Наши эксперты
- Екатерина Никитина - руководитель агентства недвижимости "PRO ОБМЕН"(Москва)
- Ирина Пешич - управляющий директор МИЭЛЬ "На Соколе"
- Сергей Шлома - директор направления "Вторичный рынок" "ИНКОМ-Недвижимость"
Содержание
- Плюсы квартир на первом этаже
- Минусы квартир на первом этаже
- Кто предпочитает покупать квартиру на первом этаже
- Мнение экспертов
- Выводы
Плюсы квартир на первых этажах
Поговорим сначала о "плюсах". Их не так мало.
Стоимость ниже
Это, пожалуй, самая распространенная причина покупки жилья на первом этаже. Давно утвердилось мнение, что первые и последние этажи - самые проблемные, поэтому цена на них изначально ниже, чем на жилье других этажей. В этом есть доля истины. Но все зависит от года постройки и проекта дома, микрорайона, расположения квартиры и т. д. Если дом новой планировки, первый этаж высокий, есть лоджия, окна выходят во двор, работает консьерж, то это очень хороший вариант - за меньшую стоимость приобрести комфортное жилье.
Доступность входа
Если у вас маленькие дети, то квартира на первом этаже - просто подарок. Удобнее и быстрее заносить коляску, выводить детей на прогулку, не ожидая лифта. Когда дети подрастут, можно не бояться, что они будут заходить в лифт одни.
Пожилым людям и людям с инвалидностью жить на первом этаже - тоже благо, выйти на улицу гораздо проще. А если в подъезде несколько дней не работает лифт, то жильцам первого этажа будут завидовать все соседи сверху.
Михаил, г.Химки:
У меня отец живет на первом этаже. Но это небольшой двухэтажный дом на два десятка квартир в маленьком городке. Есть, конечно, свои минусы - например, рядом с дверью подъезда дверь в подвал, где текут трубы, из-за этого в подъезде на первом этаже неприятный запах. Хотя в квартире он не чувствуется.
С другой стороны, отец - уже немолодой человек и увлеченный садовод. Посадил под своими окнами сирень, флоксы, гортензии, ухаживает за ними, выходит кормить птиц зимой. На более высокий этаж так не набегался бы, наверное.
Мне также спокойнее от того, что если прорвет какую-то трубу или он забудет закрыть воду - залить он никого не сможет, внизу квартир нет.
Запасный выход
Первый этаж гораздо безопаснее, если в доме случается какое-то чрезвычайное происшествие - пожар, взрыв газа, теракт. Выбраться через окно без серьезных последствий для здоровья сможет и ребенок, и пожилой человек.
Меньше проблем с соседями
Бегать, прыгать, двигать мебель хоть каждый день, катать железные шары (шутка) - все это может себе позволить житель первого этажа! Если у вас внезапно потекла батарея на кухне или перелилась вода из ванны - максимум, что вам грозит, это ремонт пола в собственной квартире, а не компенсация ремонта соседям шести этажей под вами.
Земельный участок под окном
Живя в квартире, так хочется видеть вокруг больше зелени, цветов. У владельца квартиры на первом этаже есть такая возможность. Земля под окнами, хотя и считается общедомовой собственностью, но зачастую поступает в распоряжение жильцов квартиры с окнами на участок. И если разводить огород соседи вряд ли позволят, то против высаживания цветов возражать не будет никто.
Дешевле услуги грузчиков
Если вы купили пианино или новую мебель, то услуги грузчиков обойдутся гораздо дешевле, чем жителям верхних этажей. Плата за подъем на каждый этаж у доставщиков влетает в копеечку, поэтому здесь можно существенно сэкономить.
Экономия на квартплате
Система отопления в многоквартирных домах устроена так, что подача теплоносителя идет снизу вверх. Поэтому внизу батареи, как правило, горячее, чем на верхних этажах. Напор воды тоже внизу больше, поэтому жильцам первого этажа практически не знакома проблема тонкой струйки горячей воды. Кроме того, не придется платить за пользование лифтом, поскольку вы им не пользуетесь.
Минусы квартир на первых этажах
Минусов у квартир на первых этажах тоже немало. Однако часть из них вполне можно нивелировать.
