Заслуженный юрист России, заведующий бюро адвокатов "Де-юре" Никита Филиппов в беседе с "РГ" положительно оценил законопроект, внесенный Госдуму правительством.
Что предлагает законопроект? Какие предложения считаете наиболее важными?
Никита Филиппов: Законопроектом предлагается вносить в ЕГРН сведения о заключенных долевыми собственниками договорах, устанавливающих порядок пользования общим долевым имуществом, о договорах безвозмездного пользования недвижимого имущества, а также правах пользования отказополучателями по завещательному отказу. Предлагаемые изменения следует оценивать крайне позитивно. Ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на основе принципов достоверности и доступности его сведений. Включение новых данных позволит оперативно и достоверно получать сведения о возможных обременениях. Это важно при приобретении объектов недвижимого имущества, поскольку приобретатель объектов будет обладать более полной информацией о наличии возможных ограничений и обременений, связанных с объектами недвижимости.
Важным является также предлагаемый законопроектом подход, согласно которому при отчуждении доли в праве общей долевой собственности установленный соглашением сторон порядок пользования общей долевой собственности сохраняется, новый приобретатель будет обязан придерживаться согласованного предыдущим правообладателем порядка пользования общим долевым имуществом.
В отношении договоров безвозмездного пользования необходимо отметить, что обязательная регистрация таких договоров в настоящее время предусмотрена только в отношении договоров, заключенных на срок не менее одного года, и предметом которых являются земельные участки. Регистрация договоров безвозмездного пользования в отношении иного имущества не требуется, и это действительно иногда порождает судебные споры.
Насколько распространены на практике проблемы, на регулирование которых направлен проект?
Никита Филиппов: Подобного рода споры периодически возникают в судебной практике. Поэтому переоценить актуальность предлагаемых изменений достаточно трудно. Покупатели долей будут более защищены от возможных казусов, связанных с риском использования имущества, находящегося в долевой собственности, поскольку будут заранее обладать сведениями о факте заключения такого договора.
Если в ЕГРН не будет зарегистрировано таких договоров, смогут ли покупатели квартир быть уверены, что никаких "тайных" жильцов быть не может, и никто не имеет права пользования квартирой?
Никита Филиппов: В некоторых случаях риски все равно могут сохраняться. Прежде всего, это касается случаев приватизации. Например, когда один из жильцов отказался от приватизации, и квартира была приватизирована другими членами его семьи. В этом случае отказник при определенных обстоятельствах сохраняет бессрочное право пользования этой квартирой.
Что делать, если кто-то откажется соблюдать договор по пользованию совместным имуществом, как заставить соблюдать правила?
Никита Филиппов: В этом случае наиболее правильным является обращение в суд с соответствующим иском о понуждении. Кроме того, в самом договоре о порядке пользования возможно установить ответственность собственников, не исполняющих его условия.
Можно ли будет прописывать в договорах штрафы за несоблюдение договора, например, за слишком длительное использование туалета в коммунальной квартире?
Никита Филиппов: Подобные казусы в нашей практике еще не встречались. Теоретически, если в договоре содержится подобное условие и будет доказан факт его нарушения, то, учитывая свободу договорных отношений, суд может удовлетворить заявленные требования о взыскании штрафа с учетом его соразмерности.