Генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов привел данные за 10 месяцев по петербургскому рынку строящегося жилья. Это 1,544 миллиона построенных квадратных метров, что примерно на 16 процентов, то есть на 250 тысяч квадратных метров, меньше, чем в прошлом году.
- Мы идем с плановым, можно так сформулировать, отставанием по объемам ввода нового жилья, которое находится в пределах допустимых Минстроем значений, - сообщает глава СРО.
Исходя из тенденций, которые наблюдаются в последние полтора года, видно, что количество вводимых объектов сокращается, застройщики не форсируют старты новых площадок и не стремятся расширять земельные портфели. Это укладывается в канву удержания рынка в равновесии - при меньшем предложении сохраняется итоговая цена.
- Если бы рынок не был так стабилен, как он стабилен сегодня, часть строительных компаний, скорее всего, уже сошла бы со сцены, - объясняет Алексей Белоусов.
Директор Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (холдинг Setl Group) Ольга Трошева отмечает, что в начале года у них как экспертов ожидания по объему продаж в Петербургской агломерации составляли порядка 2,6-2,7 миллиона квадратных метров. И уже понятно, что такой прогноз оказался правильным.
- Здесь погоду сделало второе полугодие - продажи растут из месяца в месяц. И вектор прежде всего задан курсом Банка России на снижение ключевой ставки. Плюс, не будем кривить душой, срабатывают негативные посылы, касающиеся семейной ипотеки, что предполагает ее существенное ограничение с 2026 года, - говорит эксперт.
Действительно, возможный кризис прошел стороной и остался позади. Исполнительный директор оргкомитета конкурса "Доверие потребителя" Валентина Нагиева рассказывает: "Когда мы осенью проводили объезды городских и областных строек (51 проект участников конкурса), было заметно, что застройщики работают в обстановке дефицита продаж. Компаниям приходилось адаптироваться к постоянно меняющимся условиям: колебаниям ключевой ставки, изменениям на ипотечном рынке и в государственных программах. Это требовало гибкости, иногда активных действий, а порой - осознанного замедления для переоценки ситуации. Ближе к концу года данная тенденция плавно отступает. Тем более что граждане ждут законодательных "сюрпризов" с 1 января и предпочитают поспешить входить в сделки. Предновогодние продажи носят ажиотажный характер, что выравнивает рыночную конъюнктуру".
По ее оценкам, 2025 год характеризуется обострением ситуации с задержкой сроков сдачи.
- Вместо освоения новых площадок застройщики преимущественно сконцентрировались на масштабировании уже строящихся жилых комплексов, добавляя в них новые очереди и запуская новые проекты, которые придержать нет возможности, - объясняет коммерческий директор ГК "А101" в Санкт-Петербурге Мария Орлова. - Это стратегия снижения рисков, но у нее есть серьезный побочный эффект - рынок может столкнуться с дефицитом готового жилья уже к 2027-2028 годам.
По ее словам, общегодовые продажи сейчас прогнозируются на 15 процентов ниже уровня 2024 года, что, однако, лучше предсказанных в начале года 30-35 процентов. Но если рынок Петербурга показал падение на 30 процентов, то Ленобласть продемонстрировала устойчивость - ухудшение составило всего около пяти процентов.
Доля ипотечных сделок в Ленинградской области осенью стабильно держалась на уровне 60 процентов, в ноябре выросла до рекордных 68 процентов, а в Санкт-Петербурге в последний осенний месяц достигла 60 процентов. Доля семейной ипотеки в среднем составляет 80 процентов.
Стоимость квадратного метра в городе, подросшая в среднем до 300 тысяч рублей (без сегментов премиум и элит), сместила спрос в сторону компактных лотов. Почти 60 процентов запросов здесь приходится на студии и однокомнатные квартиры, а средняя площадь купленного лота в ноябре составляет всего 38 квадратных метров. В осенние месяцы этот показатель и вовсе опускался до 34-35 квадратных метров. Соответственно Ленобласть превратилась в семейную зону. При средней цене сделки в 170 тысяч рублей за "квадрат" средняя площадь купленного лота здесь - 43 квадратных метра, а совокупная доля двух- и трехкомнатных квартир приближается уже к 50 процентам.
