Можно ли продать квартиру, если она в залоге у банка: способы и советы экспертов

Наши эксперты

• Дарья Коровина - основатель агентства недвижимости Korovina.invest
• Ольга Фролова - основатель Центра риэлторского мастерства "Я РИЭЛТОР"
• Екатерина Симанчук - учредитель агентства недвижимости, частный инвестор

Содержание

1. Варианты продажи квартиры, взятой в ипотеку
2. Досрочное погашение ипотечного кредита
3. Продажа с выплатой долга по ипотеке в ходе сделки за наличные или в ипотеку
4. Продажа квартиры вместе с ипотечными обязательствами
5. Как продать квартиру при наличии задолженности перед банком
6. Новый закон 2024: самостоятельная продажа квартиры заемщиком
7. Как продать квартиру в военной ипотеке

Варианты продажи квартиры, взятой в ипотеку

Досрочное погашение ипотечного кредита

Единой схемы продажи ипотечной квартиры быть не может, поскольку все зависит от конкретной ситуации, поясняет юрист в сфере недвижимости, основатель агентства недвижимости Korovina.invest Дарья Коровина.

Казалось бы, проще всего досрочно выплатить ипотечный кредит, а закрыв его, продавать жилье.

Досрочное погашение ипотеки - обычная практика, банки против этого не возражают. Вопрос - где взять деньги. У продавца, очевидно, их нет, поскольку тогда не стоял бы вопрос продажи квартиры, находящейся в ипотеке.

Практически единственный вариант - найти покупателя, который рискнет дать продавцу аванс для закрытия ипотеки. Но тут для покупателя велики риски, особенно если ипотечный долг еще большой.

Даже если ситуация оформляется документами, отмечали ранее в агентстве "Миэль", и продавец вполне добропорядочный, может случиться, что, например, на следующий день после передачи денег он внезапно скончался. Тогда покупателю придется решать вопросы уже с наследниками, они должны еще вступить в наследство, что значительно усложняет ситуацию. Если же продавец окажется недобропорядочным и откажется после погашения долга проводить сделку, ситуация еще хуже. Чтобы найти добровольца, который рискнет дать миллионы авансом, скорее всего, придется сделать скидку на жилье.

Однако ипотечных квартир на рынке много, и с ними уже научились работать банки. Если привлечь к погашению кредита и проведению сделки банк, то схема выглядит безопаснее. Об этом ниже.

Продажа с выплатой долга по ипотеке в ходе сделки

При проведении сделки с ипотечной квартирой важный момент - будет ли покупатель жилья платить наличными деньгами или он тоже покупает жилье в ипотеку, отмечает Коровина.

Покупать квартиру будут за наличные

В этом случае сделка пройдет проще и быстрее, чем если покупатель тоже оформляет ипотеку, поясняет Коровина.

При этом деньги покупателя закладываются на счет на имя продавца, а условием получения денег продавцом является выписка из Росреестра на имя нового собственника и, что очень важно, заявление на досрочное погашение ипотеки.

"При такой схеме покупатель застрахован от того, что продавец, закрыв свою ипотеку деньгами покупателя, откажется продавать квартиру, и далее придется разбираться через суд, - говорит Коровина. - Здесь смена собственников и процедура снятия залога банка проходят одновременно, поэтому такие сделки достаточно быстрые по времени проведения".

Не все банки проводят сделку по такой схеме, отмечает эксперт. Есть банки, которые сначала ждут досрочного погашения ипотеки продавца.

Ольга Фролова, основатель Центра риэлторского мастерства "Я РИЭЛТОР", составила пошаговый алгоритм сделки:

• Шаг 1. Выставляете объявление о продаже квартиры - самостоятельно либо через агента.
• Шаг 2. Уведомляете банк о досрочном погашении ипотеки средствами покупателя.
• Шаг 3. Покупатель размещает средства для покупки на расчетном счете того банка, в котором обременение (где получал ипотеку продавец).
• Шаг 4. В договоре купли-продажи указываете условия выкупа (наличие обременения, номер и дату кредитного договора продавца, остаток по ипотеке, условия оплаты).
• Шаг 5. Расчеты. Чаще всего используется аккредитив с трансферацией. То есть вся сумма покупки покупателем закрывается на аккредитиве. После государственной регистрации перехода права (переоформления квартиры на покупателя) аккредитив раскрывается и часть денег переходит банку на погашение ипотечного кредита, остаток идет продавцу на счет.
• Шаг 6. Подписание акта приема-передачи объекта

Если квартира была приобретена с использованием материнского капитала или доля в жилье принадлежит несовершеннолетним, потребуется дополнительное согласование с соответствующими органами, отмечает Фролова.

