Проблемы с постройкой, которые пришлось рассматривать арбитражным судам, возникли у предпринимателя из Норильска. Ему был предоставлен земельный участок для строительства гаража-стоянки. Стройка началась. Однако вовремя оформить все бумаги, связанные со строительством, он не смог. В итоге стройка была закончена до того, как были поставлены нужные печати, и строение получилось самовольным. Нижестоящие инстанции, изучив все обстоятельства, узаконили постройку. Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с этим согласился.
"Рассматриваемое решение суда важно для практики тем, что способствует стабилизации практики рассмотрения подобных споров", - подчеркнул руководитель практики сопровождения предпринимательства Бюро адвокатов "Де-юре" Константин Ткаченко.
По его словам, в целом Верховным судом уже на протяжении многих лет формируется практика взвешенного рассмотрения споров о сносе самовольных построек и признании права собственности на них. Верховный суд постоянно транслирует необходимость созидательного правоприменения при рассмотрении схожих дел и разъясняет, что недопустимо впадать в крайности и формализм. "С одной стороны один лишь только факт отсутствия разрешения на строительство сам по себе не является основанием для сноса самовольной постройки. С другой стороны одно лишь заключение судебной экспертизы о безопасности самовольного строения и его соответствии нормам градостроительного законодательства и строительным нормам и правилам также не является достаточным основанием для его сохранения, - говорит Константин Ткаченко. - Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа соответствует указанному правовому подходу с точки зрения того, что снос самовольной постройки или отказ в признании на нее права собственности является крайней мерой. Отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для сноса".
В рассматриваемом споре, продолжает юрист, судом первой инстанции была выстроена верная последовательность установления юридически значимых обстоятельств. Первоначально было установлено право истца на земельный участок, исследован вопрос необходимости получения разрешения на строительство, установлено, что явилось препятствием для его получения истцом. Были проверены признаки недобросовестности застройщика, и после этого на основании заключений компетентных специалистов было установлено, что строение является безопасным, не нарушает права третьих лиц, соответствует градостроительному законодательству и строительным нормам и правилам.
В ходе разбирательств выяснилось, что предпринимателю не удалось вовремя получить разрешение на строительство по сути из-за бюрократических препятствий: чиновники потребовали от него заключение экологической экспертизы. Между тем, данное требование было избыточным. То есть чиновники были не вправе выставлять человеку такие условия. "Кроме того, даже если бы такое требование было бы обоснованным, то судом в любом случае было исследовано заключение экологической экспертизы, предоставленное истцом при рассмотрении дела и учтено место расположения строения на землях строительства, - говорит юрист. - В связи с чем суд правомерно пришел к выводу, что отсутствие положительного заключения экологической экспертизы не является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Кроме того, судом было установлено, что предприниматель дважды до этого получал разрешение на строительство, и обратился за получением третьего, но получил отказ". Таким образом, в действиях бизнесмена не было попытки обойти закон, оформив постройку уже по факту через суд.
Кроме того, как следует из постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа факт нарушения прав третьих лиц также проверялся судом и было установлено, что гараж-стоянка, который возвел предприниматель, находится в промышленной зоне, не имеет выбросов и негативного воздействия на окружающую среду, в связи с чем не установили нарушения прав третьих лиц.
"Безусловно краеугольным камнем предмета доказывания при рассмотрении подобных споров должна выступать строительно-техническая экспертиза на предмет соответствия объекта градостроительным нормам и строительным нормам и правилам, безопасности постройки для жизни и здоровья граждан, отсутствия нарушения прав и обязанностей третьих лиц, - рассказывает юрист. - При этом суд не вправе, не обладая специальными познаниями, при недостатке доказательств презюмировать самовольность постройки, а должен способствовать формированию доказательственной базы".
Эксперты рассказывают, что на практике у судов часто возникают сложности при рассмотрении схожих дел. "Это обусловлено специфичностью правового регулирования, которое имеет много особенностей, - говорит Константин Ткаченко. - Поэтому данное постановление, содержащее подробное правое обоснование недопустимости огульного отказа в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку без подробнейшего исследования фактических обстоятельств, имеет особую ценность для практики правоприменения при рассмотрении схожих споров".
По его мнению, на практике чаще всего граждане и организации сталкиваются с проблемой длительных сроков рассмотрения заявок. Также застройщики сталкиваются с проблемой необходимости получения избыточного количества согласований. "Бюрократические проблемы сами по себе способствуют росту самовольных построек, так как застройщики сталкиваются со значительными трудностями при получении разрешений и согласований, - говорит юрист. - В результате они могут принять решение о строительстве без необходимых разрешений, что является самовольным строительством. Есть основания полагать, что для решения этих проблем можно рассмотреть возможность упрощения процедур оформления разрешений на строительство. Например, можно сократить количество необходимых документов, упростить процедуру согласования или ускорить рассмотрение заявок. Однако важно найти баланс между упрощением процедур и обеспечением безопасности и качества строительства".
Он отмечает и положительные тенденции последнего времени, когда практически все строительство частных домовладений происходит в уведомительном порядке. "Такая упрощенная система офертно-акцептного получения разрешения на строительство уже сейчас показывает свою высокую эффективность, - считает Константин Ткаченко. - В целом, упрощение процедур оформления разрешений на строительство может помочь снизить бюрократические барьеры, правовые проблемы и ускорить реализацию строительных проектов, но при этом необходимо обеспечить соблюдение всех необходимых требований безопасности и качества".