Эксперты напоминают, что в предыдущий раз торговый центр столь крупного формата открывался в Петербурге в далеком 2016 году ("Охта молл", 78 тысяч квадратных метров). Благодаря появлению "Голливуда" (60 тысяч квадратных метров) в Приморском районе и ТЦ "Парк Молл" (35 тысяч квадратных метров) на проспекте Просвещения уходящий год стал рекордным для этого сегмента коммерческой недвижимости за последние восемь лет - тогда как в 2024 году новых торговых площадей в Петербурге не появилось вовсе.
В последние годы количество посетителей торговых центров неуклонно падало. Сначала по ним больно ударила пандемия, на многие месяцы обезлюдившая фудкорты, кинотеатры и развлекательные зоны, затем - уход из России зарубежных торговых сетей, привлекавших покупателей разнообразным шопингом. Третьим, самым сильным ударом стало бурное развитие онлайн-торговли и маркетплейсов в сочетании с рациональной моделью поведения потребителей. Когда большинство покупателей стремится сэкономить, магазинам в ТЦ, в цены которых "вшита" арендная плата, все труднее конкурировать с дистанционной торговлей.
Может ли декабрьский ажиотаж стать знаком поворота вспять на рынке торговой недвижимости? Аналитики не видят особых причин для оптимизма. По прогнозам инвестиционной компании CORE.XP, в связи с предстоящим увеличением НДС и расширением этого налога на компании с упрощенной системой налогообложения (малый и часть среднего бизнеса) в 2026 году доля свободных площадей в российских ТЦ с нынешних 6,2 процента увеличится до 8,3 процента.
- Значительная часть арендаторов столкнется с двойным давлением - ростом операционных издержек и снижением маржинальности. Это, в свою очередь, приведет к увеличению свободных площадей, особенно в объектах с устаревшей концепцией и слабым позиционированием, - полагает директор компании Евгения Прилуцкая.
По мнению Ксении Касьяновой, вице-президента по стратегии и новому бизнесу коммуникационной компании КРОС, торговые центры сегодня попали в "идеальный шторм", когда все негативные факторы сошлись воедино, что вынуждает бизнес пересматривать свои стратегии. ТЦ переходят от арендной к сервисно-развлекательной модели, предоставляющей посетителям и досуг, и возможность совершения сквозных покупок (из онлайна в офлайн).
В то же время участники рынка не разделяют скептических настроений экспертов. Как сообщил "РГ" Аркадий Теплицкий, вице-президент холдинга "Адамант", "центры уже перестали быть только местом для покупок, смещаясь в сторону развития общественных пространств. И эту многофункциональность необходимо учитывать при проектировании и управлении ТЦ.
- А арендаторов нужно подбирать с учетом социального контингента, который живет в этом районе, - добавляет бизнесмен.
Впрочем, неизбежность перемен не вызывает сомнений, и не только из-за бума маркетплейсов и снижения покупательной способности населения. Несмотря на стремление сэкономить, люди ждут от похода в такой центр не только удовлетворения утилитарных потребностей.
- Чтобы привлечь покупателя, офлайн теперь должен давать посетителю эмоцию, общение, сервис и удобство, - говорит Елена Скрипкина, руководитель отдела мастер-планирования архитектурного бюро DOMO Spacerunners. - ТЦ постепенно будут становиться социальными хабами: еда, развлечения, события, сервисы, семейные сценарии и повод прийти помимо покупки.
И в российской, и в международной практике происходит переосмысление торговой функции, отмечает Скрипкина. Сегодня ТЦ становятся частью городских кварталов mixed-use, включающих в себя жилье, офисы, медицинские, образовательные учреждения и общественные пространства.
Наличие сосредоточенных в одном месте товаров и услуг - наиболее существенное качество ТЦ - останется востребованным у покупателя, считает доцент Финансового университета при правительстве РФ Ольга Борисова. Но на смену классическим объектам приходят многофункциональные комплексы, а также локальные центры "у дома". В новых условиях торговым центрам придется привлекать покупателей наличием целого пула востребованных арендаторов, максимально усиливать развлекательную и досуговую компоненту.
В свою очередь, президент Фонда развития городского самоуправления "1870" Кирилл Страхов напоминает о важной социальной роли торговых центров. Такую же роль, с поправкой на иную историческую эпоху, играла в дореволюционной России городская ярмарка, а в советское время - кинотеатр.
- Маркетплейсы - не конкуренты в этой нише. Теряя доходы от торговли, моллы будут наполняться новыми функциями: образование, театр, муниципальные услуги, виртуальное пространство. Модульная структура торговых центров позволяет большую гибкость в организации пространства. Стратегия выживания очевидна: стать полноценным центром местного сообщества своего района, - полагает петербургский урбанист.
Если владельцы ТЦ и ТРЦ сумеют реализовать этот потенциал, то их объекты действительно получат шанс на будущее. Однако планов по вводу в строй новых объектов подобного рода в Санкт-Петербурге пока не обнародовано.
В Москве в 2025 году объем ввода новых торговых площадей увеличился в 2,3 раза по сравнению с предыдущим годом, а в регионах (за вычетом двух столиц) снизился на 18 процентов.