Фабула дела такова: администрация одного из городов обратилась в суд с иском против гражданки о сносе самовольных построек. Как объяснили чиновники, они выявили на земельном участке женщины два объекта недвижимости: трехэтажный жилой дом, зарегистрированный как двухэтажное жилое здание общей площадью 125 кв. м, и двухэтажный объект недвижимости в стадии строительства, разрешение на строительство которого отсутствует.
Экспертиза сочла постройки безопасными. Потому первая инстанция отклонила иск. Однако апелляция, в свою очередь, удовлетворила требования чиновников. При этом вторая инстанция сослалась на фотографии трехэтажного дома, которые, по мнению судей, опровергали выводы экспертизы. По сути, принимая решение о сносе, суд второй инстанции пользовался ненадлежащими доказательствами и собственным убеждением, не обладая при этом познаниями в специальной сфере. Поэтому Верховный суд России отправил дело на новое рассмотрение, указав апелляции на ошибки.
"Определение Верховного суда России содержит в себе большое количество значимых для практики правовых позиций, - говорит руководитель практики правового сопровождения предпринимательства Бюро адвокатов "Де-юре" Константин Ткаченко. - Важно, что судебная коллегия в очередной раз подчеркнула: снос самовольного строения является крайней мерой, а перед тем, как прибегнуть к сносу, суд обязан выяснить важные для дела обстоятельства".
В частности, по его словам, Верховный суд России обратил внимание нижестоящих инстанций на то, что при рассмотрении споров о сносе самовольной постройки суд должен выяснить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушаются ли права третьих лиц.
"Нужно отметить, что, как следует из обстоятельств дела, выводы экспертного исследования содержали тезис о том, что невозможно определить соответствие спорных строений требованиям строительных норм и правил, однако одновременно была установлена безопасность строений, - рассказывает Константин Ткаченко. - Таким образом, по всей видимости, суд апелляционной инстанции посчитал, что одно из важных обстоятельств предмета доказывания не доказано, и на основании имеющихся в деле фотографий объекта самостоятельно определил этажность строения и пришел к выводу, что оно является самостроем, подлежащим сносу".
Верховный суд в своем постановлении уделил много внимания критике такого подхода апелляционного суда, продолжает юрист. Также большая часть рассматриваемого определения посвящена вопросу о том, нужно ли было вообще разрешение на строительство.
"Так, коллегия указывает на то, что жилой дом реконструировался, а второе строение возводилось после 04.08.2018, когда для строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство, а действует уведомительный порядок уполномоченного органа", - говорит Константин Ткаченко.
Иными словами, даже если строительство ведется в отсутствие уведомления о соответствии, но с соблюдением норм и правил, такой объект нельзя признать самостроем и, как следствие, снести. Кроме того, коллегия указала на необходимость учесть положения так называемой дачной амнистии, которая предусматривает возможность легализации до 01.03.2031 жилого или садового дома, возведенного на земельном участке с допустимым видом его использования, на основании технического плана или декларации об объекте недвижимого имущества.
"Рассматриваемое определение судебной коллегии в первую очередь формирует правовой подход к рассмотрению подобных споров с точки зрения того, что снос самовольной постройки является крайней мерой. Отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для сноса", - говорит Константин Ткаченко. По его словам, краеугольным камнем предмета доказывания должна выступать строительно-техническая экспертиза на предмет соответствия объекта градостроительным нормам и строительным нормам и правилам, безопасности постройки для жизни и здоровья граждан, отсутствия нарушения прав и обязанностей третьих лиц. "При этом суд не вправе, не обладая специальными познаниями, при недостатке доказательств презюмировать самовольность постройки, а должен способствовать формированию доказательственной базы, - продолжает юрист. - Таким образом, рассматриваемым определением судебной коллегии сформирована верная последовательность выяснения значимых для схожих дел обстоятельств".
По его мнению, в целом за последние десять лет судебная практика в отношении самовольных построек только ужесточалась, однако рассматриваемое определение, напротив, можно оценить как начало периода смягчения.