В октябре начали действовать новые параметры полной стоимости кредита (ПСК) по ипотеке на новостройки. По требованию ЦБ в четвертом квартале ПСК (сюда входят не только базовый долг и проценты, но и дополнительные платежи, комиссии, страховки) не должна превышать 22,38%. Это значение связано с величиной ипотечных ставок в предыдущих кварталах. Однако из-за роста ключевой ставки и, соответственно, ипотечных ставок ПСК в октябре превышает уровень в 22,38%. Из-за этого банки в начале октября потребовали субсидирования ипотеки застройщиками, что позволяет снизить ставку для клиента и "вписаться" в ограничения ЦБ. При этом они практически прекратили выдачи рыночной (не субсидированной застройщиками или государством) ипотеки. Однако затраты на субсидирование застройщики, как правило, закладывают в стоимость квадратного метра для покупателей.
Но 10 октября ЦБ объявил, что отменяет ограничения ПСК по ипотечным кредитам на покупку или строительство жилья или покупку земельного участка. Пока - до 31 марта 2025 года, но обсуждается вариант полной отмены этого ограничения для ипотеки. Тем самым сохранится возможность получения ипотечных кредитов заемщиками - хотя и по более высоким ставкам, но без дополнительного завышения стоимости жилья, отметили в ЦБ.
"Со стороны ЦБ РФ это была вынужденная мера в связи ужесточением денежно-кредитной политики, а тем более в связи с прогнозированием дальнейшего повышения размера ключевой ставки, - считает эксперт проекта "ПроФиТ" Ассоциации развития финансовой грамотности Павел Никитин. - Ввиду действовавшего ограничения размера максимальной процентной ставки большому количеству клиентов было отказано в выдаче кредита. Так же есть практика завышения стоимости объекта недвижимости застройщиками в связи с тем, что они уплачивали банкам комиссию, поэтому данное решение должно повлиять на недопущение роста стоимости жилья".
Главное в отмене предельной стоимости кредита - это возможность отказа от применения субсидирования ипотеки по стандартным программам, считает руководитель отдела ипотечного кредитования "Главстрой-Недвижимость" Вадим Бутин. "В нынешних условиях даже при высокой ставке ЦБ люди должны иметь возможность взять ипотеку. Хоть это и происходит не так активно, как раньше, но кредиты берутся. И для того, чтобы эти процессы не замедлились и не тормозились, Банк России принял такое решение. В случае крайней необходимости ипотечные клиенты смогут обслуживать кредиты и при заградительных ставках, беря в расчет то, что в будущем ключевая ставка снизится и тело кредита можно будет рефинансировать на более выгодных условиях", - говорит он.
Отмена предельного значения ПСК дает банкам большую свободу в установлении процентных ставок по кредитам, что ожидаемо приведет к удорожанию ипотеки, говорит Анна Романенко, директор департамента коммуникационной политики финансового маркетплейса "Выберу.ру". "Но несмотря на это, россияне все же должны иметь возможность брать ипотечные кредиты при необходимости. Однако характер кредитов, скорее всего, изменится: например, суммы кредитов станут меньше. Также отмена предельной ПСК может сигнализировать нам о том, что ключевая ставка останется высокой дольше, чем этого ожидали как участники рынка, так и регулятор. Тем не менее, отмена ПСК - это лишь временная мера, в будущем ограничения вновь могут вернуться", - считает эксперт.