- Что такое договор безвозмездного пользования жилым помещением и зачем он нужен
- Что должно быть в договоре
- Скрытые нюансы и риски ДБП
- Как заключить договор: чек-лист
- Как расторгнуть договор безвозмездного пользования квартирой
Что такое договор безвозмездного пользования жилым помещением и зачем он нужен
Договор безвозмездного пользования жилым помещением - это соглашение, по которому собственник (ссудодатель) передает жилье другому лицу (ссудополучателю) бесплатно. Ссудополучатель должен вернуть помещение в состоянии, в котором оно было получено, или в состоянии, указанном в договоре.
Такой договор нужен для официального оформления проживания, например родственников или друзей. Он защищает обе стороны: собственник подтверждает, что не получает доход от жилья, а ссудополучатель получает право законно проживать в помещении.
Что должно быть в договоре
В договоре должны быть указаны:
- Субъекты договора;
- Реквизиты сторон - паспортные данные обоих участников договора и их адреса.
- Права и обязанности сторон;
- Условия договора. Необходимо прописать основные характеристики помещения, его состояние.
- Срок договора. Договор может быть заключен на любой срок. Также возможно заключение бессрочного договора, каждая сторона сможет расторгнуть его, уведомив другую сторону за месяц или другой оговоренный срок;
- Ответственность сторон;
- Особенности договора.
Давайте остановимся на некоторых из этих пунктов подробнее.
Субъекты договора
В качестве ссудодателя и ссудополучателя могут выступать как физические, так и юридические лица. Существуют определенные ограничения для юридических лиц. Им не разрешается предоставлять имущество в безвозмездное пользование своим учредителям и лицам, входящим в состав руководящих органов. Такие сделки могут быть признаны недействительными как противоречащие закону и интересам общества.
Права и обязанности сторон
Ссудодатель должен передать жилое помещение получателю в прописанный в договоре срок. Ссудополучателю необходимо использовать помещение по назначению. Например, ссудополучатель может проживать в квартире, но не может начать использовать ее как склад для хранения товаров. Также ему необходимо вернуть помещение собственнику в срок, определенный в договоре, в прежнем состоянии. Ссудополучателю необходимо следить за состоянием помещения, обслуживать и содержать жилье. Устранять недостатки, возникшие в период эксплуатации.
По желанию сторон в договоре можно прописать, кто из сторон будет проводить ремонтные работы, оплачивать счета за коммунальные услуги, что будет являться естественным износом, а также другие нюансы.
Ответственность сторон
Ссудополучатель несет ответственность за сохранность имущества. Если помещению наносится вред по его вине, он обязан возместить причиненный ущерб. Если помещению нанесен вред по другой причине, восстановлением будет заниматься ссудодатель.
К примеру, жилец самостоятельно подключил мощный прибор к сети и произошло короткое замыкание. Если выяснится, что замыкание произошло из-за неисправной проводки в жилом помещении, ссудодатель будет обязан заняться ремонтными работами за свой счет.
Ответственность ссудодателя - в передаче жилого помещения в пригодном для использования состоянии, а также в уведомлении о наличии возможных недостатков, если такие есть. Например, в квартире ненадежная электропроводка, есть проблемы с отоплением, сырость, плесень и т.д.
Если будут выявлены недостатки, получатель ссуды вправе потребовать от ссудодателя устранения этих недостатков в жилом помещении или компенсации своих затрат на их устранение. Кроме того, получатель ссуды может потребовать досрочного расторжения договора и возмещения фактически понесенного ущерба.
Особенности договора
Его не нужно регистрировать у нотариуса и в Росреестре. Документ можно заключить в письменной форме самостоятельно.
Важно! Соглашение может быть заключено как в устной, так и в письменной форме. Для обеспечения юридической защиты сторон рекомендуется заключать его в письменной форме. Закон не требует наличия свидетелей при устном заключении договора. Но если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, договор необходимо оформлять письменно.
Скрытые нюансы и риски ДБП
Проблемы при продаже квартиры
"Если квартира, переданная в безвозмездное пользование, продается, новый собственник автоматически становится стороной договора ДБП, сохраняя все права и обязанности прежнего собственника. Это может привести к серьезным конфликтам, если новый собственник не осведомлен о существовании договора или не согласен с его условиями", - рассказала практикующий юрист Зара Горбушина.
Другими словами, если квартира передана в безвозмездное пользование, а потом владелец продает эту квартиру, то новый собственник автоматически наследует все обязательства по договору. Это значит, что человек, который живет в квартире бесплатно, может продолжать там жить на тех же условиях даже после продажи квартиры.
Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, новый собственник должен провести проверку недвижимости перед покупкой:
- Получить выписку из ЕГРН через Единый государственный реестр недвижимости.
- Попросите продавца предоставить все договоры, связанные с квартирой, включая договоры аренды, безвозмездного пользования или другие соглашения.
