- Мы в текущем году продолжаем стратегию квартальной застройки и создания полноценной городской среды. Сегодня в активной стадии находятся три крупных проекта комфорт-класса в Петербурге и Ленобласти, и все они вводятся строго по графику, - рассказывает генеральный директор АО "Ленстройтрест" Валерия Малышева.
Глава компании отмечает, что в целом рынок жилья переживает непростой период. Но после ощутимого снижения спроса в конце 2024 года и начале 2025-го летом началось постепенное оживление. Так, в августе продажи компании выросли на 18 процентов по сравнению с июлем и почти на треть превысили средний показатель первого полугодия. В масштабах рынка это пока точечный сигнал, но он ясно отражает постепенное возвращение покупателей.
По словам Валерии Малышевой, около 55 процентов сделок сегодня приходится на ипотеку, а доля льготных программ составляет от 80 до 100 процентов. Чтобы оживились другие ипотечные продукты, снижения ключевой ставки до 17 процентов недостаточно. Психологически комфортным для покупателей остается диапазон до 10 процентов.
- Сегодня в Петербурге и области покупатели берут ипотеку в 6-8 миллионов рублей на 26 лет. Это выше прошлогодних значений: срок увеличился примерно на два года, а средний чек по рынку - на 30-40 процентов, - уточняет глава "Ленстройтреста". - Рассрочки сохраняют востребованность, но скорее как вспомогательный инструмент для тех, кто хочет гибкости, а не как полноценная альтернатива ипотеке.
Динамика цен остается сдержанной. По оценкам компании, за первое полугодие 2025-го новостройки Петербурга и Ленобласти подорожали на шесть процентов, при этом себестоимость строительства выросла на 7-10 процентов.
При этом объем новых предложений сокращается. За два последних года количество новых проектов комфорт-класса в Петербурге и Ленобласти уменьшилось на 19 процентов.
- Причина проста: срок от разработки концепции до выхода в продажу занимает от года, и девелоперы не спешат запускать новые проекты в условиях неопределенного спроса. Когда рынок оживится, у покупателей может сформироваться ощущение дефицита. Это приведет к тому, что качественные проекты будут уходить быстрее, а ценовой рост усилится, - прогнозирует Валерия Малышева.
Начальник отдела продаж "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова уточняет, что в сравнении с 8 месяцами 2024 года в нынешнем году по России в целом продажи на первичном рынке снизились на 21,7 процента. По Петербургу еще ощутимей: снижение на 32 процента.
- Впрочем, июль и август в целом по региону показали положительную динамику, - говорит специалист. - Во-первых, у граждан сохраняются высокие инфляционные ожидания, во-вторых, есть понимание, что предложение уже сильно сократилось, и, в-третьих, недвижимость сохраняет позицию привлекательного актива.
В августе в Петербурге было заключено ДДУ на 3-3,4 тысячи квартир и апартов. Это на 10 процентов больше, чем в июле, и максимум для 2025 года. Конечно, пока это не сравнить со средним количеством 5,5 тысячи сделок в месяц в прежние годы.
- Несмотря на то что спрос остается скромным, цены на "квадрат" растут, себестоимость увеличивается. Теперь жилье строится на заемные банковские средства, - подчеркивает Светлана Денисова, - что крайне затратно для цикла строительства. Рост стоимости квадратного метра за первое полугодие составил около шести процентов, и говорить, что есть предпосылки для снижения цен, не приходится.
Во флагманском проекте компании "Огни залива" экспонируются квартиры как в сданной третьей очереди, так и в строящейся, по которой последние два месяца динамика особенно заметна.
- У нас квартирография рассчитана на семьи с детьми - много четырехкомнатных квартир, большие трехкомнатные, - рассказывает Светлана Денисова. - И интерес вызывают прежде всего они. Это товар, который сегодня на первичном рынке представлен очень слабо, ведь средняя площадь строящихся в Петербурге квартир - всего менее 38 квадратных метров. Более 65 процентов сделок проходят с использованием семейной ипотеки. Стопроцентные покупки составляют порядка семи процентов сделок, остальные - это программы рассрочки.
Другой объект бизнес-класса - "Дом БФА в Озерках" - сдан. В остатке 30 процентов квартир, что для бизнес-класса приемлемо, и тут тоже видим оживление спроса. Здесь доля ипотечных продаж менее 40 процентов. И на повестке старт следующего проекта в центре. Там продажи начнутся до конца года.
