Австрия
Если в Австрии строится жилой дом на две и более квартиры, автоматически образуется сообщество собственников (кондоминиум), рассказывает гендиректор агентства недвижимости Luxury Immobilien (входит в Metropolitan Group) Евгений Пильников. Застройщик назначает управляющую компанию, но жильцы имеют право расторгнуть договор и выбрать новую организацию через тендер в любой момент.
Управляющая компания берет на себя обслуживание всех общих зон: подъездов, лифтов, фасадов, придомовой территории и ежегодно предоставляет финансовые отчеты о выполненных работах. Владельцы квартир отвечают только за свое жилье, его ремонт и страхование. С жильцов дома ежемесячно взимается коммунальная плата, размер которой рассчитывается по площади недвижимости. В платежи входят обслуживание территории, уборка снега, обслуживание лифтов, озеленение, освещение и услуги самой управляющей компании.
Отдельно формируется ремонтный фонд, из которого финансируются крупные работы - такие, как замена отопительного оборудования, ремонт фасадов и др. Если такого фонда нет или он исчерпан, жильцам приходится платить за ремонт разово из своего кармана. Все решения на собраниях жильцов с управляющей компанией фиксируются в отчетах. При покупке квартиры на вторичном рынке покупатель может запросить эти документы за предыдущие годы и узнать о потенциальных проблемах здания.
Любые изменения, связанные с фасадом или общим видом дома (например, установка кондиционеров или зарядных станций для электромобилей), согласуются с другими жильцами. Без их одобрения нельзя вносить никакие изменения, даже если они касаются личного участка или сада. Иногда управляющие компании завышают сметы или работают со "своими" подрядчиками по более высоким ценам, отмечает Пильников. Чтобы избежать этого, жильцы могут назначить своих представителей, которые будут контролировать процессы и проверять расходы.
Индонезия (Бали)
На острове Бали отсутствует централизованная система жилищно-коммунального обслуживания, как в России, говорит основатель компании BAZA Development Марк Заводовский. Сопровождение эксплуатации каждой виллы осуществляется индивидуально. Владельцы сами платят за потребляемые ресурсы и услуги - электричество, воду, интернет, вывоз мусора, садовников и т. д - напрямую государству или через УК. Среди способов оплаты: QR-код, в приложении или на кассе сетевого супермаркета.
Электричество оплачивается по счетчику или по "токенам". В большинстве домов и вилл установлена система предоплаты - чтобы оплатить расходы за электроэнергию, необходимо купить "токен" (электронный код), ввести его в счетчик и пополнить баланс, как на телефоне. Если деньги на балансе за электричество закончились, то дом просто обесточивается, пока житель не пополнит баланс. Никаких квитанций в конце месяца нет.
Центрального водопровода нет почти нигде. Вода поступает преимущественно из скважин. У каждой виллы обычно своя скважина и насос. Поэтому оплаты "за воду", как в России, - нет. Оплачивается только обслуживание насоса и фильтров. Сбор и вывоз мусора, как и все обслуживание территории с виллами, берет на себя управляющая компания или управление деревни, где находится вилла. Оплата за услуги фиксированная - в среднем составляет 100-200 тыс. рупий в месяц (до 1000 руб.). Раз в неделю приезжает автомобиль с грузчиками и вывозит мусор.
Интернет очень быстрый. На многих виллах оптоволокно или спутниковый интернет Starlink.
Централизованного газопровода нет. Газ на виллы поставляется в баллонах. При приготовлении пищи раз в день баллона хватает на 2 месяца. Один баллон стоит в пересчете на рубли около 150 рублей. В среднем расходы на жилищно-коммунальные услуги за виллу площадью 150 квадратных метров составляют в пересчете 15 000 рублей. В эту сумму входят электричество, интернет, газ, вывоз мусора. Если выключать кондиционеры, которые являются основной статьей расхода по электричеству, то можно снизить траты на 30%.
Турция
Основной принцип системы оплаты коммунальных услуг в других странах - простота управления и понятная ответственность, считает гендиректор агентства недвижимости ГЖА.РФ Алексей Котлов. Особенно это видно в Турции и Таиланде, где жилой фонд часто похож на российский сегмент курортных и апарт-комплексов.
В Турции много одноподъездных домов по 8-10 квартир. Жильцы в таком формате формируют маленькое товарищество. Председатель подъезда собирает платежи, заказывает уборку, следит за коммуникациями, договаривается о ремонтах. По сути, это компактное ТСЖ, которое действует без сложной бюрократии и долгих согласований, говорит Котлов. Электричество оплачивается отдельно, коммунальный сбор обсуждается в кругу собственников. Такая схема ускоряет решения, потому что все знают друг друга и видят, на что уходят деньги.
Таиланд
В Таиланде распространен формат управляющих сетей, рассказывает Котлов. Офис компании обслуживает весь объект: собирает платежи, ухаживает за территорией, контролирует охрану, следит за бассейном и инженерией. Собственники платят maintenance fee - в среднем около 38 бат (около 95 рублей) за квадратный метр в год. Для квартиры 50 кв. м сумма выходит умеренной. Обычно платят раз в год, хотя допустима помесячная оплата по договоренности. За эту плату жильцы получают ухоженные общие зоны, охрану и оперативную реакцию на заявки.