- Уточните, кто зарегистрирован в квартире.
Если собственник захочет продать жилое помещение, жилец, не желающий выезжать, может ссылаться на договор и требовать выполнения его условий (проживания до конца оговоренного срока или предупреждения о необходимости съехать за оговоренный период).
Если новый собственник требует освободить квартиру раньше срока, указанного в договоре, жилец может обратиться в суд для защиты своих прав. Если в договоре указан срок его действия, новый собственник обязан соблюдать этот срок.
Также в договоре можно прописать условие, что собственник обязуется не продавать квартиру в течение определенного срока. Однако такое условие должно быть согласовано обеими сторонами и собственник может отказаться от его включения.
Маскировка других сделок
"Договор безвозмездного пользования часто используют для сокрытия возмездных сделок. Например, чтобы не платить налоги, когда сдают жилье в аренду без оформления. Но суды тщательно проверяют наличие реальных признаков безвозмездности. Наличие косвенных признаков возмездности может стать причиной признания договора недействительным", - добавила Зара Горбушина.
Возмездные сделки - это договоры, при которых одна сторона получает что-то ценное в обмен на свои действия или имущество.
Косвенные признаки возмездности:
- Ссудополучатель оказывает услуги ссудодателю. Например, ссудополучатель регулярно делает ремонт в квартире за свой счет, оплачивает коммунальные услуги за ссудодателя, помогает с переездом или ремонтом в другой квартире. Такие действия могут свидетельствовать о том, что он фактически оплачивает пользование квартирой, хотя и не деньгами, а услугами.
- Есть свидетельства передачи денег или других ценностей.
- Условия договора выглядят подозрительно. Например, если на ссудополучателя возлагаются чрезмерные обязательства. Скажем, обязательство сделать ремонт во всей квартире.
Если суд установит, что договор безвозмездного пользования был прикрытием для возмездной сделки, он может признать его недействительным.
- Стороны должны вернуть друг другу всё полученное.
- Могут быть наложены штрафы или доначислены налоги.
Если одна из сторон понесла убытки, она может потребовать их возмещения. Например, если одна из сторон вынуждена была обратиться в суд для защиты своих интересов, она может потребовать возмещения судебных издержек (госпошлина, услуги юристов, экспертизы и т. д.).
До суда доходит, если одна из сторон или государственные органы (например, налоговая) обнаруживают признаки притворной сделки. Иск могут подать:
- Налоговые органы, если подозревают уклонение от налогов.
- Одна из сторон договора, если считает, что ее права нарушены.
- Третьи лица, если их интересы затронуты.
Как заключить договор: чек-лист
Для заключения договора безвозмездного пользования в письменном виде необходимо:
- Собрать перечень нужных документов:
- удостоверения личности ссудодателя и ссудополучателя,
- документы, подтверждающие основание владения объектом недвижимости (договор о купле-продаже, документы о получении наследства и т. п.),
- выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП(если владелец квартиры, соответственно, организация или индивидуальный предприниматель).
- Составить текст договора.
- В тексте прописать существенные условия договора.
Как расторгнуть договор безвозмездного пользования квартирой
При бессрочном договоре обе стороны могут прекратить его действие в любой момент. В то же время о расторжении договора необходимо уведомить другую сторону за 1 месяц, если в договоре не установлен иной срок уведомления.
При срочном договоре право отказа обычно принадлежит ссудополучателю, который также должен уведомить владельца недвижимости за 1 месяц.
Владелец квартиры имеет право досрочно расторгнуть срочный договор без согласия ссудополучателя, если тот:
- использует помещение не по целевому назначению или с нарушением условий договора.
- не содержит помещение в должном состоянии.
- значительно портит состояние помещения.
- без ведома ссудодателя передал жилье другому лицу.
Если одна из сторон хочет расторгнуть договор, она должна:
- отправить другой стороне уведомление о расторжении договора за месяц до прекращения. Уведомление об отказе от договора безвозмездного пользования может быть оформлено в свободной форме. В то же время он должен включать в себя адрес недвижимости, дату отказа и реквизиты самого договора.
- далее необходимо произвести возврат помещения. Стороны могут составить акт приема-передачи имущества для фиксирования факта возврата, а также отсутствия претензий. В случае, если стороны не достигнут компромисса, может быть подано исковое заявление в суд о расторжении договора. Иск должен включать в себя суть спора между сторонами, основания иска, требования истца.
Если одна сторона хочет расторжения, а другая нет, и дело затягивается в суде, хозяин недвижимости не может выселить жильца до момента официального расторжения договора и вступления решения суда в силу. Также владелец помещения не может требовать оплату пользования квартирой, даже если жилец продолжает проживать в ней после уведомления о расторжении. Однако если жилец задерживается с освобождением квартиры, владелец может потребовать компенсацию за неосновательное обогащение через суд.
Жилец же может съехать в любой момент после уведомления о расторжении договора.