Льготная ипотека стала одной из причин роста цен на жилье. Предложение не успевало за спросом. Сейчас обратная ситуация - спрос снизился. Цены упадут?
Михаил Гольдберг: Масштабного снижения цен, к сожалению, точно не будет. Дома, которые должны вводиться в 2024 году, уже практически распроданы. Что касается объектов с вводом в 2025-2026 году, то и там снижения не будет. Маркетинговая стратегия не позволяет продавать будущее жилье дешевле, чем сейчас. Иначе люди почувствуют себя обманутыми, начнут перепродавать или откладывать покупку. Кроме того, есть банковские ограничения - нельзя продавать дешевле, чем заложено в бизнес-плане.
Но с другой стороны, цены и расти сильно не будут. А инфляция сейчас достаточно высокая - порядка 9-10%. В реальном выражении жилье дешевеет (дорожает медленнее, чем инфляция), при этом доходы населения растут. То есть доступность жилья повышается.
В многоквартирном строительстве счета эскроу существуют уже пять лет. За это время были случаи, когда застройщик банкротился и деньги возвращали покупателям?
Михаил Гольдберг: До такого не дошло ни у одного проекта. Было несколько примеров передачи объектов на баланс банков, которые их и достраивали.
Во-первых, это и социальный эффект очень большой, и нет урона для репутации кредитной организации. Во-вторых, банк выдает много кредитов на проектное финансирование. И есть управление рисками, которое резервирует часть денег на возможные потери. Для банка это сбалансированная система, которая при должном уровне ответственности работает так, что при попадании дома на баланс его выгоднее достроить, чем возвращать деньги. Проект попадает к банку уже в достаточно высокой степени готовности, и если он не стоял два года под дождем и снегом, то, чтобы его достроить, нужно не так много средств.
Банки этой осенью уже дважды останавливали выдачу "Семейной ипотеки" из-за исчерпания лимитов. Программа будет продолжаться?
Михаил Гольдберг: Президент РФ Владимир Путин поручил до 2030 года реализовывать эту программу, чтобы семьи с ребенком могли без препятствий получить ипотеку. Он не ограничивал никакими лимитами. Соответственно, исчерпание лимитов - это, скорее, технический момент.
Какая доля россиян сейчас уже с ипотекой и остались ли в принципе люди без кредитов, которым она нужна?
Михаил Гольдберг: Сейчас в России с ипотекой порядка 9 млн домохозяйств, это около 15% семей. Резерв есть, потому что в мировой практике показатели выше. Примерно половина задолженностей домохозяйств банкам по кредитам - это ипотека, и эта доля тоже может быть выше. В здоровой банковской системе жилищные кредиты могут составлять 70% всей задолженности. И это не плохо, потому что ипотека - это обеспеченный кредит, у которого есть залог. Доля просроченной задолженности по ипотеке сейчас составляет 0,7%, а по потребительским кредитам - 7-8%, то есть в 10 раз больше. Соответственно, и для кредитных организаций, и для Центрального банка лучше, чтобы как можно больше кредитов были ипотечными, а не, условно, на покупку айфона.
По мере снижения ставок спрос еще точно будет развиваться. Примерно 3-4 млн домохозяйств в год будут улучшать жилищные условия. Это обусловлено демографической структурой, долей населения, которому нужно разъезжаться с родителями. И обеспеченность жильем у нас пока составляет 29 кв. м на человека, а в некоторых странах она бывает в 50-70 метров.