Почти на полгода раньше сейчас могут приобрести однокомнатную квартиру на первичном рынке площадью 38кв. м жители Пензенской области. По данным за первое полугодие 2023 и 2024 годов соответственно, если в августе 2023-го, откладывая среднемесячную зарплату, для этого требовалось 69 месяцев, то в конце текущего лета срок сократился до 63 месяцев.
Впрочем, это не самый короткий для макрорегиона срок. По-прежнему самые доступные квадратные метры в Оренбуржье, где индекс, по последним доступным данным, составил 46 при стоимости условной однушки в 3 млн 120 тысяч. Для сравнения, самые жесткие условия накопления на жилую недвижимость в Татарстане. Там пробита планка 80 месяцев, то есть 6 лет и 8 месяцев, если переводить в более привычную систему счисления. Соответственно условная квартира в 38 квадратов стала стоить 6,55 млн рублей.
Самое резкое падение доступности жилья для жителей Приволжья за последний год произошло в Мордовии. Если получать зарплаты в этой республике, то покупка там жилья потребует откладывать деньги уже не 5 лет 5 месяцев, а ровно 6 лет.
Сколько стоит квадратный метр Приволжья
Анализ исходных данных показывает, что рынок недвижимости по-прежнему имеет максимально выраженную локальную привязку. Этим и объясняется неравномерное изменение "индекса однушки". В августе в Мордовии сделки на первичном рынке заключались по средней цене 105,2 тыс. рублей за 1 кв. м. Это на четверть дороже по сравнению с январем текущего года. Напротив, в Пензенской области цена квадрата поднялась всего на 2 процента. Поэтому за счет опережающего темпа роста зарплат заметно повысилась доступность квартир.
Ценовая ситуация в августе в крупнейших регионах Приволжья закрепилась внутри этих экстремальных значений. С января по август больше всего квадратные метры на первичном рынке подорожали в Татарстане (+9,6 процента), где средневзвешенная цена достигла отметки 172,4 тысячи за квадрат. В Нижегородской области рост цен с начала года был несколько более умеренный - +5,1 процента. В августе сделки там фиксировались в среднем по 146,68 тыс. рублей за квадратный метр.
Не нужно забывать о существовании серьезных отличий в ценах между первичным и вторичным рынком жилья. В последний месяц лета минимальный спред между первичкой и вторичкой в регионах Приволжья был зафиксирован в Чувашии. Но и там он составлял 19 процентов. При этом в трех из пяти крупных регионов он был просто гигантским. В Пермском крае недвижимость на первичном рынке была дороже аналогичных по площади квартир на вторичном рынке на 73 процента (133,7 против 77,3 тыс. рублей за 1 кв. м). Более чем на 60 процентов различались цены в Татарстане и Башкирии.
Еще одним открытием последних пары месяцев стал тот факт, что цены на жилую недвижимость в регионах ПФО почти не отреагировали на сворачивание наиболее мощной программы по субсидированию ипотеки. В августе только в пяти регионах Приволжья отмечено незначительное снижение цен на первичном рынке жилья по отношению к июню, последнему месяцу выдачи субсидированных кредитов.
Но даже в Саратовской области, где цены снижались и в июле, и в августе, они упали всего на 2,6 процента. В Оренбуржье рост цен заметней всего - плюс шесть процентов. На Вятке, в Марий Эл и Мордовии стоимость новостроек выросла более чем на три процента.
За чей счет банкет
Профессиональные риелторы обращают внимание на то, что за последний год происходило изменение социальных групп покупателей квартир. Если раньше типичным приобретателем жилой недвижимости был человек, связанный с бизнесом, то сейчас квартиры все больше приобретают участники СВО и члены их семей. То есть люди, у которых произошел заметный рост доходов и при этом есть реальная потребность в приобретении нового жилья, которую ранее сложно было удовлетворить. Помимо этого, спрос смещается из региональных столиц в небольшие города и поселки.
- Конечно покупателей стало на рынке меньше, но они есть. Так что жить будем, все у нас наладится, - с надеждой отмечает переживший не один кризис специалист по рынку недвижимости с почти 30-летним стажем из Нижнего Новгорода Сергей Потехин.
Эксперт обращает особое внимание на изменение источников финансирования приобретаемого жилья. По его наблюдениям в последнее время существенно выросла доля первоначального взноса. Если в условиях субсидирования часто она составляла лишь 10 процентов, то сейчас типичный размер - 50-70 процентов.
Остаток по-прежнему покрывается за счет резко подорожавших банковских кредитов. Однако покупатели рассчитывают, что им удастся досрочно погасить этот долг за счет возросших доходов и из других источников финансирования, включая материнский капитал. .
Банки резко повысили первый взнос по семейной ипотеке. Например, Банк ВТБ увеличил до 50,1 процента с учетом сокращения лимитов, рассказали "РГ" в пресс-службе. Ранее, в середине августа, он уже увеличивал первоначальный взнос по программе с 20,1 до 30,1 процента. Впрочем, и сейчас здесь можно оформить "Семейную ипотеку" со взносом в 20,1 процента, но только если заемщик - зарплатный клиент банка или же берет "комбинированную ипотеку" (часть средств - по рыночной ставке). Те, кто ранее подавал заявку на ипотеку, могут внести первый взнос прежнего размера, если успеют подписать кредитный договор до 27 сентября включительно. "На фоне стремления государства сократить долю высокозакредитованных заемщиков это позволит нам продолжать выдавать "семейную" ипотеку заемщикам с низкой долговой нагрузкой", - поясняют в ВТБ. Подобным образом действуют и некоторые другие банки. Так, МКБ продолжает принимать заявки на "Семейную ипотеку", но первоначальный взнос должен быть не менее 50 процентов. Чтобы купить жилье по льготной программе, придется внести сразу половину стоимости и в Газпромбанке, и в МТС Банке, следует из данных на сайтах банков. В последних двух, как и в ВТБ, изменение не касается зарплатных клиентов: для них минимальный взнос останется на уровне 30 и 20 процентов соответственно.