Самая высокая плотность новой застройки, подсчитали эксперты премии Urban, в Южном федеральном округе (ЮФО). Здесь на тысячу жителей приходится 8,3 квартиры в новостройках (учитывались находящиеся в продаже квартиры на первичном рынке). Это, по мнению авторов исследования, объясняется бурным ростом туризма, который сопровождает появление новых рабочих мест и внутренняя миграция (преимущественно в крупные туристические центры). Краснодарский край в первой половине года даже обогнал Московскую область, которая долгое время была бессменным лидером по динамике миграционного прироста населения - по данным Росстата, количество жителей Кубани выросло на 69%. Немалую роль сыграла и укоренившаяся практика удаленной работы, считают эксперты - в начале года, по опросу ВЦИОМ, частично или полностью удаленно работал каждый четвертый россиянин. Соответственно, климатическая миграция (переезд в более благоприятный климат) становится более распространенным явлением. При этом основными драйверами застройки на юге страны остаются Краснодарская, Ростовская и Сочинская агломерации, отмечают аналитики. Средние и малые города застраиваются очень слабо.
Ненамного отстает от Южного Уральский ФО - здесь на тысячу жителей приходится 7,1 новой квартиры. Это связано с наличием обеспеченных покупателей, считают эксперты: здесь находятся преуспевающие нефте- и газодобывающие компании. Не первый год лидирует по объему ввода новостроек Екатеринбург, активно застраивается Тюмень.
Средние показатели по плотности новостроек были зафиксированы на Дальнем Востоке (5,5 лота на тысячу жителей), Северо-Западный ФО (без Санкт-Петербурга и Ленинградской области) - 5,1 квартиры, Центральный ФО (без Московского региона) - 4. В Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти плотность предложения выше (4,6 в Москве, 6 в Северной столице, 13,7 в Ленобласти). Высокие показатели столичных регионов объясняются высоким миграционным притоком, который заставляет их территории разрастаться и заполняться новым жильем.
Любопытный феномен - пребывание в первой пятерке Дальневосточного округа, считают авторы исследования. За счет высокого спроса на недвижимость в последние годы два главных города региона - Владивосток и Хабаровск - привлекли внимание федеральных девелоперов, которые расширили свою экспансию на Дальний Восток.
Аутсайдером списка стал Северо-Кавказский федеральный округ - здесь на тысячу человек реализуется всего один лот в новом доме. Здесь, отмечают эксперты, идет естественный прирост населения, слабая строительная индустрия. Кроме того, на Кавказе более популярно индивидуальное, а не многоквартирное (которое учитывалось в исследовании) жилищное строительство. Единственный город, который более-менее активно застраивается - Ставрополь, в остальных новые многоквартирные дома - редкость.
"Анализ плотности новой застройки в федеральных округах показывает сверхинтенсивное строительство в ключевых точках экономического роста в стране: Ростове-на-Дону, Краснодаре, Екатеринбурге, Тюмени и Владивостоке", - говорит учредитель и CEO премии Urban Ольга Хасанова.
"Люди продолжают искать себе лучшей доли - это естественный процесс. Место жительства традиционно выбирают с точки зрения возможности получить качественное образование, карьерных перспектив, климата и качества городской среды", - говорит директор по реализации федеральных проектов развития Школы управления "СКОЛКОВО" Ирина Миронова. В большом количестве нового жилья нет ничего плохого, особенно если строительство экономически оправдано и предполагает модернизацию существующей инфраструктуры, говорит она. Другой вопрос в том, насколько объем вводимых метров 2020-2024 годов закрывает реальную потребность тех, кто действительно нуждался в дополнительных квадратных метрах для себя и своей семьи. "Недвижимость традиционно воспринимается как хороший способ сохранить сбережения. Значимая часть жилья по льготной ипотеке, которая стимулировала активное строительство, приобреталась с инвестиционными целями", - отмечает Миронова.
Планируемые на следующий год изменения налогового законодательства предполагат сокращение льгот для малого и среднего бизнеса и поддержку целевых отраслей для государства, отмечает она. Это может перераспределить количество рабочих мест из сферы услуг в промышленность и наукоемкие производства, повлиять на миграционные потоки и спрос на жилье, считает она. "Молодые люди, сегодня заканчивающие школу или институт, будут смотреть не в сторону климатически привлекательного юга России, где не так много производств и научных центров, а в сторону городов с заводами в средней полосе России и наукоградов возле них. Конечно, если это будет подкреплено достаточными экономическими стимулами", - говорит Миронова.