Холодный пол
Многие жильцы первых этажей жалуются на холодный пол и сырость в квартире. Действительно, первый этаж непосредственно соприкасается с подвалом. Если в подвале протекают трубы, на полу лужи, по стенам плесень, то, естественно, что-то может проникнуть и в квартиры нижних этажей. В этом случае надо жаловаться в управляющую компанию, чтобы она устранила протечки. Кроме того, можно хорошо утеплить пол, и проблема станет не такой острой. Бывает, кстати, и наоборот - трубы в подвале подходят близко к полу нижнего этажа, поэтому пол в этих квартирах теплее, чем у жильцов выше.
Засор канализации
Еще один распространенный ужастик для владельцев первых этажей. Если кто-то сверху кинет в канализацию неподходящий предмет и трубы засорятся, то содержимое этих труб начнет выплескиваться из сантехники жильцов первого этажа. Такая опасность, конечно, есть. Но можно поставить специальное устройство, которое монтируется на выходе канализационной трубы в стояк - "обратный клапан", который не даст сточным водам проникнуть в ваше жилище.
Наталья, Тверская область:
"Живу на втором этаже и совсем не хочу переезжать на первый. Уже два случая было, когда соседей с первого этажа (разных) затапливало канализацией. Если где-то забилась труба, то все сливы идут к ним, унитаз переполняется - и вся квартира залита этой зловонной жижей. Не представляю, как потом приводить всё в порядок. Но есть и плюс - под нами соседи очень нервные и возмущаются любым звуком из нашей квартиры. Если бы мы жили на первом этаже и внизу никого не было бы - было бы куда спокойнее".
Незваные гости из подвала
Еще один страх связан с тем, что из подвала в квартиру на первом этаже полезут грызуны, мокрицы, слизни, тараканы и прочая живность. С наступлением холодов живность стремится ближе к теплу и влаге. Бороться с этой нечистью нужно всем миром (всем домом), поскольку с первого этажа она спокойно расползется по остальным. Заявка в управляющую компанию с требованием ликвидировать протечки в подвале и обработать общие помещения (подвал, подъезд) от насекомых помогут решить эту проблему.
Ольга, Москва:
"В детстве я жила в квартире на первом этаже. Всё бы ничего, но однажды из унитаза вылезла крыса. Не знаю, водная или обычная. Мы испугались, конечно. Папа сделал конструкцию из проволоки, вроде решетки с длинной ручкой, которую нужно было вставлять в трубу унитаза. Она мешала крысе вылезти. Когда ты шел в туалет, нужно было эту решетку вынуть. И приходилось рассказывать об этом всем, кто приходил к нам в гости. Еще квартира была без балкона и достаточно темная, поскольку окна выходили на кусты и деревья".
Опасность краж
Первые этажи отпугивают потенциальных покупателей или арендаторов опасностью проникновения воров-домушников. Конечно, в окна первого этажа залезть проще, чем на пятый этаж. С этой проблемой издавна боролись, устанавливая решетки на окнах. В наше время с этой функцией отлично справляются видеокамеры и охранные сигнализации. Система "умный дом" оповестит хозяев о любом непрошенном госте и даже сфотографирует его.
Шум и грязь
Если квартира на первом этаже, то, конечно, через лестничную площадку за день пройдет много жильцов, несчетное количество раз хлопнет входная дверь, если она не на доводчике. На площадке первого этажа больше грязи, чем на 12 этаже. В окна будут хорошо слышны разговоры проходящих людей, крики детей на детской площадке, моторы заводящихся автомобилей. Вечером и ночью приют на лавочке под вашими окнами могут найти местные алкоголики или наркоманы. Если квартира выходит окнами на оживленное шоссе, в окна будет постоянно лететь пыль. Также в окна, если они невысоко, могут стучать товарищи, жаждущие войти в подъезд без знания кода.
Конечно, эти проблемы актуальны не для всех домов. Все зависит от района, инфраструктуры, расположения парковки и детской площадки, адекватности соседей. К тому же, современные тройные стеклопакеты, звукоизоляция дверей и стен, роботы-мойщики окон в какой-то степени помогут решить эти проблемы.