Покупать квартиру будут в ипотеку

Тут важно, какие банки выдали или выдают ипотеку продавцу и покупателю и какие у них условия. Но обычно процедура покупки квартиры из-под залога выглядит следующим образом, говорит Коровина:

• сначала деньгами покупателя закрывается ипотека продавца;
• затем снимается залог в Росреестре в пользу первого банка;
• потом проводится сделка купли-продажи квартиры;
• затем оформляется залог в пользу нового банка.

Эта сделка по времени длится дольше, потому что завязана на Росреестр, отмечает эксперт. "И в этой схеме у покупателя есть риск в виде разрыва по времени закрытия ипотеки и перехода права собственности на квартиру. После того как ипотека продавца закрыта, чисто гипотетически он может отказаться от продажи квартиры. Поэтому сделки по покупке квартиры из-под залога я рекомендую делать через предварительный договор купли-продажи, чтобы потом через суд было проще обязать продавца заключить сделку", - советует Коровина.

На входе в сделку важно узнать, сотрудничают ли банки между собой или нет, потому что такая процедура не всегда возможна при разных банках у продавца и покупателя, отмечает Коровина.

В целом сейчас система покупки квартир из-под залога работает гораздо лучше, чем несколько лет назад, когда допускалась ипотека из-под залога только внутри одного банка, говорит эксперт. Сейчас банки расширяют спектр своих услуг и проводят сделки с ипотекой разных банков.

Пошаговая схема сделки от Ольги Фроловой на случай, если и у продавца, и у покупателя ипотека в одном и том же банке:

• Шаг 1. Уведомление банка о наличии покупателя с ипотекой того же банка.
• Шаг 2. Связь с менеджером банка, который будет сопровождать сделку, либо взаимодействие внутри банковского портала (например, "Домклик", "Метр квадратный" и пр.)
• Шаг 3. Согласование сделки внутри банка, написание договора купли-продажи. Для этого лучше обратиться к юристам банка.
• Шаг 4. Электронная регистрация снятия обременения с продавца и перехода обременения на покупателя.
• Шаг 5. Подписание акта приема-передачи.

Алгоритм действий от Ольги Фроловой на случай, если у продавца ипотека в одном банке, а у покупателя - в другом (нужно уточнить, выкупает ли другой банк залоги сторонних банков).

• Шаг 1. Связь с менеджером банка продавца и уведомление банка о продаже объекта.
• Шаг 2. Связь с менеджером встречного банка.
• Шаг 3. Согласование сделки между банками.
• Шаг 4. Проверка вас как благонадежного заемщика в банке покупателя. (сбор полного комплекта документов - как для одобрения ипотеки).
• Шаг 5. Вас могут сделать созаемщиком по ипотечному кредиту вашего покупателя на время сделки.
• Шаг 6. Регистрация перехода права и снятие залога с продавца.
• Шаг 7. Регистрация залога на имя покупателя в пользу банка покупателя.
• Шаг 8. Вывод продавца из созаемщиков по кредиту.
• Шаг 9. Подписание акта приема-передачи.

Продажа квартиры вместе с ипотечными обязательствами

В редких случаях банки предлагают "переуступку" ипотеки с сохранением ставки прежнего заемщика. Такую "опцию" предлагали клиентам в экспериментальном порядке два крупных банка. Сейчас, после резкого взлета ипотечных ставок за последний год, это стало весьма заманчиво для покупателя. Однако гораздо менее привлекательно для банков.

Суть в том, что ипотечный кредит переоформляют на нового владельца с той же ставкой, которая была у продавца. При этом получить прежнюю ставку можно только на остаток долга первого владельца квартиры. Ту же сумму, которую уже "погасил" первый владелец (первоначальный взнос и частичное погашение ипотеки в процессе выплаты долга), нужно оплатить ему своими накоплениями.

Впрочем, эта опция не бесплатная: к примеру, один из "экспериментировавших" банков взимал за нее 1% от остатка кредита, но не менее 12 тыс. руб.

