Вопрос о наличии на рынке ипотечного пузыря по-прежнему актуален, отмечается в исследовании Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). В 2020-2024 годах стоимость квадратного метра жилья росла существенно быстрее, чем доходы населения. Сейчас стоимость "квадрата" на первичном рынке в разы превышает средний уровень зарплаты, которому сложно успеть за ростом цен, отмечают эксперты.
"Во избежание столь существенного превышения было бы целесообразно строительство большего объема жилой недвижимости при недопущении формирования застройщиками искусственного дефицита квартир в продаже, - считают в АКРА. - В этом случае жилье стало бы более доступным. Безусловно, рентабельность застройщиков могла от этого пострадать, однако тот же объем прибыли можно получить за счет эффекта масштаба".
В последние годы на рынок жилья было выставлено беспрецедентное количество новостроек - 410 млн кв. м, отмечает президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. Спрос стимулировался программой господдержки ипотечного кредитования, что позволило, с одной стороны, поддержать строительную отрасль в ковидный период, а с другой стороны - решить важнейшую социальную задачу по доступности жилья. Это же стало одной из причин усиливающейся инфляции: ее совокупное значение за пять лет составило 44,79%. "Квадрат" жилья за тот же период в Москве, к примеру, подорожал с 220 тыс. руб. за кв. м в 2020 году до 275 тыс., говорит Кулаков.
Поэтому ожидать, что под влиянием низкого спроса цены существенно опустятся, не стоит. Себестоимость квадратного метра объективно отражает экономическую ситуацию: уход с рынка зарубежных поставщиков стройматериалов, существенное удорожание спецтехники, дефицит кадров, который вынуждает повышать привлекаемым специалистам зарплату, рост стоимости фондирования.
Массовое строительство жилья для снижения цен на рынке недвижимости вряд ли поможет, рассуждает эксперт. Во-первых, его финансирование в таких масштабах может базироваться только на госденьгах, а во-вторых, по объективным факторам оно не будет существенно дешевле введенного в строй девелоперами. "В истории страны был период, когда на государственном уровне предпринималась попытка - и вполне успешная - перейти к массовому строительству в ущерб качеству. Этот массив введенного в конце 1960-х - начале 1970-х годов жилья мы теперь называем хрущевками", - добавляет Кулаков.
Цены на жилье в России сейчас в целом стабильны, отмечают эксперты АКРА. При этом и застройщики, и собственники вторичного жилья все охотнее соглашаются на дисконт. В ближайшие 12 месяцев возможна некоторая коррекция цен как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости в пределах 3-5%, считают эксперты АКРА. Однако на горизонте свыше 12-18 месяцев стоимость недвижимости может вновь начать расти. Это связано с тем, что формируется отложенный спрос на жилье, который реализуется в случае устойчивого снижения ключевой ставки (не ранее третьего квартала 2025 года). Но на фоне замедления темпов роста объемов строительства предложение застройщиков к тому моменту будет ограниченным, что спровоцирует дальнейшее подорожание нового жилья, вслед за которым подтянется и вторичка.
Среди 25 крупнейших городов мира (российские города в исследовании не фигурируют), по данным Global Real Estate Bubble Index (Глобальный индекс пузыря на рынке недвижимости) от UBS, наибольший риск ценового пузыря сейчас в Майами (1,79 балла), Токио (1,67 балла) и Цюрихе (1,51 балла). Наименьшие риски в Сан-Паулу (0,04 балла), Милане (0,2) и Варшаве (0,23). В расчетах учитываются доход местных жителей, ставки аренды, объемы ипотеки и строительства по отношению к ВВП. При этом, например, популярный среди россиян в последние годы Дубай стал лидером по росту цен за последний год (почти на 17%) и перешел из категории низкого к среднему риску возникновения ценового пузыря.
Рынки жилой недвижимости Москвы и Дубая находятся на разных этапах развития и сталкиваются с уникальными вызовами, отмечает директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин. В Москве последствия активной стимулирующей политики начинают негативно сказываться на рынке, требуя внимательного подхода со стороны регуляторов и участников рынка. В Дубае на фоне процесса развития рынка, адекватного общему экономическому росту, лишь отдельные локации демонстрируют признаки перегрева. В 2022 году там наблюдался ажиотажный спрос на жилье, однако сейчас рост рынка обусловлен естественными экономическими факторами без внешних стимулов. С учетом планов по росту населения необходимо около 500 тыс. новых квартир к 2040 году, или по 30 тыс. в год, что соответствует установившимся в последние пять лет темпам строительства, говорит Тумин.