Отсутствие балкона
На первых этажах зачастую не предусмотрены балконы и лоджии, и это существенный минус. Некуда выйти подышать воздухом и, что греха таить, сложить ненужные вещи.
Правда, в домах современных серий проектировщики стараются этот недостаток устранить, проектируя, бывает, в квартирах первых этажей даже не одну, а несколько лоджий.
Мало света в квартире
Если рядом с окнами растут деревья или густые кустарники, то зачастую кажется, что живешь в постоянных сумерках. А с наступлением осеннее-зимнего периода лампочки в квартире практически не выключаются. Срубить дерево на придомовой территории - задача довольно сложная, надо собрать кучу справок и разрешений. Такую ситуацию исправить непросто - можно только посоветовать выбирать жилье, где перед домом зеленых насаждений немного или это не деревья, а небольшие кустарники.
Недостаточная приватность
Жить на первом этаже - значит, быть готовым к тому, что приватность вашей частной жизни может быть нарушена любопытными взглядами соседей или проходящих мимо людей. Конечно, есть плотные шторы, жалюзи, рольставни (что, однако, затеняет квартиру), но тем не менее, такая проблема существует.
Светлана, г. Одинцово:
Я около года снимала квартиру на первом этаже. Дом был чуть ниже, чем двор. И казалось, что человек, который идет по дорожке к дому, идет прямо к тебе в окно. Приходилось даже днем завешивать окна тюлем, который я не люблю. Или, например, однажды вечером, когда я уже переоделась ко сну, пошла поправить штору, а она вдруг рухнула вместе с карнизом - хозяин признался потом, что не совсем прочно его прикрепил. И я в нижнем белье оказалась на виду всего двора.
Еще был случай, когда в мою дверь начал ломиться какой-то алкоголик. Видимо, зашел в подъезд и стал стучаться в первую попавшуюся квартиру. Я очень перенервничала.
И еще один минус - если кто-то зимой прогревает автомобиль, то прямо в квартиру на первом этаже идут все выхлопы.
Кто интересуется покупкой квартиры на первом этаже
По мнению управляющего директора МИЭЛЬ "На Соколе" Ирины Пешич, квартиры на первом этаже могут быть отличным выбором для определенных категорий покупателей. Например, для:
- пожилых людей,
- людей с ограниченными возможностями,
- клаустрофобов, которые боятся лифтов и т. п
Квартирами на первом этаже зачастую интересуются те, кто родился и вырос в сельской местности, кому привычно жить ближе к земле, говорит директор направления "Вторичный рынок" ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. "Многим из них важно, что под окном можно разбить клумбу, вырастить цветы и кустарники - создать ощущение придомовой территории. Интересуются таким жильем многодетные семьи из южных стран бывшего СССР и регионов РФ. Они тоже привыкли жить в собственном доме, многие считают необходимым обустройство погреба - или на балконе, если он есть, или, при возможности, в самой квартире. Еще одна важная причина привлекательности жилья на первом этаже именно для многодетных семей - это сравнительно низкая цена трех- и четырехкомнатных объектов".
Советы экспертов
Руководитель агентства недвижимости "PRO ОБМЕН"(Москва) Екатерина Никитина:
"Самым главным плюсом квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, является более низкая цена. В крупных городах они в среднем на 10-12% дешевле, чем аналогичные в тех же ЖК, но на средних этажах. Дополнительно к этому собственники подобного жилья более охотно идут на торг и готовы предоставить реальному покупателю еще и хорошую скидку. Поэтому одной из самых многочисленных категорий покупателей таких объектов являются люди с ограниченным бюджетом.
Еще одним плюсом квартир на первых этажах является возможность более легкого согласования перепланировки. В таких объектах, как правило, легче узаконить изменения- например, перенос мокрых точек, так как под ними нет других жилых помещений. Соответственно, можно придумать интересные варианты зонирования будущего жилья.
Также к квартирам на первых этажах можно пристроить террасу. Это доступно не во всех домах, но некоторые застройщики, например, работающие в южных регионах России либо реализующие проекты с закрытой территорией, в своих ЖК оборудуют террасы у квартир на низких этажах. Такие объекты, наоборот, пользуются повышенным спросом со стороны покупателей.
