квартир занимаются не сами застройщики, а специализированные организации, у которых с ними партнерские соглашения. А цель любой коммерческой структуры - получение прибыли. Поэтому никто не будет выкупать старую квартиру по цене, за которую ее можно продать на рынке: дисконт, по данным таких агентов, составляет около семи процентов. На практике же, со слов собственников, цену занижают еще больше. Тем не менее молодые семьи, люди с не самым высоким доходом идут на такие сделки. Помимо трейд-ин застройщики предлагают рассрочки и другие продукты. В Курганской области к тому же разработан целый ряд региональных мер поддержки для приобретения жилья.
Каковы ваши прогнозы на ближайшую перспективу? Как все эти перемены отразятся на рынке недвижимости Курганской области?
Станислав Тястов: По моим прогнозам, рост цен остановится и мы перейдем к постепенному их снижению как на первичном, так и на вторичном рынке. Оно не будет кардинальным, допустим, сразу на 10 процентов, но рост прекратится. Естественно, за снижением спроса последует уменьшение количества сделок и увеличение сроков продажи объектов недвижимости. К примеру, по данным сервиса "Домклик", в июле количество сделок по сравнению с июнем уже заметно сократилось по всей стране. До тех пор пока на рынке ипотеки не произойдут позитивные изменения, этот тренд будет сохраняться, в том числе и в нашем регионе.