- В 2026 году важными инструментами станут программы трейд-ин, дающие до 10-15 процентов прироста продаж, и перезапуск ипотечных программ с низким ежемесячным платежом. Например, сейчас у нас есть программы по семейной ипотеке, где ставка на весь срок составит 2,5 процента. Или рыночная ипотека - 9 процентов на пять лет. Кроме того, можно выделить рост тренда на миграцию спроса из города: доля областной витрины уже выросла до 42 процентов и в ближайшие два года и вовсе может сравняться с Петербургом, - считает Мария Орлова. - Главная же надежда - на дальнейшее снижение ключевой ставки.
Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов докладывает, что компания в нынешнем году вполне справляется с намеченным планом продаж. Дополнительно было приобретено еще три участка, на двух из которых на Васильевском острове начато строительство проектов бизнес-класса. На продажу выставлены объекты от премиального сегмента до комфорт-класса, по степени готовности - от старта строительства до подготовки к вводу.
- При этом в структуре сделок компании доля ипотеки от января к ноябрю выросла с 25 до 66 процентов. По составу ипотечных сделок изменений в течение года практически не произошло, 90 процентов сделок приходится на семейную программу. Оставшиеся 10 процентов - это рыночные ставки, но в подавляющем объеме со снижением в рамках спецпрограмм.
- В нашем случае - 4,4 процента годовых на первые два года, после чего ставка возвращается на актуальные на момент заключения договора значения. С учетом движения "ключа" вниз эти кейсы востребованы под перспективу последующего рефинансирования, - уточняет коммерческий директор. - Программа одинаково хорошо работает и для жилой недвижимости, и для апартаментов. В последнем случае доля ипотечных сделок по такой программе в отдельные месяцы у нас доходила до трети - в текущих условиях внушительно.
Рассрочка же показывала обратную динамику - с порядка 60 процентов в самом начале года до 25 процентов к ноябрю.
- Покупатели дорогой недвижимости часто прибегают к рассрочке, поскольку у них практикуется собственное финпланирование, - поясняет Сергей Софронов. - В таком случае рассрочка для них представляет идеальное решение, поскольку это гораздо более дешевые деньги, чем кредит. И берутся рассрочки в таком случае на несколько месяцев или год.
Такие алгоритмы покупок справедливы и для апартаментов. Поведение покупателей здесь в целом похоже на стратегии в элитке, разница только в среднем чеке. При этом в деньгах доля рассрочек именно по таким наименее рисковым категориям превалирующая.
Все риски концентрируются в недорогой жилой недвижимости. И для продавца становится приоритетной задача перевода как можно большего количества рассрочек в ипотеку. Но перспектива рефинансирования в целом уже очевидна, поэтому все больше людей не дожидаются окончания срока рассрочки и уходят в ипотеку.
- Апартаменты в массе своей не рассматриваются покупателями как жилье. Это прежде всего инвестиции. Сдача в аренду, расчеты доходности - отсюда все критерии выбора: от локации до успешности управляющей компании, - комментирует Сергей Софронов. - Доля рассрочек в сегменте намного выше, чем в жилой недвижимости. Но по нашим объектам к концу года она также снизилась.
Директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Юдита Григайте также рапортует, что компания в уходящем году завершила очереди в кварталах "Окла", "Янила Драйв" и "IQ Гатчина", не выбиваясь из сроков.
- В текущем году соблюдение сроков строительства и надежность застройщика стали для покупателей важнейшими критериями при выборе жилья, - считает она. - В условиях высокой рыночной ипотеки и поступательного роста стоимости квадратного метра клиенты не готовы идти на дополнительные риски.
При этом покупательская активность в 2025 году проходила через несколько фаз. Наиболее низкие показатели у всего рынка жилой недвижимости пришлись на весну, когда покупатель пытался адаптироваться к отсутствию массовых льготных программ, но все еще ждал их возможного возобновления. Начиная с лета спрос начал восстанавливаться: у "Ленстройтреста" в августе продажи выросли на 18 процентов к предыдущему месяцу, а далее тренд закрепился. Накапливаемый рост был особенно заметен осенью, и, по предварительным итогам, ноябрь показывает увеличение продаж примерно на 7 процентов в сравнении с октябрем и более чем на 40 процентов выше сентября и августа.
