С сентября вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, по которому гарантия на дома сокращается с прежних пяти лет до трех лет. Также изменились размеры материальных взысканий для застройщиков. Например, размер неустойки за нарушение сроков устранения недостатков теперь равняется одной стопятидесятой от ставки ЦБ в день (но не более расходов на устранение недостатков), ранее взимался 1% в день. Штраф за неудовлетворение требований покупателя в добровольном порядке снижен до 5% от взысканной судом суммы (раньше применялся закон о правах потребителя и штраф составлял 50%).
Между тем этот закон, указывают в Федерации ИЖС, касается поддержки строительства многоквартирных домов и долевого строительства. Организация же просит распространить его и на рынок индивидуального жилищного строительства. В последнее время случаев недобросовестного поведения заказчиков стало больше.
Это проявляется в затягивании сроков подписания необходимых документов, указывается в письме, в необоснованном уклонении от подписания акта приема-передачи, в подаче безосновательных претензий к качеству выполненных работ. "Это существенно замедляет процесс ввода жилья в эксплуатацию. Застройщики зачастую вынуждены уступать, фиксируя убытки, поскольку обращение в суд может привести к риску отзыва аккредитации в банке. Возможности защиты прав застройщиков перед заказчиками в рамках Закона "О защите прав потребителей" остаются ограниченными", - говорится в письме.
В законодательстве возникла коллизия, отмечает адвокат в сфере недвижимости Анастасия Поликыржа. Дело в том, что новый закон распространяется на долевое строительство. А оно есть и на загородном рынке - договоры долевого участия с марта 2022 года используются и для приобретения у крупных застройщиков индивидуальных жилых домов, которые находятся в границах малоэтажного жилого комплекса (строящегося целиком коттеджного поселка с проектом планировки территории и пр.). То есть на такие дома распространяется новый закон о гарантии в 3 года.
Но есть и второй вариант ИЖС, отмечает Поликыржа: строительство дома подрядными организациями по договору подряда и договору оказания услуг. На такой дом закон о трехлетнем сроке не распространяется. "Возникла коллизия: застройщикам можно пользоваться новыми правилами, а подрядчикам нельзя!" - говорит юрист.
Сами строители считают, что сокращение гарантийного срока и штрафов защитит их от покупателей-экстремистов (это, собственно, было основной причиной принятия закона).
Сейчас гарантийный срок - находка для потребителя-экстремиста, особенно того, кто в процессе стройки какие-то работы выполнял самостоятельно или с привлечением другой бригады, говорит основатель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов. "Приведу пример: наш клиент заключал с нами договор на строительство коробки дома, но в итоге делал кровлю с привлечением кустарной бригады. Результат - с кровлей проблемы, она течет. Но, несмотря на то что работы по ней делала низкоквалифицированная бригада, он вменяет строительные огрехи по кровле нам, аргументируя это конструктивными ошибками. Итог - все тратят время и деньги на переговоры. Снижение гарантийного срока уменьшит риски таких "террористических операций" и даст нам возможность строить новые объекты, а не защищать свои права в судах", - отметил он.
Большие гарантийные сроки позволяли недобросовестным клиентам "терроризировать" застройщика и просить дополнительные бонусы к уже построенным объектам, рассказывает владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский. При этом их требования, отмечает эксперт, вовсе не являлись гарантийными, что отвлекало застройщика от работы.
Если новые нормы будут распространены на весь загородный рынок, то качество строительства ухудшится, а главное - изменится отношение строителя к ответственности, считает Поликыржа.
Участники рынка настаивают, что сокращение гарантийного срока и штрафов не ухудшит качество домов.
Текущие технологии строительства таковы, что дом, прослуживший год, простоит и 20 лет, и больше, заверяет Лазовский: "Все, что с ним может произойти "криминального", произойдет в первый год". Строить хуже не будут - профессионалы дорожат своей репутацией, поэтому предлагают качественный продукт, говорит Котлов. "А вот если непонятная бригада построила "шалаш", он развалится и в течение года или в первую зиму", - уверен он.