Основная сложность - найти банк, который сейчас предоставляет эту услугу.

Как продать квартиру при наличии задолженности перед банком

Бывает, что вопрос о продаже квартиры встает тогда, когда ипотечник не в состоянии вносить ежемесячные платежи и хочет избавиться от этого долга.

Обычно у заемщика есть два варианта, поясняли ранее в Российском аукционном доме:

• договориться с банком, что заемщик сам продает жилье, после чего гасит долг полученными деньгами
• банк выставляет жилье на торги. Это менее выгодно для заемщика, так как нужно дополнительно оплачивать различные процедуры.Например, услуги организатора торгов (до 3% стоимости имущества) или исполнительный сбор (7%), работу оценщика.

Новый закон 2024: самостоятельная продажа квартиры заемщиком

С 11 сентября 2024 года, однако, начинает действовать закон, который должен упростить жизнь ипотечника и облегчить закрытие долга с помощью продажи квартиры. Заемщикам разрешили продавать залоговое жилье самостоятельно, но - соблюдая определенные условия. Они определены в законе "Об ипотеке".

Речь идет о квартирах, которые были куплены в ипотеку физлицом и кредит был не для предпринимательской деятельности.

Заемщик может в любой момент в течение срока действия ипотечного договора направить банку заявление о самостоятельной продаже имущества. Отправить заявление можно способом, который предусмотрен кредитным договором либо заказным письмом с уведомлением по почте или же вручив банку под расписку.

Банк должен отреагировать на заявление в течение десяти рабочих дней со дня получения заявления.

На самостоятельную продажу квартиры отводится четыре месяца.

Если банк соглашается на самостоятельную продажу, то в ответе клиенту он должен указать сумму долга по кредиту на день окончания периода продажи (на конец четвертого месяца). Эта сумма будет минимальной ценой, по которой разрешается продать квартиру.

Банк вправе в ряде ситуаций отказать заемщику самостоятельно продавать жилье. Отказ можно получить, если:

• банк уже подал иск об обращении взыскания на заложенное имущество либо нотариус совершил исполнительную надпись на договоре об ипотеке;
• в отношении покупателя жилья возбуждена процедура внесудебного банкротства либо возбуждено дело о признании банкротами заемщика или самого банка;
• если имущество заложено сразу нескольким залогодержателям в обеспечение исполнения разных обязательств;
• если квартира является предметом предшествующей и последующей ипотек.

Второй попытки заемщику не дается - если за четыре месяца продать квартиру не удалось, вновь подать заявление об этом нельзя. В то же время заемщик в любой момент может отозвать свое заявление о желании заняться самостоятельной продажей имущества.

С даты получения банком заявления от заемщика о желании самостоятельно продать квартиру не допускается обращение взыскания на это жилье.

Сумма, вырученная от самостоятельной продажи имущества, должна быть зачислена на особый банковский счет, указанный кредитной организацией.

Если квартиру удалось продать дороже минимальной цены, то излишек суммы, сверх долга по кредиту и возможных расходов банка, передается экс-владельцу квартиры.

Как продать квартиру в военной ипотеке

Если квартира куплена с помощью военной ипотеки, в ее продаже есть определенные нюансы.

Как поясняет учредитель агентства недвижимости, частный инвестор Екатерина Симанчук, в случае военной ипотеки у ее владельца два долга:

1. Перед Российской Федерацией в лице ФГКУ "Росвоенипотека" (РВИ)
2. Перед банком.

Сделка возможна только в одном случае: если на момент ее проведения будет отсутствовать обременение Российской Федерации, то есть долг перед РВИ. Это означает, что сначала необходимо самостоятельно погасить долг перед РВИ, а потом уже можно погасить долг перед банком по обычной схеме продажи жилья с обременением (см. выше).

Перед РФ в лице РВИ продавец сам должен погасить долг своими средствами, а вот уже банковский кредит можно погасить за счет средств покупателя или заемных средств (ипотеки) другого банка, поясняет эксперт.

Сложность в том, что долг перед РВИ можно погасить только своими деньгами. Редкий покупатель пойдет на то, чтобы дать денег продавцу для снятия обременения, отмечает Симанчук.

Поэтому продать недвижимость в военной ипотеке сложнее, чем обычную ипотечную квартиру, если своих денег у продавца на снятие обременения нет. При этом банки не выдают займы на такие нужды, говорит Симанчук.