Перевод квартиры из жилого фонда в нежилой: что нужно знать

1. Зачем жилое помещение переводят в нежилое
2. Какие помещения могут быть признаны нежилыми
3. Документы для перевода помещения из жилого фонда в нежилой
4. Порядок перевода помещения из жилого в нежилое
5. Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое
6. С чего начать перевод жилого помещения в нежилое: советы эксперта

Зачем жилое помещение переводят в нежилое

Такой необычный шаг может быть необходим владельцу по различным причинам. Вот наиболее частые:

• Желание открыть свой бизнес. Это наиболее частая причина. Нежилые помещения подходят для разных видов коммерческой деятельности - например, это может быть офис, магазин или торговая точка, склад, производственная площадка. "Благодаря переводу жилого помещения в нежилое владелец может легально использовать пространство для получения дохода", - поясняет адвокат Оксана Грикевич.
• Нежилые помещения могут облагаться иными налогами, и это иногда снижает общую налоговую нагрузку. "В некоторых случаях владелец недвижимости может получить налоговые льготы, а также другие преимущества, связанные с коммерческой деятельностью", - говорит эксперт.
• Владелец недвижимости может захотеть адаптировать помещение под новые условия. Например, если в районе, где расположена его жилплощадь, начал активно развиваться бизнес, перевести жилое помещение в статус нежилого выгодно, поскольку это сделает его более дорогостоящим и привлекательным для потенциальных арендаторов.
• Для жилого помещения существуют определенные ограничения, связанные с его использованием. Например, оно должно соответствовать стандартам жилой застройки. Перевод же его в статус нежилого освобождает владельца от некоторых из этих ограничений, что может быть особенно важным для предпринимателя.
• У нежилого помещения часто бывает большая ликвидность на рынке, чем у квартиры. Поэтому перевод жилого помещения в статус нежилого поможет хозяину быстрее продать его или сдать в аренду.

Обратите внимание! Жилищным кодексом прямо запрещается перевод жилого помещения в нежилое для осуществления религиозной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое для ведения бизнеса: комментарии экспертов

"По закону использовать жилое помещение для ведения предпринимательской деятельности запрещено. Согласно ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ за это предусмотрен штраф до 30 000 рублей, - предупреждает руководитель юридической компании "Кешоков, Битуева и партнеры" Кантемир Кешоков. - Исключением может быть только использование одной из комнат в качестве мастерской (в таком случае разрешено не менять категорию помещения). Но такое использование не должно мешать соседям и не должно создавать нагрузки на места общего пользования (лифт, лестничная площадка), если это многоквартирный дом".

"Использование жилых помещений под бизнес ограничено действующим законодательством, поясняет адвокат АП Москвы Екатерина Тютюнникова. - Так, например, адрес регистрации руководителя или одного из учредителей компании в квартире может быть указан и как адрес местонахождения организации (при условии, что квартира находится в собственности). Человек, который проживает в квартире, имеет право вести в ней профессиональную, индивидуальную предпринимательскую деятельность. Однако согласно статье 17 Жилищного кодекса РФ в жилых помещениях не допускается размещать промышленные производства, открывать гостиницы и хостелы, а также вести миссионерскую деятельность".

Какие помещения могут быть признаны нежилыми

В Жилищном кодексе приводится ряд условий для перевода квартиры в статус нежилого помещения.

Как поясняет Кешоков, объект может быть признан нежилым в случае, если он соответствует следующим требованиям:

• помещение не является социальным жильем. То есть нельзя сделать нежилой квартиру в наемном доме социального использования (впрочем, таких крайне мало);
• нет обременений и ограничений (например, квартира не должна быть в залоге у банка);
• имеется отдельный вход в помещение или есть возможность его организовать. В Жилищном кодексе оговорено, что после перевода помещения в "нежилье" должна быть исключена возможность доступа туда через те же помещения, откуда можно попасть в жилые квартиры;
• в помещении никто не прописан (нет зарегистрированных по месту постоянного проживания);
• нельзя сделать нежилым помещением лишь часть квартиры (например, одну из комнат коммуналки).

"Чаще всего из жилых в нежилые переводятся квартиры на первых этажах жилых многоэтажек, - отмечает Екатерина Тютюнникова. - При этом закон разрешает переводить в нежилое помещение квартиры, расположенные и выше первого этажа, но только в том случае, если под данной жилплощадью также находится нежилое помещение. В жилом помещении необходимо соблюдать требования по безопасности, отдельный вход не должен быть связан с подъездом в жилом доме".

