Спор разгорелся в одном из южных городов. Администрация потребовала снести пятиэтажный многоквартирный дом. Изначально владельцам участка было разрешено построить индивидуальный жилой дом в три этажа. Но в ходе строительства владельцы разошлись не на шутку и построили лишних два этажа. А дом из индивидуального стал многоквартирным. В нем появились жильцы. Самые разные.
Нижестоящие инстанции удовлетворили требования инстанции и приговорили дом. Однако Верховный суд России указал, что судьи совсем забыли про людей, живущих там.
"Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц", - сказано в определении ВС.
Поэтому дело было направлено на новое рассмотрение в суд второй инстанции. При этом к процессу должна быть подключена прокуратура. Еще одно замечание: необходимо будет установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры для получения необходимых в силу закона согласований, разрешений.
Руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики Бюро адвокатов "Де-юре" Елена Тимошенко называет прозвучавшие разъяснения важными, потому что ВС напомнил о приоритетах защиты жилищных прав и подтвердил социальную значимость вопросов выселения из жилых помещений даже при очевидном наличии самостроя.
"Верховный суд указал, что снос самовольной постройки, в которой проживают граждане, возможен только после одновременного разрешения вопроса о выселении таких лиц, - рассказывает Елена Тимошенко. - Суд прямо подчеркнул, что при рассмотрении дела о сносе самостроя суд должен рассмотреть судьбу граждан, проживающих в жилом помещении, в том числе привлечь прокурора для дачи заключения по вопросу о выселении. Кроме того, ВС напомнил, что досудебный порядок урегулирования спора о признании права собственности на самовольную постройку федеральным законом не предусмотрен, и такой встречный иск нельзя оставлять без рассмотрения из-за отсутствия претензии к власти".
По ее словам, это не первый раз, когда ВС напоминает, что если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, то требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении. Как напоминает руководитель практики, аналогичное указание содержится в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке". Теперь ВС реализует данные правовые позиции в ходе рассмотрения конкретных дел.
Как рассказывает Елена Тимошенко, проблемы с самовольными постройками и выселением проживающих в них лиц возникают достаточно часто, особенно в пригородных зонах крупных городов, на дачных и садовых участках, при застройке земель сельскохозяйственного назначения, в случаях строительства без получения разрешений.
"Если в жилом доме живут зарегистрированные граждане, которые не являются участниками исполнительного производства, дом нельзя снести без судебного акта о выселении таких жильцов", - подчеркивает юрист.
Безусловно, суд в конечном счете может принять решение о выселении проживающих из самовольной постройки, но обязан рассмотреть этот вопрос всесторонне. Владельцам самостроя могут предоставить время для легализации постройки. Если легализовать все-таки нельзя, но у людей нет другого жилья, суд может отложить исполнение решения о сносе. Также учитываются интересы несовершеннолетних детей и социально незащищенных граждан, подчеркивает эксперт.
"Право пользования на самовольно построенное помещение возникает по фактическому проживанию: люди могут зарегистрироваться по месту жительства, получить договоры найма (если формально разрешено), иметь прописку либо вселены с согласия собственника. Такие права защищаются законом и создают для суда обязательства рассмотреть судьбу жильцов даже при признании постройки самовольной", - говорит Елена Тимошенко.
При этом наличие статуса единственного жилья не защищает от сноса, но существенно усложняет процедуру, если постройка признана самовольной и создана с нарушениями, угрожающими безопасности или нарушающими права третьих лиц. "Однако суд обязан исследовать последствия выселения - в том числе вопросы защиты прав детей, инвалидов, пенсионеров и иные обстоятельства, связанные с конституционными гарантиями права на жилище, и не может просто вынести решение о сносе без учета дальнейшей судьбы жильцов", - поясняет Елена Тимошенко.
Она особо подчеркивает: подходы Верховного суда делают рассмотрение инцидентов в сфере самостроя прозрачным, социально ориентированным и соответствующим стандартам справедливого судебного процесса.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России № 18-КГ25-168-К4