Несмотря на сложности с ипотекой, девелоперы в последние месяцы весьма активно выводят в продажу новые проекты строительства жилья. Это связано с тем, что ранее они уже вложились кредитами в землю, и теперь им выгоднее перейти на схему проектного финансирования, где ставка может понижаться при продаже квартир и наполнении счетов эскроу. Однако интерес к новым участкам постепенно снижается.
В нынешнем году инвестиции в сегмент площадок под жилье выросли по сравнению с 2023 годом в 2,2 раза - до 330 млрд руб., сообщает CORE.XP. Однако рост был лишь в первом полугодии, далее инвестиции в участки стали снижаться. В 2025 году, прогнозируют эксперты, объем инвестиций в площадки под строительство жилья упадет на 40%. При этом нужно иметь в виду, что многие девелоперы накопили существенный земельный банк. Но некоторые из них начали оптимизировать активы и продавать участки.
По данным NF Group, годовой объем инвестиций в площадки под девелопмент в нынешнем году составит 413 млрд руб., что на 57% больше, чем в прошлом году. Это второе место после инвестиций в офисы. В 2025 году, по оценке партнера агентства Станислава Бибика, динамика объема инвестиций в недвижимость в целом будет скромнее - процесс тормозит высокая ключевая ставка и снижение объемов качественного предложения на рынке.
Сейчас, говорит заместитель гендиректора Российского аукционного дома Григорий Начинкин, идет закрытие сделок с землей, которые начинались еще до периода кардинального повышения ключевой ставки. А большинство новых сделок, по его словам, начинаются с запроса в сторону продавца о предоставлении дисконта от 30 до 50% от цены оферты. Игроки с финансовой подушкой уже начинают искать возможности использовать момент покупки с существенным дисконтом. "В текущей ситуации можно ожидать увеличения количества сделок с землей в 2025 году, но наибольшая часть из них будет либо с большим дисконтом, либо в формате совместного проекта. Закредитованные девелоперы будут вынуждены расставаться с землей из-за бремени содержания кредитов, что позволит игрокам с накопленными ресурсами покупать участки с хорошей скидкой", - считает он.
После повышения ключевой ставки ЦБ до 21% в конце октября нынешнего года ставка кредитования по проектному финансированию закономерно достигла 25%, что сделало будущие девелоперские проекты практически нерентабельными, говорит руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина. Рынок замер в ожидании снижения ключевой ставки, ведь покупать крупные земельные участки для строительства жилья в кредит под такие проценты девелоперы пока не готовы, а приобретение земли за собственные средства - это крайне нераспространенный сценарий, который сегодня на рынке встречается только в отношении небольших загородных проектов.
При этом интерес к купле-продаже земель под девелопмент пока сохраняется, отмечает Магилина, но это, в основном, переговоры, неспешный торг с продавцом или изучение участков "на перспективу". Цены на землю в последние годы, вплоть до конца октября 2024 года, достаточно заметно росли, говорит эксперт. Но сейчас владельцы ликвидных участков (в удобных локациях по транспортной доступности, с доступом к инженерным сетям и пр.), не успевшие реализовать их до конца октября, понимают, что с учетом сегодняшних реалий цены экспозиции стали восприниматься потенциальными покупателями как несколько завышенные. Поэтому большинство продавцов готовы к торгу и некоторой коррекции цены вниз, говорит Магилина.
Крупные девелоперы стали избавляться от излишних участков, подтверждает эксперт. За последние месяц-два в продажу вышло почти столько же участков, сколько за три предыдущих квартала нынешнего года. "Также растет количество предложений о возможной продаже девелоперских проектов в различной стадии реализации в состоянии "как есть". Сложность оценки количества таких предложений заключается в том, что значительная часть из них пока носит не совсем официальный, полузакрытый характер. Пока представляется также, что в загородном сегменте таких предложений заметно больше, чем в многоквартирном, но, судя по всему, этот тренд только набирает обороты, и о его масштабах правильнее всего будет судить уже в 2025 году", - говорит Магилина.
Отсутствие дешевых заемных средств подтолкнет рынок к активизации механизма, когда владелец земли входит в проект с девелопером, а расчеты с ним происходят в виде доли в проекте, считает Начинкин. Таким образом, можно говорить, что количество сделок вырастет, а вот объем инвестиций в денежном выражении, скорее всего, упадет.