Юг России - традиционно перспективный регион для инвесторов в строительной отрасли, говорит владелец ГК "Гранель" Ильшат Нигматуллин. Тут есть курортные локации, где высокий спрос и стоимость объектов. "Рынок интересный, но с сильной конкуренцией. В свое время были сложности в ряде административных процедур. Сейчас ситуация существенно улучшилась благодаря работе региональных властей", - отмечает он. Урал - драйвер военно-промышленного комплекса страны. Это новые рабочие места, возрастающий уровень дохода. А старые заводские "соцгорода" уже не соответствуют запросам современных клиентов, поясняет эксперт. Дальний Восток также развивается за счет региональных перспектив, близости территорий опережающего развития, а также льготных ипотечных программ.
В Центральном округе темпы строительства вскоре возрастут, прогнозирует Нигматуллин. Здесь идет масштабная реновация промышленности, дополнительный спрос может обеспечить социальная поддержка ветеранов СВО. В Приволжском ФО есть динамично развивающиеся промышленные кластеры (в Татарстане и Башкортостана), это формирует новые потребности в строительстве. "Однако для формирования еще и устойчивого спроса нужно время, - отмечает Нигматуллин. - Поэтому я бы назвал эти округа не отстающими, а скорее "спящими гигантами"".
Нынешний объем нераспроданного жилья является следствием двух факторов: оптимизма застройщиков 1-4 года назад (когда формировались планы строительства) и реального покупательского спроса с этого времени и до сегодняшнего дня, говорит владелец и гендиректор ГК "Добро" Иван Богатов. В масштабе федеральных округов спрос (а за ним и предложение) зависят от прироста-убыли населения и его платежеспособности. "В Северо-Кавказском ФО очень высокая распроданность жилья, округ остается лидером в стране про естественному приросту населения, рождаемость существенно опережает смертность, соответственно, в регионе формируется спрос на новое жилье. По какой причине застройщики "не догнали" этот спрос предложением - это отдельный вопрос, - рассуждает Богатов. - Возможно, отсутствует спрос, обеспеченный платежеспособностью, либо сложности на земельном рынке или с регуляторными процедурами. Нужно так же учесть, что только около половины населения СКФО - это городское население. А показатель "1 квартира на 1000 человек" рассчитан из всех жителей".
В Южном округе иная картина, считает Богатов. Климат, морское побережье - прекрасные стимулы для "серебряной" внутренней миграции, для переезжающих с Дальнего Востока, из Сибири и из северных частей страны. Это уже взрослые и чаще всего обеспеченные люди. Отсюда высокий спрос на жилье, причем он постоянен, он был, есть и будет. "Но застройщики Кубани, планируя свои проекты, попали под фактор резко выросшей стоимости ипотечного кредита и фактической отмены широких льготных программ. И существенная часть такого спроса стала неплатежеспособной. Сегодня на рынке Краснодарского края мы наблюдаем затоваривание. Это объясняет высокий коэффициент количества предлагаемого жилья на тысячу человек населения. Хотя, учитывая часть внешнего спроса, со стороны приезжающих, корректнее было этот поток так же учесть в расчете", - рассуждает эксперт.
Чтобы регион стал перспективным с точки зрения развития жилищного строительства, нужно одновременно сложить несколько факторов: положительную динамику местного населения, формировать внутренний миграционный спрос, развивать оседлость местного населения - стимулировать оставаться у себя в регионе, в том числе за счет комфортной среды, увеличивать доходы за счет развития экономики, обеспечивать платежеспособность за счет доступного рыночного или льготного кредита, говорит Богатов. "С моей точки зрения, именно СКФО имеет всё необходимое для активного развития жилого девелопмента в ближайшем будущем, а также Урал, Дальний Восток в приморской его части. Но всё будет зависеть от развития местной экономики и стоимости ипотеки". Учитывая имеющийся в целом по стране тренд на убыль населения становится понятно, что первая половина нынешнего века станет временем конкуренции регионов и городов за людей. Особенно за экономически активных, которые своей деятельностью развивают экономику, формируют прямые и косвенные налоги, активно потребляют товары и услуги. "Усилия городов и регионов на этом конкурентном поле сформируют реакцию рынка в виде предложений от застройщиков и в последующем объема ввода жилья", - считает эксперт.