Жилое помещение после перевода может стать нежилым:

• офисом
• магазином
• складом
• производственной площадью.

Лучше заранее оценить требования к тому или иному объекту, который вы собираетесь открыть в бывшей квартире, и насколько реально их соблюдение в вашем помещении.

Документы для перевода из жилого фонда в нежилой

Перевод помещения в нежилое происходит после того, как такое решение примет муниципалитет. Документы на смену статуса объекта недвижимости ее владелец подаёт в МФЦ или в органы местного самоуправления.

Пакет документов, необходимый для изменения статуса помещения:

1. Заявление о переводе по установленной форме. В документе нужно будет указать причину, по которой вы хотите сделать помещение нежилым, а также сообщить основные данные об объекте недвижимости.

2. Копии документов, подтверждающие, что вы собственник:

• Свидетельство о праве на собственность.
• Договор купли-продажи, о получении недвижимости по наследству, в подарок и т. п.

Однако заявитель вправе и не предоставлять их, органы власти запросят их самостоятельно, если права на помещение зарегистрированы в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН).

3. Техпаспорт, который подтверждает характеристики помещения. Получить его можно в БТИ. Однако предоставление этого документа, как отмечается в Жилищном кодексе, тоже не обязательно - муниципалитет найдет его самостоятельно.

4. Поэтажный план дома. Опять же предоставляется по желанию заявителя, в ином случае его запросит муниципалитет.

5. Проект переустройства или перепланировки (если они необходимы).

6. Согласие соседей по дому.

Уже после перевода помещения в статус нежилого для организации того или иного бизнеса может потребоваться заключение санитарно-эпидемиологической службы или пожарной инспекции. Лучше озаботиться им заранее - еще на стадии перевода.

"В зависимости от конкретных обстоятельств от владельца позже могут потребовать и другие документы - например, лицензию на ведение определенного вида деятельности или разрешение от местных властей", - уточняет Оксана Грикевич.

Как оформить согласие соседей на перевод жилого посещения в нежилое

"В 2019 году законодатель внес изменения в ЖК РФ (ст. 23), согласно которым требуется представить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В этом документе должно быть указано решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение. Также должно быть согласие каждого из собственников помещений, которые примыкают к переводимой жилплощади (сверху, снизу, имеющие общую стену)", - поясняет Екатерина Тютюнникова.

Согласие непосредственных соседей может быть написано в произвольной форме. В документе нужно указать имя соседа, его паспортные данные, номер помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В части 3 статьи 45 ЖК уточняется, что если многоквартирный дом имеет больше одного подъезда, на собрании должны присутствовать владельцы квартир (или их представители), обладающие более чем 50% от общего числа голосов собственников дома. В их числе должны быть собственники, в чьем подъезде располагается переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями от общего числа голосов таких жильцов.

Если же в доме только один подъезд, в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем двумя третями голосов в доме.

То есть в первом случае нужно набрать большинство голосов и по дому, и по конкретному подъезду, во втором - только по подъезду (ведь он в здании один).

Пример из жизни:

Недавно в Ямало-Ненецком АО Департамент государственного жилищного надзора выиграл суд у администрации Нового Уренгоя. Надзорный орган посчитал, что помещение в многоквартирном доме было переведено в нежилое с нарушениями.

Чтобы устроить отдельный вход в нежилое помещение, собственник демонтировал часть стены. А стена - часть общего имущества и согласия собственников дома на это не было, отметил департамент. Муниципалитет в ответ утверждал, что это было лишь переоборудованием подоконного блока, что не считается реконструкцией. Кроме того, оказалось, что в собрании жителей многие соседи не участвовали. В результате суд встал на сторону департамента.

Порядок перевода объекта в статус нежилого

Процесс перевода жилого помещения в нежилое может отличаться в разных регионах и варьироваться в зависимости от местных законов. Общие этапы следующие:

1. Подготовьте документы (см. выше)

2. Подайте заявление в МФЦ или муниципалитет

3. Получите решение - согласие или отказ на перевод. По закону решение должно быть принято не позднее чем через 45 дней после сдачи документов. Если документы подавали через МФЦ, то срок отсчитывается с момента, когда бумаги пришли в органы местного самоуправления. Не позже чем через три дня после принятия решение должно быть отправлено заявителю.