- Важно отметить, что текущий спрос отчасти сформирован покупателями, которые стремятся использовать действующие условия программы семейной ипотеки до вступления в силу ожидаемых изменений с 1 февраля 2026 года, - поясняет Юдита Григайте. - Однако это не единственный драйвер. Здесь также срабатывает значительная доля отложенного спроса, который реализуется на фоне общей стабилизации строительного рынка. Это подтверждает, что сегодня мы можем говорить о постепенном возвращении к взвешенному принятию решений и долгосрочному горизонту планирования.
2025-й стал годом переосмысления ипотечных стратегий. Доля сделок по-прежнему высока, но покупатели выбирают не максимальную скидку, а долгосрочную управляемость. На первый план вышли две модели: оформление семейной ипотеки и покупка квартиры с дальнейшим рефинансированием. Люди используют механизм жилищного кредита как инструмент фиксации цены и финансовой гибкости, а не как способ прийти в сделку любой ценой. Это говорит о росте финансовой грамотности и более взвешенном поведении на рынке.
- Инструмент востребован прежде всего среди покупателей, которые ожидают дальнейшего снижения рыночной ставки и хотят фиксировать цену сейчас, - считает Юдита Григайте. - И наиболее выгоден, когда клиент ожидает снижения ставки в горизонте 12-18 месяцев и планирует последующее рефинансирование, а также когда приобретение происходит на ранней стадии строительства, где условия более гибкие.
Покупательская модель изменилась: многие предпочитают сначала входить в сделку через рассрочку, а ипотеку оформлять позже - уже по более выгодным условиям.
Коммерческий директор группы компаний "КВС" Анжелика Альшаева не склонна жаловаться на уходящий год.
- По итогам 2025 года мы полностью выполнили все поставленные планы, а по ряду объектов даже вышли на перевыполнение. Помогло, что рост цены за год составил около 13 процентов. При этом объем выручки остался сопоставим с результатами 2024 года - а 2024-й, напомню, стал рекордным за всю историю компании "КВС", - поясняет она. - То есть, несмотря на непростой год, рынок показал устойчивость, а динамика продаж была стабильной.
По оценкам компании, доля ипотечных сделок на текущий момент составляет порядка 60 процентов. Причем 98 процентов от этой доли - это именно семейная ипотека. Стандартные программы присутствуют, но в очень небольших объемах, буквально штучные сделки.
- В 2025 году вырос спрос на полную разовую оплату - теперь это около 10 процентов продаж. Мы связываем тренд с постепенным снижением ключевой ставки и уменьшением доходности по депозитам: люди принялись активнее переводить средства в недвижимость. Также достаточно высока доля сделок по программе трейд-ин - порядка 15 процентов, - отметила Анжелика Альшаева.
Что касается вторичного рынка, по этому направлению ипотечные ставки остаются высокими. Тем не менее клиенты продолжают оформлять ипотеку и там, но, как правило, на небольшие суммы.
В новостройках ситуация иная: средний первоначальный взнос сейчас составляет около 30 процентов, а все остальное закрывается ипотекой.
- В то же время доля рассрочки у нас остается небольшой - мы сознательно ее контролируем и не стремимся к увеличению, - раскрывает корпоративную стратегию Анжелика Альшаева. - Рассрочки предоставляем преимущественно до передачи ключей дольщикам, более длинные программы не используем.
Для клиентов такие варианты становятся актуальными в ситуациях, когда необходима краткосрочная финансовая пауза, но в целом основным инструментом остается не рассрочка, а трейд-ин.
- Программа зачета жилья у нас действительно востребована: как я уже сказала, ее доля составляет около 15 процентов, - уточняет практик. - В нашем подразделении, работающем с вторичной недвижимостью, ежемесячно проходит более 50 сделок - это заметный объем, отражающий реальный спрос покупателей, которые хотят продать свое жилье перед покупкой нового.
