Свои объяснения этому дали участники круглого стола "Рынок недвижимости в 2024 году. Предварительные итоги и прогнозы", организованного "Российской газетой" совместно с порталом "ТТ Финанс".
"Мы ожидали увидеть в конце года иную картину, - признался генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов. - Летом настроения были особенно пессимистичные: застройщики решили, что после отмены массовой льготной ипотеки наступают очень трудные времена. Но в итоге мы еще раз убедились, что строительный комплекс как России, так и Санкт-Петербурга удивительно устойчив к подобного рода вызовам. Мы, безусловно, потеряли по объективным показателям. Льготная ипотека занимала до 95 процентов продаж, поэтому строители ожидали значительных потерь. Но на сегодня, согласно статистике, предоставленной строительными холдингами, около 65 процентов в продажах занимает семейная ипотека".
По словам эксперта, на рынке недвижимости появились "новые" источники дохода. "Довольно много денег пришло из военно-промышленного комплекса, - уточнил он. - Несмотря на рост ставок, мы, тем не менее, видим, что часть денег возвращается на рынок недвижимости. Может быть, в меньшей степени, чем нам бы хотелось, но это явление отмечают многие застройщики. Значительная часть сделок заключается на деньги, пришедшие из оборонной промышленности".
Алексей Белоусов полагает, что в Петербурге в текущем году будет сдано от 2,6 до 3 миллионов квадратных метров жилья. "Это немного меньше, чем в прошлом году. Но изменение будет в пределах 10 процентов", - заверил он.
"Мы подводили предварительные итоги в начале декабря и получили цифры по спросу в 3,2 миллиона квадратных метров за этот год, - поделилась альтернативной статистикой Ольга Трошева, директор Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (холдинг Setl Group). - Это, конечно же, не только Петербург, цифра вместе с пригородами Ленобласти, активно развивающейся".
Она констатировала, что на первичном рынке жилья случился откат по продажам после завершения очередного этапа господдержки с 1 июля 2024 года. "Понятно, что во втором полугодии цифры были несколько иные по темпам, - сказала она. - У ряда компаний продажи снижались практически в разы. Кто-то запустил поддерживающие инструменты в виде рассрочки как альтернативу ипотеке. В том числе наш холдинг этот инструмент незамедлительно запустил, и проседание было менее существенным. Наверное, правильнее соизмерять это снижение с емкостью, которая была до пиковых цифр продаж. Пиковые цифры были в моменте, когда покупатели переживали, что у нас завершаются льготные программы. Все второе полугодие 2023 года было в таких ожиданиях.
10-11 тысяч сделок (в месяц. - Прим. "РГ") для петербургской агломерации - это были максимумы. Если говорить про средние показатели, то это 6,5-7 тысяч сделок. И вот уже во втором полугодии 2024 года мы получаем 5,5-6 тысяч сделок. Если их соизмерять со средними, то снижение все-таки не в разы. Это достаточно неплохие результаты в плане того, что у нас отменили существенный пласт поддержки. Но осталась семейная ипотека, пусть и с лимитами, которые периодически завершались, обновлялись. И сейчас мы уже знаем, что на 2025 год этот лимит выделен.
Есть еще индивидуальные ипотечные программы, они также существенно поддерживают рынок. Сегодня до 70 процентов в структуре ипотечных сделок - это семейная ипотека и существенная доля, 25 процентов, - это такие вот программы. По стандартным ставкам, которые сейчас под 30 процентов, конечно, сделки единичны".
По словам Ольги Трошевой, предложение строящегося жилья в Петербурге сокращается. "Сейчас оно находится на уровне порядка двух миллионов (квадратных метров. - Прим. "РГ"), - предположила она. Еще два года назад эта цифра стремилась к трем миллионам. Притом что у нас продается 2,2 миллиона, в остатках сегодня к концу года может оказаться уже 1,9 миллиона, очень важно, как рынок будет пополняться новыми объектами. При отсутствии профицита предложения ни о каком существенном снижении цен речь не идет. Понятно, что избирательно стимулирующие спрос акции никто не отменял".
"2024 год, несмотря на тревожные ожидания вначале, оказался в целом не только для комплекса строительного, но и для нашей компании весьма успешным, - констатировала начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова. - Введен очень большой объем в нашем флагманском проекте "Огни залива". И еще большой объем социальной инфраструктуры: две огромные школы, каждая с двумя бассейнами, детский сад. И детская поликлиника. Квартал уже функционирует как полностью обеспеченный социальной инфраструктурой. Что касается реализации, то здесь снижение не пугающее. Катастрофического падения не произошло. Хотя, конечно, это достаточно болезненно. К хорошему привыкаешь быстро".
