Введенная в 2020-м для поддержания строительного сектора льготная ипотека в 2023 году впервые стала преобладать над рыночными сделками, обеспечив 60 процентов ипотечных кредитов. После завершения программы льготного кредитования количество одобренных жилищных кредитов сократилось более чем в два раза: с 176,6 тысячи до 76,8.
На фоне резкого снижения спроса на этот кредитный продукт и дальнейшего роста ключевой ставки возникли риски недобросовестного поведения девелоперов и кредитных организаций, которые могут привести к проблемам заемщиков. Это стало одной из причин, по которой комитет по стандартам, состоящий в том числе из представителей банковских организаций, разработал данный документ.
По сути, он перекрывает часть лазеек, которыми могли воспользоваться банки и девелоперы, формируя кредитный продукт, вводящий в заблуждение заемщиков и регулятора.
Так, в сумме первоначального взноса нельзя будет учитывать кешбэк от застройщика. Этот вариант взаимодействия приводил к оформлению ипотеки без первоначального взноса, что существенно повышает риски дефолта сделки. Логика регулятора заключается в том, чтобы выдавать долгосрочные кредиты только тем гражданам, которые ответственно относятся к управлению семейным бюджетом. Но первоначальный взнос можно оплатить материнским капиталом, деньгами государства или работодателя, которые выделены на покупку недвижимости.
Банки тоже больше не будут получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки. С 1 января 2025 года банк не сможет продавать клиентам платное снижение ставки по ипотеке, если застройщик при этом увеличивает стоимость квартиры.
Запрещено длительное размещение средств на аккредитивах вместо перевода на эскроу-счета. Это существенно снижает риски для заемщиков. Закрепляются единые условия ипотеки. Например, рекомендованный максимальный срок ипотеки составляет 30 лет при авансе 20 процентов от стоимости жилья.
Важные ограничения появились по сумме кредита и возрасту заемщика. Срок кредита не может превышать 30 лет, а возраст заемщика к окончанию срока кредита должен быть меньше 60 лет для женщин, и меньше 65 - для мужчин. Сумма кредита с 1 января 2025 года не может превышать 80 процентов от справедливой стоимости жилья, но может быть выше, если заемщик собирается в ближайшее время частично погасить кредит материнским капиталом или деньгами от продажи другого жилья. Также заем может быть больше 80 процентов, если есть дополнительное обеспечение, в том числе поручительство.
И наконец, рекомендовано "на берегу", до подписания договора ипотечного кредитования, объяснять заемщикам все возможные риски, которые возникают при столь значительной финансовой нагрузке на домохозяйство.
Следует отметить, что стандарт - это не закон, но Банк России будет строго следить за тем, чтобы ведущие игроки придерживались выработанных правил. Если практика покажет массовое отступление от этого регламента, то регулятор инициирует внесение изменений в законодательную базу.