Решение о переводе. Его отправляют по указанному в заявлении адресу либо передают через МФЦ. Если решение положительное, хозяин недвижимости получает документ, подтверждающий изменение назначения помещения. При отрицательном решении заявитель имеет право прибегнуть к апелляции либо подать документы повторно - с учетом замечаний.

Причем если перевод в нежилое был разрешен, то муниципалитет одновременно должен оповестить об этом непосредственных соседей этой квартиры (примыкающих сверху, снизу и по бокам).

4. Зарегистрируйте изменения. После того, как вы получили положительное решение, изменения нужно зарегистрировать в Росреестре.

Муниципалитет после принятия решения обязан направить эти сведения в Росреестр для внесения в ЕГРН. Такое требование есть в пп. 5 п. 1 ст. 32 закона № 218 "О государственной регистрации недвижимости". На это ему дается пять рабочих дней.

Владельцу стоит убедиться в том, что сведения внесены, запросив через некоторое время выписку из ЕГРН на свое помещение. Если изменения по каким-то причинам не были внесены, можно самостоятельно подать документы для внесения изменений через МФЦ.

Только после регистрации изменения и внесения его в реестр помещение будет официально признано нежилым. Владельцу недвижимости выдадут документ, где будет указан новый статус помещения - нежилое.

Сколько стоит перевод помещения в нежилое

Расходы на изменение статуса зависят от конкретных характеристик переводимого помещения, нотариальных и других тарифов в том или ином регионе, поэтому их можно назвать лишь ориентировочно:

• составление технического паспорта: от 2 тыс. до 10 тыс. рублей.
• услуги юриста по подготовке документов: от 3 тыс. до 30 тыс. рублей (в зависимости от конкретной ситуации).
• помощь юриста или нотариуса в оформлении согласия от других жильцов многоквартирного дома (если оно требуется): от 2 тыс. до 5 тыс. руб.
• расходы на общение с соседями (например, на организацию собрания): от 1 тыс. до 5 тыс. рублей.
• оплата госпошлины. Госпошлина за перевод помещения в категорию нежилого на данный момент составляет 4 тыс. руб. для физических лиц (при кадастровой стоимости более 20 млн. рублей - 0,02% от стоимости, но не более 500 000 рублей) и 44 тыс. руб. для юридических лиц (при кадастровой стоимости более 22 млн. руб. - 0,2% от стоимости, но не более 1 млн. рублей), поясняет Кантемир Кешоков. Рассчитать расходы поможет калькулятор госпошлины на сайте Росреестра.
• услуги юриста по подаче заявления (если вы решите нанять юриста): от 3 тыс. руб.
• услуги юриста по получению разрешения: от 2 тыс. руб.

Таким образом, общая стоимость процесса перевода помещения может сильно варьироваться, особенно если вы будете делать это не самостоятельно, а с помощью юристов (ориентировочно - от 15 тыс. руб. до 150 тыс. руб. в зависимости от уровня специалистов). Однако если все сделать самому, расходы будут гораздо меньше, из обязательных платежей останется только госпошлина.

Важно! Подсчитывая расходы, нужно учитывать и другие факторы:

• Тарифы на услуги и размеры госпошлин могут варьироваться в зависимости от региона.
• Если ваше помещение находится в историческом здании или в зоне с особыми условиями, затраты на получение разрешений могут оказаться намного выше обычных.
• Если владелец планирует проводить перепланировку или реконструкцию помещения, потребуются дополнительные согласования и расходы.

С чего начать перевод жилого помещения в нежилое: советы эксперта

Оксана Грикевич советует:

• Начинайте подготовку документов заранее, а не непосредственно перед началом перевода помещения в нежилое.
• Постарайтесь убедиться, что помещение соответствует всем требованиям для нежилых объектов, чтобы потом не возникло проблем с органами власти.
• Перед переводом жилого помещения в нежилое изучите рынок, чтобы понять, как изменение статуса повлияет на стоимость вашего объекта и его привлекательность для потенциальных покупателей и арендаторов.
• С соседями общайтесь открыто и честно: обсудите с ними свои планы, постарайтесь учесть их мнения и опасения. В некоторых случаях перевод помещения из жилого в нежилое может повлиять на жизнь соседей. Например, они могут почувствовать запахи, которые будут их беспокоить, или им будут мешать посетители, которые часто ходят туда-сюда или курят у входа в офис или магазин. Оцените возможные риски и подумайте, как их уменьшить.
• Следите за правилами перевода помещений из одного статуса в другой, они могут меняться.