Аккредитив при покупке недвижимости: что нужно знать

1. Что такое аккредитив при покупке квартиры - простыми словами
2. Как работает аккредитив при купле-продаже недвижимости
3. Виды аккредитивов при сделках с недвижимостью
4. Как открыть аккредитив для сделки: пошаговая инструкция
5. Сколько стоит открытие аккредитива
6. Можно ли отозвать аккредитив
7. Плюсы и минусы аккредитива

Наши эксперты:

• Доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко;
• Эксперт по недвижимости компании M-realtor.Pro Мария Бархударян.

Что такое аккредитив при покупке квартиры - простыми словами

Простыми словами, "аккредитив" - это форма гарантированного взаиморасчета, предоставляемая банком. Он является инструментом защиты как для покупателя, так и для продавца, гарантируя перевод средств только после выполнения всех условий сделки.

Можно выделить три стороны при проведении расчетов с помощью аккредитива, говорит доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко:

• Покупатель (приказодатель) - инициатор перевода средств.
• Продавец (бенефициар) - получатель денежных средств.
• Банк (эмитент) - посредник, который управляет аккредитивом.

Важно! Не путайте "аккредитив" с банковской ячейкой. Главное отличие в том, что "аккредитив" подразумевает систему переводов, а ячейка связана с наличными деньгами. Оба инструмента предусматривают разные комиссии, которые зависят от тарифов конкретного банка и срока хранения средств. Хотя в законодательстве четкое определение аккредитива отсутствует, применение "аккредитива" регулируется статьями 867-873 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как работает аккредитив при купле-продаже недвижимости

Для применения аккредитива необходимо наличие основания - документа, который содержит все условия о передаче денежных средств.

Процесс применения аккредитива:

1. Покупатель и продавец подписывают предварительный договор купли-продажи с условием расчета через аккредитив.
2. Покупатель открывает аккредитивный счет в банке.
3. Покупатель переводит средства на аккредитив.
4. Покупатель регистрирует право собственности на недвижимость через Росреестр.
5. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие завершение сделки (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, справка из Росреестра).
6. Банк проверяет документы.
7. Если все документы проверены и нет сомнений в достоверности, переводит средства на счет продавца.

В последнее время в связи с ростом мошенничества этот вид взаиморасчетов все больше набирает популярность. Таким образом участники сделки с недвижимостью, ранее незнакомые, могут не бояться, что кто-то из них поведет себя нечестно. Использование банковского аккредитива защитит от возможных махинаций с недвижимостью и различных способов обмана. Особенно это актуально для людей пенсионного возраста, которые чаще других категорий населения становятся жертвами обманщиков.

В случае проблем покупатель может аннулировать аккредитивный счет и вернуть деньги. Нарушение условий договора влечет штрафные санкции, говорит Петр Щербаченко.

Виды аккредитивов при сделках с недвижимостью

С ростом популярности аккредитивов банки предлагают различные варианты. По словам Петра Щербаченко, можно выделить следующие виды аккредитивов:

• Отзывной аккредитив. Продавец имеет право в любой момент отозвать деньги без уведомления другой стороны, покупателя. Банк не может ему отказать и обязан вернуть деньги по его желанию. Конечно, до того, как подписан договор купли-продажи недвижимости.
• Безотзывный аккредитив. Покупатель менее защищен, так как нельзя самостоятельно вернуть деньги до завершения сделки. Иногда до проведения сделки деньги все же можно вернуть, но только с согласия продавца. Обычно удается договориться, если покупателю понадобились деньги, например, на срочное лечение.
• Акцептный аккредитив. Свидетельствует, что для совершения перевода средств требуется согласие покупателя, что обеспечивает дополнительную защиту от мошенничества.
• Безакцептный аккредитив. Деньги переходят продавцу без необходимости согласия покупателя, если все документы по сделке в порядке.
• Покрытый аккредитив. Продавец получает все деньги сразу, даже при недостаточном объеме на счете. Покупателю позже необходимо покрыть недостающую сумму средств.
• Непокрытый аккредитив. Предоставляет покупателю "кредитную линию", средства с которой возможно списывать по необходимости.
• Трансферабельный аккредитив. Позволяет заявителю передать средства другому бенефициару при условии указания этого в договоре. Существует и множество других видов аккредитивов, но перечисленные ранее наиболее часто используются, более популярны при сделках с недвижимостью.

Эти виды аккредитивов могут комбинироваться между собой. То есть может быть, например, одновременно - отзывной непокрытый трансферабельный аккредитив.

Как открыть аккредитив для сделки: пошаговая инструкция

Открыть аккредитив можно как в отделении банка, так и удаленно в банковском приложении (зависит от конкретного банка). Покупатель должен иметь собственный расчетный счет в том банке, где планируется проводить сделку и открывать аккредитив.

О том, как это происходит, рассказала эксперт по недвижимости компании M-realtor.Pro Мария Бархударян.

1. В классическом варианте в день сделки стороны приходят в отделение с паспортами, покупатель оформляет договор на аккредитив на имя получателя (продавца объекта) у менеджера банка, где прописываются все условия его раскрытия, и переводит на него необходимую сумму со своего расчетного счета.
2. Обычно после этого стороны подписывают договор купли-продажи и передают его на регистрацию. После окончания регистрационных действий при предъявлении соответствующих документов в банк, подтверждающих выполнение указанных в договоре аккредитива условий, продавец получает доступ к деньгам - аккредитив раскрывается на заранее указанный в нём расчетный счет продавца.
3. Если по каким-то причинам сделка не состоится и условия для раскрытия аккредитива выполнены не будут, то покупатель сможет вернуть деньги с аккредитива снова себе на расчетный счет.

Сколько стоит открытие аккредитива

Цена создания банковского аккредитива имеет прямую зависимость от:

• вида клиента (это юридическое или физическое лицо).
• от вида проводимой сделки.

Стоимость аккредитива для юрлиц

Как правило, при взаимодействии с юридическими лицами банковские организации устанавливают тариф на уровне от 0,1% от суммы всей сделки. Например, если предприятие решило реализовать склад за 15 млн руб., за аккредитив ему придется отдать банку 15 тыс. руб.

Кстати, как правило, наибольшей популярностью такой вид расчета используется при приобретении или реализации коммерческой недвижимости, купли-продажи доли в бизнесе или поставки оборудования или продукции предприятиям.

Стоимость аккредитива для физлиц

Размер комиссии для физлиц за пользование аккредитивом начинается от 2 тысяч рублей. Цена зависит в том числе от самого банка и от вида средств, которые используются: в случае, если это кредитные средства, предоставленные банком, где открывается аккредитив, размер комиссии увеличивается.

Можно ли отозвать аккредитив

Аккредитивы, как мы уже говорили, делятся на два вида:

• отзывные
• безотзывные

Соответственно, в зависимости от того, какой вид аккредитива используется, его можно отозвать или нельзя. Так, отзывной аккредитив можно упразднить или изменить по требованию покупателя недвижимости. При этом согласия самого продавца ждать не нужно. Достаточно оформить соответствующее заявление для банка.

В свою очередь, безотзывный аккредитив может быть скорректирован либо аннулирован только при участии и с согласия продавца. При составлении договора обратите внимание на указание в документе типа аккредитива. По умолчанию он обычно считается отзывным.

Плюсы и минусы аккредитива

Плюсы аккредитива:

• Защита интересов всех участников сделки
• Снижение рисков мошенничества.
• Упрощение процесса расчетов.

Минусы аккредитива:

• Значительные комиссии, которые могут взимать банки за предоставление своих услуг.