По мнению Светланы Денисовой, большой объем социальных обязательств, которые несет застройщик, заметно влияет на конечную цену продаваемого жилья. "Все эти объекты возводятся с привлечением кредитных средств, - пояснила она. - Это огромная долговая нагрузка, которая неизбежно ложится на стоимость квадратного метра. Поэтому выглядят очень наивными разговоры о том, что все подешевеет. Несмотря на то что в обществе из-за таких баснословных параметров ключевой ставки формируется устойчивое представление, что грядет инфляция. Инфляционные ожидания подстегивают людей, безусловно. Это нездоровые ожидания. Они же, в свою очередь, формируют как поведение игроков на рынке, так и ажитацию ненужную".
Светлана Денисова напомнила, что в текущем году бюджетирование программы господдержки рынка недвижимости составляло 6,25 триллиона рублей. "В следующем году на 2,4 триллиона прибавили - будет 8,65 триллиона, - отметила она. - Но ведь семейная ипотека у нас в первой половине года была намного скромнее. Она активней выбиралась во второй половине года, когда это для больших городов был практически единственный работающий инструмент. Огромный интерес покупательский был привлечен. И объем реализации второй половины года такой, что уже сегодня понятно, что этих 8,65 триллиона будет, по-видимому, недостаточно для того, чтобы спокойно отработать весь следующий год.
Заявлено, что программа работает до 2030 года, и было бы лучше, правильнее для рынка, если бы примерные объемы, которые корректируются с принятием бюджета, были расписаны по годам. Чтобы граждане не боялись, что эти объемы закончатся в текущем квартале".
Описывая структуру покупателей, Светлана Денисова рассказала, что в "БФА-Девелопмент" более 10 процентов составляют так называемые "стопроцентники" - люди, располагающие суммой, необходимой для покупки недвижимости без привлечения кредитов. "Эти покупатели считают правильным овеществить свои средства, чтобы их обезопасить от любых неожиданностей, не просто в недвижимости, а в современном качественном доме. Не думаю, что есть перспективы по увеличению данного показателя, - сожалеет она. - Порядка 60 процентов сделок проходят с ипотекой. И остальное, порядка 30 процентов, - это сделки с рассрочкой. Которые для застройщиков, конечно, не являются желанными. Это вынужденное поведение застройщика. Но просто нет другого выбора, если застройщик работает с крупными объемами. Продажа по коммерческой ипотеке - это абсолютное исключение. Мы за вторую половину текущего года видели одну сделку, когда человек воспользовался ипотекой по коммерческой ставке. Не будучи льготником, он небольшую сумму взял в банке. Конечно, это не инструмент по таким чудовищным ставкам".
Для рынка апартаментов 2024 год был не таким драматичным, как для рынка жилья, так как там льготной ипотеки и до 1 июля не было. По оценке КЦ "Петербургская Недвижимость", за 9 месяцев 2024 года в Петербурге было зафиксировано 2,4 тысячи сделок с апартаментами. "В прошлом году эта цифра была 3,7 тысячи, - сообщила Ольга Трошева. - Если сравнивать с 9 месяцами 2023 года, мы идем даже в плюсе небольшом. Но рекордов в этом году мы не покажем".
Представители сегмента апарт-отелей отмечают его привлекательность даже в условиях высоких ставок. "Рынок Петербурга продолжает движение от "псевдожилья" к сервисным апартаментам с развитой инфраструктурой, - рассуждает генеральный директор компании RBI PM Евгения Мироненко. - Сегодня апартаменты - это в первую очередь инвестиционный инструмент. Главной целью покупателей является получение стабильного дохода. Сервисные апартаменты привлекают инвесторов, которым важна прозрачность управления активом и минимальная личная вовлеченность. Доходность апарта является ключевым параметром при входе в этот бизнес".
По ее словам, рынок апартаментов продолжил развиваться благодаря устойчивому туристическому и деловому спросу в крупных городах. "Петербург среди них, безусловно, самое популярное туристическое направление, город посещает более 10 миллионов туристов в год (в 2023 году - 9,4 миллиона), - радуется Евгения Мироненко. - Причем рост связан не только с тем, что растет приоритет внутрироссийского направления для отечественных туристов, но и с увеличением количества иностранцев (гостей из Китая, ОАЭ, Турции, Индии). Растет и число деловых поездок, которые составляют 13 процентов от общего турпотока, но при этом обеспечивают до 40 процентов доходов от туризма. Например, загрузка в наших объектах сети Artstudio летом 2024 года составила 94-96 процентов. Ежегодно растет и показатель ADR (средняя цена за номер), что ведет к росту доходности. В результате прогнозируемая доходность отеля этой сети на 2-й Советской улице за 2024 год составит 14 процентов, а в районе метро "Фрунзенская" - 9 процентов".