Аналитик-консультант NF GROUP в Санкт-Петербурге Ксения Федорова подробнее освещает ситуацию с дорогим жильем. Как уточняет эксперт, в предложении Санкт-Петербурга и Ленобласти бизнес-класс составляет семь процентов, элитные объекты - около двух процентов. И ситуация не совпадает с тем, что происходит в сегменте массово доступного жилья.
- На элитном рынке в последний год фиксируется существенный дефицит, можно это назвать "рынком продавца". За 12 месяцев объем предложения сократился на 27 процентов - это минимум за всю историю наблюдений (20 лет) - и продолжает сокращаться, - рассказывает Ксения Федорова.
К этому ведут два фактора. Во-первых, в 2023-2024 годах фиксировался высокий спрос на элитку как на инвестинструмент. Во-вторых, более года рынок не пополнялся новыми объектами. Это сказывается и на ценовой динамике. По итогам первого полугодия 2025 года средневзвешенная цена увеличилась почти на 40 процентов, практически до 1 миллиона рублей за метр. С другой стороны, число сделок за этот период сократилось на 50 процентов как раз из-за отсутствия выбора.
Но сейчас, до конца года, анонсировано четыре старта новых объектов, и ожидается, что их вывод на рынок позволит в какой-то мере компенсировать существующий дефицит.
- Со своей стороны бизнес-класс чувствует себя намного уверенней, пусть и здесь за условный год объем предложения сократился на 15 процентов. Причина все та же - высокий спрос, - подчеркивает аналитик. - В этом году 53 процента сделок пришлось на объекты, которые в этом же году и стартовали.
- Петербург традиционно входит в топ-5 регионов по выдачам ипотеки. И август показал выдачи по городу и области на 1,2 миллиарда рублей. Месяц к месяцу прирост составил 30 процентов, - говорит директор корпоративных продаж Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ Анна Лозоватская. - Основным драйвером по-прежнему является "семейная ипотека", за август это 82 процента сделок. Также драйвером стала ипотека на ИЖС. В 2024 году она в Санкт-Петербурге и Ленобласти составила 1,7 миллиарда рублей (182 сделки), а в этом году по август уже 1,5 миллиарда рублей (173 сделки).
Такой прирост преимущественно обусловлен законодательными изменениями: теперь в ИЖС работает механизм счетов эскроу.
При этом в банке порядка четверти выделенных кредитных лимитов строительным компаниям - это проекты с КРТ (программы комплексного развития территорий). Это вполне закономерно, поскольку КРТ сейчас является одним из драйверов развития строительной отрасли и, по прогнозам, данный механизм продолжит расширяться. Это не только редевелопмент территорий и развитие инфраструктуры, такие проекты могут включать также и расселение ветхого жилья.
- Сейчас в банке портфель КРТ - 87 проектов в 32 регионах России, это 15,3 миллиона квадратных метров для более чем 200 тысяч семей. Проявляют к нему интерес и застройщики Северо-Западного округа. Есть подобные проекты в Пскове, Мурманске, - констатирует Анна Лозоватская.
- Сегодня мы видим устойчивый спрос на апартаменты бизнес-класса в комплексе "Морская Ривьера", - отмечает директор по продажам Строительного Холдинга "Сенатор" Юлия Орлова. - Сегодня ищут не метры, а образ жизни с сервисом 5*. В нем объединены атмосфера курорта и удобство города. Проект задал новую планку качества премиальной рекреации и показал, каким может быть современный всесезонный курорт. Это наш флагманский проект в Зеленогорске, 50 метров до пляжа. Многие приобрели апартаменты для отдыха с семьей вместо дачи. Позже появился запрос от покупателей, ориентированных на практичность: отдыхать самим и сдавать апартаменты. Они выбирают сердцем, но при этом ждут капитализации объекта и прибыли. Ключевым фактором выбора становится инфраструктура: на участке более гектара всего одно здание, остальное отведено для жильцов: всесезонный открытый бассейн, спа, теннисный корт, лаунж-зона.
Чтобы удовлетворить данный запрос, холдинг привлек управляющую компанию, которая предлагает несколько вариантов использования апартаментов: личное проживание, а в остальное время - аренда. Можно выбрать оснащение - на свой вкус или из стандартных вариантов, продолжает Юлия Орлова.
- Мы как застройщик предоставляем гарантированный доход: до 105 000 рублей в месяц и до двух лет на выбор, - поясняет эксперт. - Доходность зависит от стадии покупки: те, кто приобрел апартаменты на старте, уже получили капитализацию х2 и ожидают доходность до 15 процентов годовых.
