Напомним, что случаи оспаривания сделок с участием пожилых людей распростанились после того, как суд удовлетворил исковые требования певицы Ларисы Долиной об аннулировании сделки по продаже принадлежащей ей квартиры.
В условиях роста числа мошеннических схем на рынке недвижимости тема базовых гарантий для добросовестных покупателей жилья вновь стала одной из самых обсуждаемых, отметил депутат.
По его словам, действующее законодательство уже предусматривает общий порядок: при недействительности сделки каждая из сторон должна вернуть все, что получила. "Покупатель возвращает квартиру, продавец возвращает деньги. Этот подход закреплен в пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса", - пояснил Гаврилов.
Такая конструкция, продолжил он, отражена и в разъяснениях Верховного Суда РФ: при признании сделки недействительной суд, удовлетворяя требование о возврате имущества, одновременно решает вопрос о возврате встречного предоставления другой стороне, если законом прямо не установлен иной порядок последствий. "Для граждан, которые вкладывают в покупку жилья свои сбережения и кредитные средства, это должно означать, что спор о действительности договора не превращается автоматически в риск остаться и без квартиры, и без денег", - пояснил парламентарий.
Таким образом, уверен глава профильного комитета, прежде чем говорить о новых конструкциях защиты, необходимо обеспечить единообразное применение уже существующих норм.
"На практике встречаются ситуации, когда покупатель, оплативший квартиру своими накоплениями и кредитными средствами, в итоге лишается и самого жилья, и уплаченной суммы. Такое развитие событий противоречит базовой логике статьи 167, где исходный расчет идет на возврат обеим сторонам сделки", - признал Гаврилов.
Отдельное внимание, по его оценке, стоит уделить части 4 статьи 167 ГК РФ, которая позволяет суду в исключительных случаях не применять двустороннюю реституцию, если ее реализация вступает в конфликт с основами правопорядка или нравственности. "Конституционный Суд в своих позициях пояснял, что речь идет прежде всего об антисоциальных сделках, совершаемых с заведомо противоправной целью, - отметил депутат. - Продажа обычной квартиры, оплаченной из легальных источников, к этому кругу ситуаций не относится, и использование части 4 в таких делах влечет риск того, что добросовестный покупатель останется без возврата своих сбережений".
Таким образом, действующие нормы материального и процессуального права уже дают судам инструменты для корректного определения последствий признания сделки недействительной, включая вопрос о том, как обеспечить реальный возврат денежных средств покупателю. "Консолидированная практика, основанная на общем правиле двусторонней реституции и аккуратном подходе к исключениям, способна снизить число злоупотреблений и поддержать доверие граждан к сделкам с жильем как к способу сохранения накоплений", - считает Гаврилов.
Он напомнил, что ранее обсуждались различные предложения: от введения периода охлаждения при сделках до создания специальных компенсационных механизмов и расширения обязательной нотариальной формы. "Дальнейшее обсуждение таких мер имеет смысл только тогда, когда уже действующие положения гражданского законодательства применяются последовательно, - резюмировал парламентарий. - Лишь после этого можно трезво судить, какие дополнительные инструменты действительно нужны для защиты тех, кто вкладывает свои сбережения в покупку жилья".