При этом дисциплина оплаты мягче, чем в России, отмечает Котлов. Люди иногда тянут с платежами по году. Управляющая компания ограничивается уведомлениями и пенями. Судебные процессы почти не используют - дорого и долго. Поэтому ставка делается на диалог и репутацию в сообществе собственников. На фоне этого российские штрафные механизмы выглядят жестче, но и собираемость выше.
"Интересный момент - отчетность. В Таиланде управляющая компания присылает фотоотчеты: что починили, что убрали, какие работы провели. Проводят ежегодные собрания с обсуждением финансов, иногда готовят квартальные отчеты. Это дисциплинирует и формирует доверие. За счет прозрачности люди охотнее участвуют в управлении", - говорит эксперт.
Бытовые вопросы жильцы решают через обращения в офис. Парковка, уборка, мелкие поломки - все фиксируется и обсуждается на собрании. При этом приоритет остается за сервисом. Персонал здоровается, улыбается, ходит в форме. Вид охранника и дворника - часть стандарта. Считается, что внешний вид и вежливость создают атмосферу дома, а не технического объекта.
Управляющую компанию меняют без драм. Собственники собираются, считают долги, принимают решение и заключают новый контракт. Процесс занимает время, но проходит без саботажа, говорит Котлов. Бумаги хранят очень внимательно: если акт потерялся, управляющая компания способна начислить оплату заново. Это слабое место: база учета нередко остается вне доступа собственников.
"Что можно применить в России? - рассуждает эксперт. - Прозрачную регулярную отчетность с фото, культуру сервиса и человеческое отношение на объектах. Что не приживется? Мягкая дисциплина оплаты: у нас объем фонда и психология платежей другие. Но общий вывод простой: люди платят охотнее там, где видят работу и уважают тех, кто помогает организовать комфорт".
ОАЭ
В ОАЭ арендатор платит жилищно-коммунальные счета по факту проживания в квартире, говорит руководитель отдела продаж вторичной недвижимости Metropolitan Group Светлана Васильева. Электроэнергия и водоснабжение идут в одной квитанции, которая отправляется онлайн. После подписания контракта аренды квартиросъемщик может через личный интернет-кабинет подключить аккаунт в государственной организации Dubai Electricity and Water Authority, после чего в квартире автоматически заработает счетчик, и, соответственно, включатся свет, вода и кондиционер.
Квитанции за электроэнергию и водоснабжение оплачиваются через личный кабинет онлайн. При задержке оплаты в течение двух-трех недель ежедневно приходят оповещения, и только потом следует отключение услуг.
Собственник квартиры оплачивает воду, интернет, электричество и общие нужды дома. В ОАЭ они называются service charges. В эти сборы входят благоустройство нежилых помещений, чистка бассейна, мытье окон четыре раза в год, охрана, консьерж, вывоз мусора и др. Из-за этого оплата общих нужд в жилом комплексе, как правило, в 8-10 раз выше, чем за виллу или дом. Но при этом в таунхаусах и виллах счета могут быть в 4−5 выше из-за центрального кондиционирования, без которого в жарких ОАЭ не обойтись.
Если собственник приобретает квартиру и не живет там, а арендует, он все равно должен зарегистрировать свой личный кабинет в Dubai Electricity and Water Authority и оплатить депозит 2130 дирхам (около 500 долларов). Этот депозит не используется, а лежит на счету собственника в течение всего периода, пока он арендует квартиру.
В России есть оплата за центральное отопление, а в ОАЭ есть такая же строчка в квитанции за центральное кондиционирование. Как правило, жильцы не устанавливают сами кондиционеры в квартирах. Исключением может быть дополнительный кондиционер на вилле или в таунхаусе внутри помещения с разрешения управляющей компании, занимающейся благоустройством этой территории.
Кроме того, перед тем как начать ремонт в доме или в квартире, жильцам нужно получить платное разрешение от управляющей компании, оно стоит в среднем 2000 дирхам (от 500 долларов). Дополнительно собственник оплачивает депозит, который хранится у управляющей компании в течение всего срока ремонта. После завершения работ сотрудники управляющей организации проводят проверку. Тщательнее всего они относятся к датчикам пожарной безопасности - весь процесс их замены проходит в присутствии охраны дома.
Анна Ларина, директор департамента зарубежной и курортной недвижимости NF GROUP:
- При выборе недвижимости за рубежом важно тщательно анализировать все потенциальные расходы, включая коммунальные платежи, чтобы избежать неожиданных затрат в будущем. Учитывайте такие аспекты:
1. Коммунальные услуги
В случае аренды квартиры в большинстве стран важно учитывать, что расходы на воду, электричество и коммунальные услуги ложатся на арендатора. Это преимущество для владельцев, так как они не несут дополнительные затраты на эти услуги. Однако следует помнить, что налоги на саму недвижимость всегда остаются на собственнике.
2. Стоимость коммунальных услуг и инфраструктуры
Стоимость содержания недвижимости зависит от уровня инфраструктуры в жилом комплексе. Например, наличие бассейнов, теннисных кортов и других удобств может существенно увеличить расходы на коммунальные услуги, поскольку обслуживание таких объектов требует значительных затрат. Это важно учитывать при выборе недвижимости, так как внезапно высокие счета могут удивить владельцев, особенно если речь идет о морской воде в бассейне, что требует частой очистки и замены.
3. Выбор объекта с учетом инфраструктуры
Рекомендуется заранее просчитывать стоимость обслуживания и учитывать, что порой выгоднее выбрать более простой объект, но с доступом к соседней инфраструктуре, чем переплачивать за содержание объектов внутри самого комплекса.