Сейчас в продаже лоты с лучшими видовыми характеристиками. Мы берегли их, чтобы предложить покупателю в максимальной степени готовности. Доходность по ним прогнозируется в диапазоне 8-10 процентов годовых.
- Интерес к курортным проектам с полноценной инфраструктурой будет продолжать расти. В нашем комплексе мы сохранили лучшие черты прошлого, адаптировав их к современности. Это 12-этажное здание на первой линии Финского залива. Уникальность дает эксклюзивные виды, аналогов нет. В Курортном районе ограничена высотность, и подобных объектов в обозримом будущем не будет, - подводит итог Юлия Орлова.
Заместитель руководителя отдела продаж сети апарт-отелей Vertical Сергей Легомина более детально разбирает портрет покупателя-инвестора.
- Инвестиционная недвижимость для Петербурга всегда актуальна. За 2024 год город посетили более 11,5 миллиона туристов, что превышает даже турпотоки доковидного времени, - говорит он. - И выбор инвесторов чаще зависит не от локации. Такого клиента интересует сумма входа и сумма, которую он заработает за 5-10-15 лет. И он берет сразу 5-6 юнитов. Таким образом, привлекательны апартаменты, где есть гарантированный доход, ну, и ежегодное удорожание самого объекта недвижимости. Пусть эта цифра сейчас немножко и уменьшилась по сравнению с прошлым: если раньше она была близка к 10 процентам, то сейчас следует ориентироваться на 8 процентов.
Касательно ипотеки следует отметить, что отмена господдержки пошла на пользу апартаментам. Продажи возросли, поскольку просела конкуренция со стороны традиционного жилья.
- Конкретно наш апарт-отель три года назад начинал с минимальной стоимости юнита в 4,5 миллиона рублей, получалась доходность 15 процентов годовых (но плюс актив). Сейчас минимальная цена выросла до 6,4 миллиона рублей с гарантированным доходом 67 тысяч рублей, - добавляет Сергей Легомина. - Действительно, депозиты были конкурентами, но сейчас многие петербуржцы снимают деньги со счетов и идут в апартаменты.
В принципе, нераспроданные номера остаются. Если взять к примеру "Vertical-Московская" (это два корпуса в 4 и 3 звезды), то в первом корпусе не распродана часть номеров больших площадей. Но это не мешает УК их сдавать.
- При этом есть небольшая доля номеров, которые покупались еще на этапе строительства по старым ценам и теперь выставляются на вторичном рынке, - отмечает представитель Vertical. - Доходность - два икс за два с половиной года.
- На вторичном рынке сейчас снижения спроса не наблюдается. И выход из депозитов для приобретения недвижимости вплоть до земельных участков является общей тенденцией, - рассуждает гендиректор агентства "ВсевРиэлт" Светлана Белова. - Впрочем, вторичка остается рынком покупателя, объектов достаточно много. И покупатели берут не первое попавшееся жилье, а достаточно кропотливо выбирают.
На вторичном рынке приоритет покупатели отдают одно-двухкомнатным квартирам. Отдельно также можно говорить о повышенном спросе на комнаты в коммуналках.
Частый вариант приобретения жилья на вторичке - использование различных мер государственной поддержки. Много субсидий выдает Горжилобмен, также субсидируют сделки местные администрации регионов. Дают и "курские" субсидии.
Покупатели сегодня нередко рассчитываются наличными, но ипотека с коммерческими ставками также имеет место, пусть с минимальным начальным взносов 20 процентов и под 20 процентов годовых.
Впрочем, такие ставки часто отпугивают потенциальных клиентов, и те переориентируются на первичный рынок.
- Например, на "ипотеку с донором". Поясню, Минфин разрешил брать такую ипотеку в формате "семейной ипотеки". То есть привлекается ребенок в возрасте до семи лет из другой семьи, - делится кейсом Светлана Белова. - Конечно, здесь есть свои риски. Донор навсегда теряет право на льготную ипотеку для себя и в перспективе платит налог за свою долю. А банк будет проверять не только объект и заемщика, но и донора.
Также сегодня неплохо расходятся земельные участки с условием "не далее 50 километров от города". Сейчас, под конец сезона, многие собственники идут на скидки. И зачастую участки покупаются, чтобы опять же использовать "семейную ипотеку" для строительства. Но подрядчики уже избалованы, и появились дополнительные трудности с подбором подряда, который построит дом к следующему сезону.
- В целом по "загородке" этим летом наблюдался бум. Люди даже больше, чем участки, покупают готовые дома, - резюмирует глава "ВсевРиэлт".
В общем, лихие времена позади, все сегменты рынка жилой недвижимости оживают.