Кроме того, какое-то время назад квартиры на первых этажах можно было переводить в коммерческие помещения, после чего продавать либо сдавать в аренду под офисы или торговые точки. Это было большим плюсом, такие объекты пользовались высоким спросом. Однако в настоящее время в Москве подобное запретили на законодательном уровне и реализовать это практически невозможно".
Управляющий директор МИЭЛЬ "На Соколе" Ирина Пешич:
"Тема первого этажа неоднозначная. Разные покупатели по-разному относятся к покупке таких объектов. Практика такова, что московские риелторы, не квалифицируя потребность клиента должным образом, часто совершают ошибки. Когда покупатель формулирует свой запрос на подбор объекта (район, площадь, статус дома и т. п.), риелтор начинает ему подсказывать "правильные" ответы и часто договаривает за клиента: "Но, конечно, кроме первого и последнего?". И вот тут случается, что покупатель удивленно переспрашивает: "А почему? Это плохо, да?". Чаще всего так оппонируют нам покупатели, которые приезжают в Москву из регионов. Потому что в регионах такой зависимости нет.
Основные мифы:
- Квартиры на первых этажах часто воспринимаются как "неликвид". В Москве сложился стереотип, что квартира на первом этаже продается с дисконтом в 10% к аналогичной на среднем этаже. Для меня, да и не только для меня, более критичными являются квартиры на втором этаже, если окна выходят на козырек подъезда. В этом случае квартира становится, не побоюсь этого слова, непродаваемой, и никакой дисконт не поможет. В то время как первый этаж мы совершенно спокойно продадим, возможно, даже без снижения цены, особенно, если нам попадется региональный покупатель.
- Считается, что квартиры на первых этажах всегда холоднее. Однако по всем нормам, правилам, СНИПам такие квартиры обязаны быть более утепленными. Если квартира действительно холодная, это свидетельствует о проблемах с обслуживанием дома и о некачественной работе управляющей компании.
- Один из главных минусов - повышенный шум с улицы. Особенно, если дом расположен рядом с остановками общественного транспорта, выходами из метро и т. п. С шумом под окнами могут справиться хорошие стеклопакеты и какие-то ландшафтные решения.
- Порой первый этаж становится неким "проходным двором", куда посторонние люди с улицы проникают, чтобы погреться, выпить-закусить и т.д. Но сейчас почти все дома оборудованы кодовыми замками, камерами видеонаблюдения, что затрудняет проникновение посторонних в подъезд.
К основным "плюсам" я бы отнесла:
- Меньше соседей и больше приватности. Чаще всего на первых этажах квартир меньше, чем на последующих.
- Некоторые варианты перепланировок, недоступные верхним этажам, на первом этаже удается согласовать. Даже к не совсем законным действиям по перепланировке на первом этаже санкционные последствия не столь суровы. Часто на первых этажах удается в рамках закона согласовать нарезку общей площади на более мелкие студии, установку дополнительных санузлов или перенос мокрых зон.
Таким образом, на мой взгляд, нет ничего такого, что категорически делало бы первый этаж чем-то более ущербным, нежели другие. Плюсов, я считаю, даже больше, чем минусов. И почему так "обижают" первые этажи - для меня загадка".
Выводы
"К покупке жилья на первом этаже необходимо подходить взвешенно, а оценивать каждую квартиру индивидуально, - советует Екатерина Никитина. - Зачастую такие варианты намного более комфортные, чем это может показаться. Нужно оценивать все в комплексе: куда выходят окна, безопасен ли район, есть ли в доме видеонаблюдение, насколько хорошо справляется управляющая компания, в каком состоянии находится подвальное помещение под квартирой, если оно есть. Все данные факторы необходимо учитывать в комплексе и только потом принимать решение. Если дом находится в тихом районе, окна выходят не на оживленную дорогу, а в тихий двор, где никто не ходит, либо ЖК находится на закрытой территории, подвал в доме сухой без грызунов и насекомых, а цена заметно ниже, то почему бы такой объект не рассмотреть к покупке. Жить в нем может быть заметно комфортнее, чем на 3-7 этажах, которые на бумаге считаются лучшими".