Рынок земельных участков под девелопмент в России переживает один из самых значительных спадов за последние годы, отмечает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Инвестиции в землю под жилую застройку в первом полугодии 2025 года упали примерно в четыре раза по сравнению с началом 2024 года. Среди основных причин - высокие ставки, дорогая ипотека, сворачивание льготных программ и удорожание строительства.
В этом году общий объем инвестиций в площадки под девелопмент составит 300-330 млрд рублей, прогнозируют аналитики Ricci. В 2024 году было 610 млрд рублей.
Девелоперы вынуждены переосмысливать стратегии реализации проектов, отмечается в исследовании портала Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ.РФ) и агентства "Яков и партнеры". Низкая доступность финансирования снижает инвестиции в покупку новых площадок, откладывая старт новых проектов после исчерпания земельного банка, накопленного в прежние годы.
Ключевое направление адаптации девелоперов к текущей ситуации - оптимизация земельного банка, считают авторы исследования. Она нацелена на "разморозку" капитала, замороженного в активах, приобретенных в 2023-2024 годах под дорогостоящие бридж-кредиты. Многие компании тогда скупали площадки на кредиты с плавающей ставкой под оптимистичные финансовые модели. Теперь эти активы становятся обременением - такие участки сложно продать.
У девелопера есть несколько вариантов действий, считают эксперты. Это продажа участков, не имеющих экономического потенциала, возможно даже с убытком. Покупка стрессовых активов, их переосмысление и подготовка к новой экономической модели. Третий вариант - заключение соглашений с собственниками земли, предусматривающих не плату за землю, а долю в прибыли. Рынок впервые созрел до того, чтобы земля перестала быть самоцелью. В ближайшие два года именно способность девелопера "разморозить" капитал в земле определит, кто выживет, а кто станет объектом консолидации, уверены аналитики.
Спрос на земельные участки падает, что, конечно, сказывается на их стоимости, говорит Глушков. Но это нужный и важный ресурс, поэтому просто так от него избавляться никто не торопится. Однако девелоперы стали гораздо осторожнее обращаться с земельными банками. Часть компаний откладывает покупки новых участков, часть выставляет на продажу уже имеющиеся, особенно если площадки сложные, требуют доработки или находятся в локациях с неопределенным спросом. При этом участки с высокой степенью готовности (оформленными документами, хорошей транспортной доступностью, понятным потенциалом застройки) остаются востребованными даже сейчас, потому что считаются наименее рискованными активами.
Динамика цен неоднородна, отмечают в НОСТРОЙ. Владельцы пытаются избавиться от активов, где участки с проблемами или долгой подготовкой, которые не укладываются на сегодняшний момент в модель для того, чтобы получить проектное финансирование, - они значительно теряют в стоимости. В то же время качественные активы дешевеют не так сильно, и продавцы не спешат расставаться с ними по бросовым ценам. Существенные скидки возможны лишь в случае исключительно выгодных предложений, которые рассматриваются как стратегическое вложение вдолгую.
Около 90% запросов покупателей площадок ориентированы на премиальные и элитные площадки, отмечают в Ricci. Вероятно, это связано с тем, что сегмент дорогого жилья меньше зависит от ипотеки, которая сейчас так сильно влияет на рынок. В 2026 году объем инвестиций в площадки под девелопмент вырастет до 400-450 млрд рублей, считают эксперты.
Следующий год с большой вероятностью не принесет резкого восстановления - скорее всего, рынок будет стабилизироваться, но без перехода к активному росту, считает Глушков. Улучшение ситуации возможно только при смягчении условий финансирования - снижении ключевой ставки и удешевлении кредитов. В противном случае девелоперы продолжат вести себя осторожно, фокусируясь на уже подготовленных площадках.
С января по конец ноября этого года, по данным ДОМ.РФ, было запущено строительство 36,2 млн кв. м жилья. Это на 15% меньше, чем за 11 месяцев 2024 года. В ноябре застройщики замедлили запуски после пяти месяцев роста. Хотя все равно показатели ноября превышают среднемесяячный уровень первого полугодия.