Наши эксперты:
- Анатолий Пысин - генеральный директор агентства "Центральный Департамент Недвижимости" (ЦДН).
- Ирина Харитонова - заместитель руководителя компании "Профессиональная приемка недвижимости".
- Антон Недзвецкий - председатель правления Московского общества защиты прав потребителей.
Содержание
- Что такое приемка квартиры у застройщика
- Порядок приемки квартиры: чек-лист
- Что взять с собой на приемку
- Что необходимо проверить во время приемки
- Что нужно дополнительно проверить при приемке квартиры с чистовой отделкой
- Что делать, если обнаружены дефекты
- Как лучше принимать квартиру у застройщика - самостоятельно или со специалистом
Что такое приемка квартиры у застройщика
Приемка квартиры в новостройке - это обязательная процедура при покупке жилплощади на условиях долевого строительства.
Во время приемки девелопер показывает дольщику квартиру, а тот имеет право потребовать исправления замеченных дефектов. При этом в некоторых случаях покупатель имеет право на компенсацию от застройщика.
"По закону об участии в долевом строительстве возможно получение от застройщика компенсации в случае, если имеется просрочка срока сдачи помещения либо если в квартире после сдачи имеются дефекты. Размер компенсации рассчитывается в каждом случае индивидуально", - рассказывает Ирина Харитонова.
Порядок приемки квартиры: чек-лист
- Получить от застройщика оповещение о сдаче дома. Извещение может прийти заказным письмом или в любом другом виде, установленном в договоре.
- Договориться о дате и времени приемки. Стоит выбрать для процедуры светлое время суток: меньше дефектов останутся незамеченными.
- Собрать нужные документы и оборудование.
- Проверить квартиру - см. чек-листы ниже.
- Зафиксировать недостатки в акте осмотра и в случае отсутствия существенных дефектов, мешающих проживанию, подписать акт приема-передачи. Если претензии к качеству квартиры значительные, то стоит отложить подписание акта приема-передачи до тех пор, пока застройщик не исправит недочеты.
Что взять с собой на приемку
Приемка квартиры в новостройке предусматривает следующие документы на руках у дольщика:
- Паспорт - нужен для удостоверения личности дольщика.
- Доверенности - нужны, если кто-то из совладельцев квартиры не может присутствовать на приемке.
- Доверенность на специалиста-приемщика - только в том случае, если для приемки приглашен специалист, и этого требует девелопер.
- ДДУ (договор долевого участия) - основной документ, регламентирующий отношения между дольщиком и застройщиком.
- Приложение к ДДУ, включающее план квартиры - для проверки соответствия помещения заявленным в договоре параметрам.
"Что касается инструментов, то для приемки пригодятся лазерный нивелир для определения уклона пола и стен, анемометр - прибор для проверки вентиляции, электрический тестер, дальномер для проверки площади квартиры, тепловизор, тестер электромагнитных излучений и дозиметр, а также мощный фонарь", - перечисляет Ирина Харитонова.
Что необходимо проверить при приемке квартиры в новостройке
Как самостоятельно принять квартиру в новостройке? Для этого нужно не только подготовить документы и оборудование, но и проверить объект на наличие дефектов. Вот чек-лист приемки квартиры в новостройке:
Двери и окна
Окна и входные двери - это самые уязвимые места в новой квартире. Именно они чаще всего повреждаются при строительных работах.
По словам Анатолия Пысина, при приемке квартиры на каждое стекло следует обращать особое внимание, так как некоторые дефекты невозможно устранить без полной замены стеклопакета.
Другая часто встречающаяся проблема - это повреждения ручки входной двери. По словам эксперта, застройщики об этом знают и обычно реагируют оперативно: если обратить внимание на проблему, то поврежденную ручку на новую могут заменить в тот же день. При этом важно проконтролировать, чтобы на самой входной двери не было сколов, вмятин и царапин.
Стены и пол: отсутствие трещин, прямые углы
Другие проблемы, которые можно выявить без профессионального оборудования, это дефекты стен и пола - трещины и дыры. Стены необходимо выверить по строительному уровню, чтобы они были ровными, без выпуклостей и вмятин.
Однако, по словам Анатолия Пысина, сегодня подобное нарушение встретить практически невозможно, так как за последние годы качество строительства жилья в России сильно выросло. "Еще 10-12 лет назад некоторые застройщики сдавали дома со щелями между квартирами, практически каждая стена была с уклоном, а добиться, чтобы компания устранила эти недостатки, получалось не всегда, а если получалось, то с большим трудом и кучей потраченных нервов. Сегодня качество квартир даже без отделки стало намного выше, а застройщики спокойно относятся к вопросу устранения выявленных недостатков", - отмечает эксперт.
Радиаторы и трубы
Еще один важный аспект, который нужно проверить в новой квартире, это системы отопления и водоснабжения. Необходимо убедиться, что на радиаторах и трубах нет повреждений и они работают исправно.
Вентиляция
Для того, чтобы проверить исправность вентиляции, достаточно поднести к ней язычок пламени от простой зажигалки. Если огонь отклонится в сторону вентиляционного отверстия, значит, отток воздуха из помещения идет нормально. Для более точной проверки Ирина Харитонова советует воспользоваться специальным прибором для измерения скорости воздуха - анемометром.
