Важные разъяснения прозвучали в деле жительницы столицы, Валентины Ю. Она 18 лет прожила вместе с любимым мужчиной, при этом свой брак они не оформляли.
Большую часть времени они проживали на даче женщины или в ее квартире. Затем мужчина купил свою квартиру, которую сдавал, а полученную арендную плату вкладывал в общий семейный бюджет с женщиной. В 2022 году на 8 марта он подарил ей 1/2 доли в принадлежащей ему квартире. А через месяц он умер.
При этом договор мужчина и женщина составили просто на бумаге, зарегистрировать не успели. Наследники же ее любимого человека посчитали, что она им и ему никто, и никаких квадратных метров ей не положено.
Вопрос при всей человеческой очевидности оказался не таким простым. Поэтому, как поясняет руководитель практики Бюро адвокатов "Де-юре" Марина Николаенко, разъяснения Верховного суда страны, прозвучавшие в этом деле, очень важны.
При этом она подчеркивает, что в данном случае совершенно не важно, кем дарителю приходился одаряемый, фактическое сожительство не влияет на правоотношения. Есть три фактора, которые должны сойтись. Первый: квартира полностью принадлежит владельцу, решившему сделать подарок. Второе: есть официальный договор. Третье: человек, получивший подарок, стал пользоваться квадратными метрами. Впрочем, здесь тоже есть нюансы. Не факт, что получивший в дар часть жилья человек сразу переедет в свою долю. Самое главное здесь подтвердить, что доля в квартире действительно была подарком, а не какой-то хитрой операцией (скажем, попыткой фиктивно переписать на другого имущество, чтобы уйти от кредиторов).
По закону, продать долю в квартире можно только через нотариуса. Такая мера была введена для защиты граждан от так называемых квартирных рейдеров, что выкупали небольшие доли, вселялись и устраивали остальным владельцам кошмарную жизнь.
Однако, как пояснил Верховный суд России, в данном случае действуют другие правила. Квартира не была разделена изначально. Мужчина был единственным собственником. А значит, он не дарил и не продавал долю - он делился ей. Это совсем другое.
Таким образом, из данных правовых позиций вытекает, что человек вправе выделить долю в своей квартире и продать без нотариуса. Хотя, конечно, специалисты рекомендуют в любом случае нотариально оформлять сделки с недвижимостью. Что же касается подарков, то, начиная с этого года, подарить любую недвижимость можно только через нотариуса.
Доля не должна быть маленькой
Руководитель практики Бюро адвокатов Марина Николаенко пояснила "РГ", что площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, в результате совершенной сделки не должна составить менее 6 кв. м общей площади такого помещения.
"Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными", - подчеркнула юрист. Иными словами, если кто-то продаст или подарит меньше шести квадратных метров, такая сделка будет оспорена.
Также она пояснила, что по общему правилу долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению между всеми сособственниками, а при недостижении такого соглашения - в судебном порядке.
"Выделить долю в квартире в натуре можно только при наличии технической возможности", - подчеркивает юрист. Это значит, что должна иметься техническая возможность передать участнику долевой собственности не только жилое помещение, но и подсобные помещения (в частности, кухню, коридор, санузел), а также оборудовать отдельный вход. Кроме того, выделяемые части должны соответствовать установленным техническим и санитарным требованиям (в частности, по площади и освещенности). Еще одно условие: выдел не наносит квартире несоразмерный ущерб, то есть не препятствует использованию квартиры по целевому назначению, не ухудшает ее техническое состояние, не создает неудобство в пользовании.
"Для определения возможности выделения долей в натуре проводится строительно-техническая экспертиза. В большинстве случаев с выделом долей в натуре в квартире производится перепланировка, - говорит Марина Николаенко. - При несоблюдении указанных условий в выделе доли квартиры в натуре будет отказано. Если выделить в натуре долю в квартире невозможно, участнику долевой собственности, заявившему требование о выделе доли, с его согласия может быть выплачена остальными собственниками компенсация. Суд также может обязать остальных собственников выплатить указанную компенсацию без согласия собственника, если его доля незначительна, ее нельзя выделить в натуре и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества".
Если выделить долю в квартире в натуре не представляется возможным, любой из участников общей долевой собственности вправе также заявить в суд требование об определении порядка пользования квартирой, если этот порядок не установлен соглашением сторон, поясняет юрист.
Подготовил Петр Орлов