Аренда жилья традиционно находится в тени, большинство собственников предпочитают не заключать никаких договоров, не регистрировать арендаторов и не брать на себя вызванные этим обязательства, в том числе и по уплате налогов, говорит профессор Финуниверситета Александр Цыганов. Сейчас долю серой аренды без договора и налогов можно оценить в 85-90%, считает он. Несколько лет назад этот показатель был больше, 95-97%. "Очень медленно, но рынок обеляется, этому помогла возможность регистрации как самозанятого с уплатой небольших налогов", - говорит эксперт. Люди учитывают и то, что их можно вычислить по объявлениям об аренде на сайтах-агрегаторах или при сопоставлении официальных доходов и реальных платежей, по жалобам обиженных соседей или недовольных арендаторов. Поэтому в перспективе доля серого рынка будет снижаться, полагает Цыганов.
В Санкт-Петербурге, к примеру, официально сдают жилье 15-20% собственников - все больше владельцев регистрируются как самозанятые и платят налог в 4%, говорит директор агентства "Дорогая, я дома" Алексей Лякин. Два года назад их доля была гораздо ниже, налог на доходы физлиц (НДФЛ в 13%) платил лишь каждый тридцатый арендодатель. Остальные уходили в наличные и принимали деньги "из рук в руки", опасаясь блокировок и штрафов.
Большая часть наймодателей имеют одну, максимум две квартиры, которые можно сдать, и это не является их основным доходом, считает риелтор Вадим Рукомойников. Они получают немного и не хотят тратить даже часть средств на налоги. Те же, кто ведет именно арендный бизнес, как правило, работают открыто.
Недавно Федеральная налоговая служба (ФНС) озвучила как вариант решения проблемы с теневым рынком идею ввести налоговые вычеты для арендаторов. Получить его можно будет, только имея официальный договор аренды. Это действительно может сработать, считают эксперты и участники рынка. Арендаторам будет выгоднее платить за легальную аренду, потому что они смогут вернуть часть уплаченной суммы, говорит Рукомойников. Это может заставить часть арендодателей работать официально, но может и повысить цену аренды. Рынок под это быстро подстроится, считает Лякин - арендодатели поймут, что ФНС увидит каждый договор, и включат налог в ставку. Цена вырастет, но схема заработает: прозрачный платеж приведет арендаторов к вычету, а собственников - к регистрации.
По мнению Александра Цыганова, может помочь также удобная для арендаторов и арендодателей платформа по аренде жилья (о планах ее создания минстрой рассказывал несколько лет назад). Собственники сталкиваются с проблемами выселения арендатора-должника, компенсаций за испорченное имущество. Если решение этих проблем добавить в функционал интернет-платформы, то арендодатели начали бы этим пользоваться и рынок стал бы прозрачнее. "Должен сложиться общественный договор, когда собственник увидит роль государства в защите своих прав, будет платить налоги и чувствовать себя защищенным", - считает Цыганов.
Полностью вывести рынок в белую зону можно только через контроль публикаций, уверен Лякин. Если интернет-платформы начнут принимать объявления только от подтвержденных собственников со статусом самозанятого или индивидуального предпринимателя, ситуация изменится сразу. Объявление не пройдет без ИНН и указанной системы налогообложения - значит, объект не попадет к широкой аудитории. Останутся редкие сделки "по знакомым", но это небольшая доля. Комбинация вычета и жесткого контроля площадок приведет рынок к прозрачности быстрее любых отдельных мер, полагает эксперт.
Для обеления рынка должны быть усилены контрольные меры со стороны государства, считает президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. Выявить тех, кто сдает жилье и не платит налоги, можно путем регулярного обхода квартир участковым - раньше такая практика была нормой и давала хороший профилактический эффект. Аналогичную работу по выявлению собственников, сдающих жилье в аренду, могла бы проводить управляющая компания. Второй шаг, по его мнению, - побуждать неплательщиков к уплате налогов. "Сегодня умышленная неуплата налогов влечет за собой штраф в размере 40% от выявленной суммы. Но доказать, сколько именно получил человек, сдавая квартиру, практически невозможно, у налоговой службы нет ресурсов для такого администрирования. Поэтому, если бы в законодательстве применительно к этой форме уклонения от налогов появилась некая конкретная цифра штрафа, это было бы более эффективно", - говорит Кулаков.
Еще одна мера - упростить регистрацию договоров аренды в Росреестре. Сейчас регистрировать нужно договоры на срок более года, и, чтобы этого не делать, владельцы жилья заключают краткосрочные договоры. Если бы, например, в МФЦ была типовая форма для несложной регистрации долгих договоров, возможно, это привело бы к более охотной их регистрации арендодателями.
Можно ввести обязательную регистрацию договоров аренды на срок от одного месяца, считает управляющий партнер агентства "Генератор Недвижимости" Константин Анохин. Вкупе с контролем за объявлениями в интернете это заставит собственников выходить из тени через автоматическое начисление налогов. Нужны, по его мнению, и законодательные изменения. Так, если сейчас пенсионер начнет сдавать квартиру как самозанятый, он переходит в категорию работающих и теряет надбавки к пенсии. Стоит убрать эти ограничения - и поток легализованных доходов вырастет, считает Анохин.
Однако массовый переход в "белую зону", по его мнению, маловероятен: даже жесткие меры дадут эффект лишь в пределах статистической погрешности.
Некоторые другие страны озабочены не только тем, чтобы рынок аренды был легальным, но и тем, чтобы жилье не простаивало. И стимулируют сдачу его в аренду. Так, по данным ДОМ.РФ, в Японии налог на пустующее жилье выше обычного в 6 раз. В Испании есть надбавка до 150% к налогу на имущество, если дом или квартира пустуют. Во Франции взимают налог с пустующего жилья в 17% от годовой аренды в первый год и в 34% в последующие годы.