В компании изначально ожидали, что 2025 год будет сложным, но во втором полугодии рынок повел себя значительно лучше прогнозов. В 2026 году, безусловно, произойдут изменения: доля семейной ипотеки снизится, так как условия программ постепенно ужесточаются. Но при этом ключевая ставка будет продолжать снижаться, что простимулирует возвращение стандартной ипотеки и развитие совместных программ банков и застройщиков.
Директор по развитию продаж Группы "Аквилон" Михаил Рогатых рассказывает, что по сравнению с 2024 годом объемы выдачи ипотеки увеличились. Максимального значения за текущий год достигла семейная ипотека, доля которой в продажах объектов компании составляет 84 процента.
- Предварительные итоги показывают увеличение темпов роста ипотечных сделок с сентября: так покупатель реагирует на анонсирование ужесточения условий выдачи по льготным программам. Хорошие результаты показали совместные траншевые и субсидированные программы с банками. В частности, мы запустили с Совкомбанком сниженный платеж на два года с эквивалентной ставкой 4,4 процента, - добавляет Михаил Рогатых.
Также на фоне высоких ипотечных ставок стала популярным инструментом рассрочка. Гибкие условия позволяют подобрать оптимальный план платежей практически любому клиенту. Это актуальный способ приобретения недвижимости, если есть крупный первоначальный взнос порядка 30-50 процентов от стоимости квартиры, планируется продажа вторичного жилья или получение крупной суммы в ближайшее время. Для таких вариантов группа готова предложить рассрочку с минимальным первым взносом 5 процентов.
В первом квартале 2025 года доля сделок с использованием рассрочки превышала 40 процентов, что вдвое больше средних показателей. Однако к концу года наметилось снижение интереса как раз в пользу траншевой и субсидированной ипотечных программ, которые суммарно занимают 10 процентов в общем объеме продаж компании.
- Темпы развития отрасли в 2026 году зависят от множества факторов, но ключевая ставка - самый важный драйвер. Все ждут, когда она опустится до 12-13 процентов, тогда спрос гарантированно оживится, - считает директор по развитию продаж.
Между тем у Группы "Аквилон" на 2026 год вне зависимости от прогнозов запланировано значительное количество стартов продаж. В текущем году компания ввела более 150 тысяч квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости в городе и области, 417 тысяч квадратных метров - объекты на этапе строительства.
- Кстати, в этом году мы вышли в новый регион - Мурманск, где также планируем строить крупный жилой проект, - отметил Михаил Рогатых.
Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков подсказывает, что предварительные итоги года уже можно подводить и в сегменте апартаментов. Результаты продаж близки к запланированным ожиданиям. Покупатель "апартов" преимущественно ориентируется на разовую стопроцентную оплату. Число рассрочек за весь уходящий год в Vertical занимает 5 процентов против 40 процентов в предшествовавшем году. Дело в ощутимой разнице - до 30 процентов - по стоимости юнитов при стопроцентной и разбитой на части оплате. С другой стороны, часто срабатывает такой инструмент, как отсрочка платежа. Она допускается на срок до восьми недель и ориентирована на инвесторов, которые планируют закрыть депозиты.
- Фиксируем некоторые трансформации портрета покупателя, но первенство держит классика, - делится Константин Чирков. - Классический инвестор - это человек 45-50 лет плюс, имеющий солидный доход и собственное жилье, и, наверное, даже не одно. Конечная цель - безбедная старость, и апартаменты с сегодняшней доходностью до 12 процентов годовых рассматриваются как достаточно безопасный удобный и понятный инвестиционный инструмент.
На фоне сокращения доходности депозитов продажи пошли вверх.
- Правда, история Ларисы Долиной сильно подпортила картину последней пары месяцев, поскольку наши апартаменты юридически относятся ко вторичному рынку, а часть объектов продается от выходящих из актива инвесторов, - констатирует заместитель руководителя по продажам. - И теперь по каждой такой сделке покупатели требуют справки из психо- и наркодиспансеров, притом что часть продавцов вообще живут за пределами России. Приходится помогать в меру возможностей.
Также на "апарты" работает высокая ипотечная ставка, тогда как сегмент обходится практически без ипотеки с 2019 года.