Купи-продай
Схема трейд-ин не новая, но раньше ее обычно использовали на авторынке - вы могли сдать в автосалон свою старую машину, а в ответ вам делали хорошую скидку на покупку новой. Конечно, салон предлагал за подержанную машину меньше рыночной цены, но зато вы избавлялись от головной боли - не надо искать покупателя, торговаться, самому проводить сделку и т.д. С квартирами же схема немного другая.
Чаще всего застройщик бронирует понравившуюся вам квартиру на определенный срок, и в это время вы можете спокойно продавать свое жилье. Как только сделка состоялась, вы относите вырученные деньги застройщику и оформляете полноценный договор долевого участия. Для покупателя выгода в том, что он может бесплатно забронировать за собой приглянувшуюся квартиру и не переживать, что ее продадут или повысят на нее цену, пока он продает вторичку.
В риелторском агентстве "Инком-Недвижимость" отмечают, что трейд-ин пользуется большой популярностью среди владельцев наследной недвижимости, семей с выросшими детьми и молодых пар, ожидающих пополнения семейства. Они, как правило, заинтересованы в расширении жилплощади, так что возможность продать квартиру поменьше и купить побольше для них очень актуальна.
"К выкупу жилья застройщиками потенциальные покупатели прибегают реже, так как подобная опция всегда подразумевает существенный дисконт. Такой вариант используется обычно в случаях, когда клиенты срочно нуждаются в обновлении жилищных условий. Доля таких покупателей невелика - около 15% среди всех оформляющих трейд-ин", - объясняет "РГ" управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.
По его словам, вместе с растущей популярностью трейд-ин вырос и срок, на который застройщики готовы бронировать квартиру, - если раньше давали не больше трех месяцев, то теперь порой соглашаются ждать до полугода. Более того, некоторые застройщики предлагают трейд-ин с проживанием. "Такой инструмент предполагает возможность оставаться в старой квартире до момента ввода в эксплуатацию новостройки (максимум - на четыре года) без необходимости тратить средства на аренду", - добавляет Сырцов.
А что взамен?
Бывает и такое, что застройщики принимают в качестве трейд-ин автомобили и другое имущество, но это уже исключение. Тут, скорее, наоборот - не всякая квартира заинтересует девелопера бронировать за вами новое жилье, обычно есть свой стоп-лист. Как правило, преградой становятся квартиры в старых и ветхих домах, а вот жилье в недавно сданных многоэтажках, наоборот, ценится. Застройщики понимают, какое жилье получится продать быстро и выгодно, а какое - нет.
Зачем вообще все это застройщикам? Они идут на всякого рода альтернативные сделки в условиях высоких ставок по рыночной ипотеке - приток покупателей снизился, поэтому строительные компании готовы делать уступки и, например, бронировать жилье в ожидании, пока вы продадите старую квартиру. Но, опять же, тут все зависит от конкретного застройщика.
Еще более популярной схемой, чем трейд-ин, сейчас выступают рассрочки. Это когда застройщик позволяет вам платить за квартиру частями.
"Рассрочки, особенно беспроцентные, сейчас очень популярны, их доля на первичном рынке за два года выросла в четыре раза, - говорит "РГ" основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. - Но девелоперы уже начали постепенно отказываться от этих программ. Для клиентов рассрочки очень выгодны, но для застройщиков это в большей мере "спасательный круг" в период экономической турбулентности. На волне отложенного спроса активно предлагать их - нерациональный шаг".
При этом назвать рассрочку альтернативой ипотеке нельзя - обычно она дается на время до ввода дома в эксплуатацию, то есть на один-два года. Идти на такую сделку имеет смысл лишь тем, кто понимает, за счет чего будет вносить крупные по сравнению с ипотечными платежи.
Да и в случае с трейд-ин важно понимать, что новая квартира наверняка будет дороже старой - новостройки сейчас существенно дороже вторички. Соответственно, недостающую сумму придется добавить.
Кстати
В московских новостройках становится больше многокомнатных квартир - за последний год их доля выросла в половине административных округов. При этом наиболее серьезный прирост отмечен в ЦАО - на 33,7%, то есть крупное жилье зачастую строят в дорогих локациях. Средняя цена квадратного метра многокомнатных квартир в старой Москве в массовом сегменте составляет 330,9 тыс. рублей. В домах бизнес-класса за метр в среднем просят 500 тыс. рублей.