Электричество
Откройте щиток и запишите показания электросчетчиков. С помощью электрического тестера определите, есть ли в электросети напряжение и соответствует ли оно уровню 220 В.
Чаще всего этих нескольких пунктов хватает для приемки квартиры без отделки, ведь остальные моменты будут исправлены во время чистового ремонта.
Что нужно дополнительно проверить при приемке квартиры с чистовой отделкой
Приемка квартиры в новостройке под ключ - это процесс, во время которого нужно уделять внимание практически каждой детали. Чек-лист по проверке квартиры с отделкой:
- Стены - стоят под прямым углом к полу, трещины отсутствуют, поверхность ровная.
- Входная дверь - без повреждений, замок работает нормально.
- Обои - ровно поклеены, нет пятен и повреждений, не отклеиваются.
- Напольное покрытие - лежит ровно, элементы хорошо подогнаны друг к другу и не отходят, царапины отсутствуют. "В нашей практике недавно был случай, когда в новостройке вздыбился пол. Ламинат в трех местах пошел волнами. Причем случилось это уже после того, как квартира была принята. К счастью, данные недочеты получилось устранить бесплатно по гарантии от застройщика", - делится Анатолий Пысин.
- Межкомнатные двери - царапины и сколы отсутствуют, на ручке нет повреждений, она плотно закреплена и не отходит.
- Выключатели света - хорошо держатся и исправно работают.
- Розетки - подключены к электросети и исправно работают.
- Краны - подключены к сети водоснабжения, нет повреждений на корпусе.
- Радиаторы - без сколов краски и других повреждений. Исправно греют и не текут. "Летом отопление выключено, проверить работу системы можно визуально в соответствии со сводом строительных правил по отоплению. Если зимой окажется, что отопление неисправно, то в течение гарантийного срока дольщик вправе потребовать от застройщика исправления дефектов", - поясняет Ирина Харитонова.
Что делать, если обнаружены дефекты
Все выявленные недочеты необходимо заносить в акт приемки, тогда застройщик будет обязан исправить их.
Согласно постановлению правительства №2380, с этого года дефекты делятся на два вида: несущественные и существенные.
Несущественные указываются в акте передачи квартиры."У застройщика есть 60 дней на исправление дефектов, при этом доплата за это от дольщика не требуется, - объясняет Ирина Харитонова. - Кроме того, в пункте №4 договора долевого участия прописан гарантийный срок, в течение которого застройщик должен устранять замечания. Поэтому дефекты, которые возникают в течение года и даже более после приемки, можно предъявить застройщику для исправления".
Что касается существенных нарушений, то в случае, если они обнаружены, дольщик может отказаться от приемки квартиры до момента, пока дефекты не будут исправлены.
При этом, если застройщик исправлять дефекты отказывается, можно подать на него в суд. В этом случае без привлечения специалиста не обойтись. Согласно постановлению, специалист - это лицо, внесенное в один из двух специальных реестров - в области строительства либо проектирования.
Кандидатура эксперта должна быть согласована и со стороны застройщика, и со стороны дольщика в течение пяти дней с момента обнаружения серьезных дефектов. После этого в согласованное время специалист проводит визуальный и инструментальный осмотр квартиры и помогает дольщику составить акт осмотра.
"По закону, если во время судебного разбирательства недостатки действительно установлены, то застройщик обязан не только их исправить или возместить стоимость исправления, но и компенсировать покупателю стоимость услуг специалиста", - говорит председатель правления Московского общества защиты прав потребителей Антон Недзвецкий.
По словам Анатолия Пысина, в наши дни процедура выявления дефектов проходит без лишних нервов, и претензии покупателей сразу принимают. "Лет 10-15 назад процесс устранения недочетов в новых квартирах проходил, как на войне: людям трепали нервы, доказывали, что они не правы. Сегодня же все проходит с максимальным уважением к покупателю", - говорит Пысин. - Застройщики понимают, что купивший квартиру и оставшийся при этом довольным человек может через годы приобрести у них же новую, а также может порекомендовать компанию своим родственникам, друзьям, знакомым".
Как лучше принимать квартиру у застройщика - самостоятельно или со специалистом
По данным популярного сервиса поиска профессионалов, цены на услуги специалиста в области приемки квартир начинаются от 4400 рублей. При этом крупные агентства, специализирующиеся в этой области, предлагают больший набор включенных услуг за более высокую цену.
По словам Антона Недзвецкого, спрос на услуги специалистов в области приемки квартир остается высоким. Эксперт связывает это с тем, что дольщик, который не имеет необходимой профессиональной подготовки, рискует не заметить дефектов, очевидных для специалиста. При этом специалист располагает более профессиональным набором инструментов, которые позволяют точнее определить, соответствует ли качество и количество выполненных работ заявленному.
Антон Недзвецкий также отмечает, что если специалист халатно отнесется к своим обязанностям и не зафиксирует явных недостатков, которые можно было бы выявить на этапе приемки, к нему также можно предъявить претензии об оказании некачественных услуг, а при необходимости и подать на него в суд.