Покупателями апартаментов выступают в основном профессиональные инвесторы. "Часто это люди в возрасте до 45 лет с высоким основным доходом, - уточняет Евгения Мироненко. - Многие из них используют апартаменты как инструмент диверсификации активов и получения пассивного дохода. В том числе это люди, хорошо знакомые с рынком недвижимости, способные оценить преимущества апарт-отелей как инвестиционного инструмента, который обеспечивает "доход без хлопот".
Компании, управляющие апарт-отелями, применяют такие методы распределения дохода инвесторов, как котловая и динамическая модель. В динамической модели доходность рассчитывается для каждого апартамента отдельно, в зависимости от загрузки и ставки аренды. Котловая модель предусматривает, что общий доход в конкретной категории номеров распределяется поровну среди владельцев номеров в этой категории. "Котловая модель в последнее время используется все чаще, так как позволяет выравнивать риски между владельцами и обеспечивает прозрачность расчетов", - указывает представитель Евгения Мироненко. Предлагаются на рынке и программы с гарантированным доходом для инвестора. По словам Евгении Мироненко, в сети отелей Artstudio под управлением RBI PM выплаты по программе гарантированного дохода составляют от 32 до 65 тысяч рублей в месяц (конечно, пул таких номеров ограничен).
"Ставка ЦБ давит на рынок апартаментов сразу с двух сторон, - посетовала Яна Лепешина, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management. - С одной стороны, есть давление на тех, кто хочет купить апартаменты с помощью ипотечного кредита, а с другой - вклады по депозитам перетягивают на себя внимание инвесторов за счет более высокой доходности. При этом важно отметить, что инвестиции в депозиты со ставкой 20 процентов и выше - краткосрочные. При очень высокой инфляции, которую мы наблюдаем в настоящий момент, вложение только в депозит является рискованной инвестицией. Мировая экономика видела много разных сценариев при такой динамике изменений на рынке. Это важно учитывать. Любому инвестору важно диверсифицировать свой портфель, раскладывая "яйца по разным корзинам". Да, процент на банковских депозитах хороший, но важно иметь страховку. Например, часть денег не только положить на депозиты, но и инвестировать в недвижимость через рассрочку. Инвестор фиксирует стоимость объекта и в случае гиперинфляции гасит долг перед застройщиком деньгами с депозита, а зарабатывает на росте стоимости объекта".
Becar Asset Management на своем проекте "Vertical Московская" дает разные виды рассрочек до конца 2026 года, указывает менеджер компании. Их подстраивают под желание инвесторов размещать деньги на депозитах.
"Внеся от 500 тысяч рублей, можно приобрести апартамент, зафиксировать за собой его наличие и стоимость, - делится деталями Яна Лепешина. - Более того, инвестор начинает частично получать гарантированный доход, зарабатывать на росте стоимости объекта и получать высокие проценты на депозите. Таким образом можно заработать более 24 процентов годовых, при этом имея минимальные риски и владея ликвидным помещением".
Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы Аквилон в Москве, Санкт-Петербурге и ЛО, отвечая про планы компании и их выполнение, отметил, что этот вопрос возник из-за того, что не все девелоперы одинаково точно спрогнозировали развитие событий в текущем году.
"Не все девелоперы были готовы к тому, что ипотека с господдержкой прекратится, - уверен он. - Несмотря на то что прекращение работы программы было плановым и все знали, что спрос будет корректироваться, часть рынка жила в парадигме того, что поддержка спроса со стороны государства будет продолжаться. Как результат, некоторая нервозность и напряженность. Мы рассчитывали, что события будут развиваться по этому сценарию. Поэтому никаких изменений в планах нет. В конце лета мы анонсировали старт новых проектов. Бизнес-центр Locus в паре минут от метро "Фрунзенская" в Московском районе реализуется, как это и было запланировано. В декабре мы объявили старт продаж нашего нового проекта в Янино в Ленинградской области. В десяти минутах от Санкт-Петербурга мы строим "Аквилон Verba". Сочетание экологических стандартов с высокими технологиями: мы использовали актуальные подходы к использованию новейших технических разработок, инженерных систем и экологичных материалов, чтобы воплотить наши идеи. Комплекс расположится рядом с Ржевским лесопарком, в прямом доступе жителей красивые Коркинские озера и Колтушские высоты. Также в декабре мы представим рынку новый жилой комплекс в Новосергиевке".